W Polsce działają już firmy – są to tzw. fundusze hipoteczne - które kuszą emerytów, właścicieli mieszkań możliwością poprawienia standardu życia. Oferują one odwróconą hipotekę w tzw. wariancie sprzedażowym, określane także jako renty hipoteczne oparte na tzw. umowie dożywocia. - _ Umowa ta przenosi natychmiastowo prawo własności lokalu na fundusz w zamian za dożywotnią rentę i możliwość mieszkania w lokalu do końca życia _ - mówi Marcin Krasoń z Open Finance.
Drugi z wariantów odwróconej hipoteki – czyli wariant kredytowy - w Polsce nie jest dziś obecny. - _ Aktualnie banki nie mogą zaproponować polskim seniorom tego rozwiązania m.in. dlatego, że zgodnie z ustawą - Prawo Bankowe (art. 70) w przypadku udzielania kredytu konieczne jest badanie zdolności kredytowej. W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego ten warunek nie może zostać spełniony. We wszystkich krajach gdzie ten produkt już funkcjonuje nie występuje badanie zdolności kredytowej ponieważ zazwyczaj senior chcący uzyskać takie finansowanie nie posiada wystarczającej zdolności do spłaty zobowiązania o takim charakterze i w takiej wysokości jak w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego _ - mówi Piotr Łyszczak, ekspert eurobanku ds. kredytów hipotecznych.
Ale to ma się zmienić za sprawą ustawy, nad którą wciąż pracuje rząd . Dzięki niej banki będą mogły zaoferować Polakom odwrócony kredyt hipoteczny. Jak to będzie wyglądało w praktyce? Przy odwróconej hipotece w wariancie kredytowym to de facto _ nieruchomość bierze kredyt _ a klient-właściciel tejże nieruchomości jest jego beneficjentem.
- _ Na kwotę kredytu wpływ mają: wartość nieruchomości, wiek kredytobiorcy oraz poziom stóp procentowych. Im większa wartość nieruchomości, im starszy klient i im niższe stopy procentowe, tym większą kwotę w ramach odwróconego kredytu hipotecznego można uzyskać _ - podkreśla ekspert eurobanku.
| Standardowy kredyt hipoteczny _ _ | Odwrócony kredyt hipoteczny _ reverse mortgage _ | |
|---|---|---|
| rodzaj kredytu | malejący dług rosnący kapitał kredyt udzielany jest w oparciu o zdolność kredytową wynikającą z dochodu kredytobiorcy | rosnący dług malejący kapitał kredyt udzielany jest w oparciu o wartość nieruchomości (_ home _ _ equity _) |
| cel kredytu | kupno nieruchomości | „uwolnienie” gotówki zakumulowanej w postaci własności nieruchomości |
| przed podpisaniem umowy kredytowej kredytobiorca | nie posiada tytułu własności do nieruchomości mieszkaniowej (zerowy udział we własności nieruchomości) | posiada całkowitą własność nieruchomości mieszkaniowej (stuprocentowy udział we własności nieruchomości) |
| podczas trwania umowy kredytowej | kredytobiorca comiesięcznie spłaca ratę kredytu wraz z odsetkami wysokość środków finansowych należnych bankowi (_ loan balance _) maleje posiadany przez kredytobiorcę kapitał w postaci własności nieruchomości mieszkaniowej rośnie kredytobiorca odpowiada za utrzymanie nieruchomości | kredytobiorca otrzymuje płatności organizatora kredytu wysokość środków finansowych należnych bankowi (_ loan _ _ balance _) rośnie posiadany przez kredytobiorcę kapitał w postaci własności nieruchomości mieszkaniowej maleje kredytobiorca odpowiada za utrzymanie nieruchomości |
| im starszy kredytobiorca | tym mniej pieniędzy będzie mógł otrzymać z banku | tym więcej pieniędzy będzie mógł otrzymać od organizatora kredytu |
| im dłużej trwa umowa kredytowa | tym mniejszy koszt związany z opłatami okołokredytowymi | tym mniejszy koszt związany z opłatami okołokredytowymi |
Źródło: eurobank
Zdaniem ekspertów dzięki nowej ustawie osoby zainteresowane odwróconą hipoteką będą mogły uzyskać lepsze warunki, niż te oferowane przez firmy działające już dzisiaj. -_ Gdy konkurencja jest mała, to oferta jest mniej atrakcyjna niż wtedy, gdy na rynku będzie obecnych kilka lub kilkanaście banków _ - przekonuje Sadowski. -_ Nawet wejście kilku banków na rynek powinno poprawić obecną sytuację, w której 65-latek dysponujący mieszkaniem w Warszawie wartym 400 tys. zł dostanie miesięcznie 700-800 złotych _– mówi analityk Open Finance.
