Od 29 kwietnia upadłość dewelopera nie będzie oznaczała utraty pieniędzy wpłaconych przez klientów. Klienci będą mieli też ułatwiony dostęp do informacji, a umowa z deweloperem będzie podpisywana w bezpieczniejszej formie aktu notarialnego.
Z badań przeprowadzonych przez Home Broker wynika, że aż dwie osoby na trzy kupują od dewelopera mieszkanie, które nie zostało jeszcze oddane do użytkowania. - Teoretycznie osoby takie podejmują niemałe ryzyko. W obecnym stanie prawnym konsekwencją ogłoszenia przez dewelopera upadłości jest przekształcenie całego majątku tej firmy, wraz z budowanymi mieszkaniami, w masę upadłościową.
- _ Po jej spieniężeniu pieniądze przeznaczane są przede wszystkim na pokrycie: zaległości podatkowych, kosztów kredytu zaciągniętego przez dewelopera, wynagrodzeń jego pracowników, wykonawcy robót czy syndyka. Niedoszli nabywcy mieszkań pozostają w ogonie tej kolejki _ – podkreśla Bartosz Turek, analityk Home Broker.
To się zmieni. 29 kwietnia wejdzie w życie ustawa, której zapisy sprawią, że kupujący będą lepiej chronieni dzięki zastosowaniu czterech głównych rozwiązań:
- pieniądze wpłacane przez klientów będą gromadzone na rachunkach powierniczych,
- kupujący otrzymają pełną informację o nabywanej nieruchomości w formie znormalizowanego prospektu informacyjnego,
- lepiej uregulowana będzie sama umowa deweloperska (np. obligatoryjna forma aktu notarialnego),
- powstaną procedury chroniące pieniądze nabywców przed skutkami upadłości dewelopera.
Ekspert Home Broker przypomina, że wszystkie nowe rozwiązanie wejdą pod koniec kwietnia. - J_ est jednak jeden wyjątek – rachunki powiernicze. Deweloperzy będą musieli je stosować jedynie wobec inwestycji, których sprzedaż rozpocznie się po dniu wejścia w życie ustawy. Problem w tym, że zgodnie z zapisami ustawy rozpoczęcie sprzedaży jest równoznaczne jedynie z jej publicznym ogłoszeniem _ – wskazuje Bartosz Turek.
- _ Wystarczy by deweloper ogłosił rozpoczęcie inwestycji przed wejściem w życie ustawy i nie będzie miał obowiązku prowadzenia rachunku _– tłumaczy Marcin Krasoń, analityk Open Finance.
Pieniądze klientów będą mogły być wpłacane na dwa rodzaje rachunków powierniczych: zamknięte i otwarte. - _ Zastosowanie rachunku powierniczego oznacza, że deweloper nie może dowolnie korzystać z pieniędzy wpłaconych przez klientów. W przypadku rachunku otwartego bank będzie mu wypłacał środki w transzach w miarę realizacji inwestycji, natomiast zastosowanie rachunku powierniczego zamkniętego wiąże się z tym, że deweloper otrzyma środki dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Dla firm oznacza to, że będą musiały sfinansować budowę ze środków własnych lub z kredytu _ – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Open Finance.
Pełna informacja na wyciągnięcie ręki
Istotną zmianą będzie wymóg udostępniania nabywcom prospektu informacyjnego. - Dokument ten, o ustawowo określonej formie, przedstawi kompletną i wyczerpującą informację o inwestycji, okolicy, nabywanym mieszkaniu._ - O szczegółowości i użyteczności tego opracowania może świadczyć fakt, że nabywca powinien dowiedzieć się z niego nawet tego jakie zmiany w infrastrukturze zajdą w promieniu 1 km od danej inwestycji _ – podkreśla Turek.
- _ Teoretycznie więc z tego dokumentu dowiemy się, czy w pobliżu nie zostanie wybudowana trasa ekspresowa, wysypisko śmieci lub inny obiekt wpływający na jakość życia mieszkańców _ – wskazuje Marcin Krasoń.
- _ Nabywcom łatwiej będzie zorientować się w sytuacji finansowej dewelopera, gdyż deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy szczegółowych informacji na temat swojej sytuacji prawno - finansowej. Obecnie uzyskanie wszystkich wymaganych informacji jest dość trudne, zwłaszcza w przypadku spółek nie notowanych na GPW _– mówi Bartosz Jamróz, Dyrektor Departamentu Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w eurobanku.
Ustawa wprowadza także wymóg podpisania umowy w formie aktu notarialnego, z którego roszczenie o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego obciąży księgę wieczystą działki należącej do dewelopera. - _ Ponadto nabywca będzie mógł od tej umowy odstąpić, np. w sytuacji, gdy deweloper opóźni się z oddaniem mieszkań do użytkowania bądź w sytuacji gdy w prospekcie informacyjnym zabraknie informacji przewidzianych w ustawie _– dodaje ekspert Home Broker.
- _ Co ważne, koszty notarialne i sądowe zostaną pół na pół podzielone między klienta, a dewelopera _– podkreśla analityk Open Finance.
Upadek kontrolowany
Prawdziwą rewolucją będzie zmiana schematu postępowania w przypadku upadłości dewelopera. - _ Nowa ustawa wyłącza środki klientów i nieruchomość z masy upadłościowej, jest więc dużo większa szansa na odzyskanie kapitału, a przede wszystkim na dokończenie inwestycji przez syndyka. Dodatkowo pieniądze mogą być gwarantowane przez ubezpieczyciela lub bank, co jeszcze zwiększa bezpieczeństwo klientów _ – mówi Marcin Krasoń.
-_ Teoretycznie więc nawet w najczarniejszym scenariuszu upadłości firmy deweloperskiej nabywcy otrzymają dostęp do zdeponowanych na rachunku powierniczym pieniędzy, które powinny być wystarczające, aby dokończyć budowę mieszkań _ – podkreśla Turek.
Jak nowe przepisy mogą wpłynąć na rynek kredytów? - _ Ustawa z jednej strony zabezpieczy interesy nabywców, łatwiej będzie dochodzić roszczeń w przypadku bankructwa dewelopera, z drugiej strony nie wiemy dziś, jakie będą koszty rachunków powierniczych i jak koszty te wpłyną na ceny nieruchomości sprzedawanych przez deweloperów. Można się spodziewać, zwiększonej aktywności deweloperów z wprowadzaniem nowych ofert przed wejściem w życie nowej ustawy w kwietniu 2012 roku. Wszystko po to, aby jak najmniejsza część inwestycji została objęta nową ustawą. Dodatkowo w nowej ustawie została wprowadzona odpowiedzialność karna osób wypłacających środki z rachunków powierniczych w przypadku naruszenia przepisów ustawy (kara do lat 2) - sprawi to, że banki bardzo wnikliwie będą przyglądały się inwestycjom realizowanym przez deweloperów _ – prognozuje Bartosz Jamróz, dyrektor Departamentu Sprzedaży Kredytów Hipotecznych w eurobanku.
Jak jest obecnie?
- umowa przedwstępna nie musi być podpisywana w formie aktu notarialnego
- brak ochrony nabywców w przypadku upadłości dewelopera stawiając ich na końcu kolejki po pieniądze z upłynnienia masy upadłościowej
- rachunek powierniczy nie jest obowiązkowy
- warunki rozwiązania umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą są ustalane indywidualnie
- deweloper udziela nabywcy informacji o firmie i inwestycji w ograniczonym zakresie
Co zmieni ustawa?
- umowa przedwstępna musi być podpisywana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy uwzględnione w księdze wieczystej
- rachunek powierniczy będzie obowiązkowy
- wpłaty klientów i budowana nieruchomość wyłączane są z masy upadłościowej, mogą być także gwarantowane przez ubezpieczyciela i banki
- wybrane warunki rozwiązania umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą zawiera ustawa
- deweloper będzie musiał przygotować obszerny prospekt informacyjny o inwestycji, swoich dokonaniach i sytuacji finansowej