- _ Rozwiązania jakie niesie ze sobą ustawa mogą sprawić, że wartość środków możliwa do uwolnienia z nieruchomości ulegnie zwiększeniu. Wpływ na to będzie miała niewątpliwie większa konkurencja, która jak można się spodziewać, pojawi się na rynku. Aktualnie oferentów można policzyć na palcach jednej ręki a rozległą działalność w skali całego kraju prowadzą w praktyce jedynie dwa podmioty. Jeśli wyspecjalizowani oferenci odwróconej hipoteki będą musieli konkurować z podmiotami bankowymi jedną z ich istotnych kart przetargowych może być właśnie wartość wypłacanej renty hipoteczne _j - przewiduje ekspert eurobanku.
Ale nie tylko potencjalnie większa wysokość comiesięcznego świadczenia może być korzyścią jaka pojawi się po wejściu w życie nowej ustawy. Istotną różnicą jest kwestia rozstrzygnięcia losów mieszkania po śmierci właściciela. - _ W myśl projektu ustawy prawo własności nieruchomości ma zostać przeniesione dopiero po śmierci dotychczasowego właściciela i to pod warunkiem, że mieszkania nie będą chcieli wykupić jego prawowici spadkobiercy. Ustawa ma zabezpieczyć klientów przed sytuacją, w której bank przejmie mieszkanie za bezcen. Przewiduje ona, że prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli czas na ewentualne spłacenie kredytu _ - podkreśla Krasoń.
Ekspert Open Finance przypomina, że ze względu na specyfikę odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy będą zobowiązani do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Oprócz terminowego opłacania podatku i czynszu, trzeba będzie wykonywać należyte remonty, a także ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych. - _ Banki będą tu miały pole do działania, możliwe, że niektóre część z tych obowiązków przejmą na siebie - dla starszych osób byłoby to duże ułatwienie _ - mówi Krasoń.
Dla kogo odwrócona hipoteka?
Czy odwrócona hipoteka może zdobyć popularność? - _ Nie spodziewam się, by odwrócona hipoteka stała się na polskim rynku hitem pokroju programu Rodzina na Swoim. Oczekuję raczej, że będzie to produkt niszowy, który w swojej ofercie mieć będzie kilka banków zainteresowanych określoną grupą klientów (osobami starszymi) _ - mówi analityk Open Finance.
Zdaniem Krasonia odwrócona hipoteka może być dobrą ofertą dla osób, które nie mają bliskiej rodziny, której mogłyby przekazać mieszkanie po śmierci. Rozwiązanie to będzie szansą na podreperowanie domowego budżetu. -_ Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt raczej dla osób samotnych, które posiadają mieszkanie odpowiednie dla swoich potrzeb. Ale należy pamiętać, że istnieją inne sposoby na uwolnienie kapitału zamrożonego w mieszkaniu. Można je sprzedać i albo kupić mniejsze (lub położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji), albo wynająć inne, choć to wiąże się z koniecznością przeprowadzki, której przy odwróconej hipotece można uniknąć _- mówi ekspert.
- _ Pewnie nie będzie to usługa masowa od razu. Ale ona ma perspektywy, a to dlatego, że społeczeństwo się starzeje. Poza tym dziś osoby starsze nie mają, aż tak wiele wspólnego z bankowością i ciężko im się do takich usług przekonać. Wraz z tym jak spadać będzie stopa zastąpienia, czyli stosunek ostatniej pensji i pierwszej emerytury, a kolejne roczniki lepiej obeznane z bankowością będą osiągać wiek emerytalny coraz więcej osób może decydować się na taki krok _- prognozuje ekspert Expandera.
