Z czego składa się rata kredytu hipotecznego?

Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i części odsetkowej:

• Część kapitałowa *– to część kwoty, jaką pożyczyliśmy od banku. * Ta część raty obniża pozostałą do spłaty kwotę kredytu (odsetki są naliczane od kapitału, który pozostał jeszcze do spłaty – im niższy kapitał, tym niższe odsetki).
• Część odsetkowa - to z kolei kwota należnych bankowi odsetek, czyli zysk banku z punktu widzenia kredytobiorcy – główna część ceny, jaką trzeba "zapłacić" za udzielenie kredytu.

Proporcje między tymi dwiema częściami raty są różne w przypadku dwóch rodzajów rat: malejących i równych.

• Przy ratach malejących kwota kredytu dzielona jest przez ilość rat, a uzyskany wynik to część kapitałowa raty. Klient spłaca ją co miesiąc, a część odsetkowa jest naliczana każdego miesiąca od pozostałej do spłaty kwoty kapitału. Wraz z upływem czasu maleje kwota niespłaconego kapitału i co się z tym wiąże - maleją też doliczane do raty odsetki.

W początkowym okresie, kiedy odsetki są wysokie, raty malejące są zdecydowanie wyższe niż raty równe dla takiego samego kredytu. W późniejszym okresie stopniowo maleją. Zapewne ich początkowa wysokość sprawia, że nie są tak popularne jak raty równe, pomimo lepszej finansowo opłacalności (ogólne spłacimy mniej odsetek kredytowych). Aby bank zaproponował taką formę spłaty, potrzebna jest też wyższa zdolność kredytowa niż dla rat równych.

Przykład spłaty kredytu w racie malejącej
(kwota kredytu: 300 tys. zł, oprocentowanie: 6,5%, okres spłaty: 30 lat)

• W przypadku bardziej popularnych rat równych wzór na wysokość raty jest dużo bardziej skomplikowany, ponieważ celem jest takie rozłożenie części kapitałowej i odsetkowej, aby miesięczne raty stanowiły takie same lub bardzo zbliżone kwoty. W pierwszych latach lwią część raty stanowią odsetki. Wraz z upływem czasu i spłatą kapitału proporcje między częścią odsetkową i kapitałową odwracają się. Przy ratach równych, w początkowym okresie spłaty, kapitał jest spłacany zdecydowanie wolniej niż w przypadku rat malejących. Jak sama nazwa wskazuje, charakteryzują się one podobną wysokością w całym okresie spłaty, co pozwala lepiej zaplanować domowy budżet. Podobną a nie taką samą, ponieważ ich wysokość zmienia się w zależności od aktualnej wysokości stopy referencyjnej. W wypadku rat równych akceptowalna jest również niższa zdolność kredytowa, tzn. można uzyskać wyższą kwotę kredytu przy tych samych dochodach - inaczej niż przy wyborze rat malejących.

Przykład spłaty kredytu w racie równej
(kwota kredytu: 300 tys. zł, oprocentowanie: 6,5%, okres spłaty: 30 lat)

Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej

Dodatkowo na wysokość raty składają się jeszcze koszty:

• ubezpieczeń - obowiązkowych i dobrowolnych. W przypadku tych pierwszych wykupienie polisy jest wymagane przez bank. Tak może być np. w przypadku ubezpieczenia na życie, które w części banków jest obligatoryjne. Ubezpieczenia dobrowolne to te, które klient wykupuje, by zabezpieczyć się na wypadek, np. utraty zdrowia lub pracy. Ubezpieczenia wpływają na wysokość raty, jeśli zostały skredytowane lub jeśli doliczane są do raty kredytu jako miesięczne składki.
• kosztów podwyższonego ryzyka banku – czyli wyższego oprocentowania naliczanego do czasu aż ryzyko banku ustanie. Tak jest w przypadku niskiego wkładu własnego, kiedy podwyższone oprocentowanie obowiązuje do czasu spłaty wymaganej przez bank kwoty kredytu (najczęściej poniżej 80% LTV czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości) czy zabezpieczenia banku od momentu wypłaty kredytu przez bank, do czasu, w którym bank uzyskuje prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (dawniej ubezpieczenie pomostowe).
• *prowizji *– jeżeli taka jest pobierana przez bank za udzielenie kredytu i jeśli została skredytowana.

Ostateczna wysokość raty kredytu hipotecznego uzależniona jest od powyższych czynników oraz od oprocentowania. Na jego poziom składają się:

• *stała marża banku *- wysokość marży ustalana jest między bankiem a klientem. Im mniejsze ryzyko związane z udzieleniem kredytu, tym niższa marża. Marża może być też niższa, jeżeli zdecydujemy się na skorzystanie z innych produktów banku (konto, karta kredytowa, ubezpieczenia itp.) – obecnie takie oferty są w bankach bardzo rozpowszechnione.
• zmienna stopa referencyjna - w zależności od waluty kredytu może to być stawka, np.: WIBOR (złoty), LIBOR (frank szwajcarski), EURIBOR (euro).

W przypadku kredytów indeksowanych lub denominowanych do waluty obcej dodatkowym elementem kosztu kredytu wpływającym na ostateczną wysokość raty jest też spread - udzielając kredytu w obcej walucie bank przelicza kredyt po kursie kupna (niższym) waluty kredytu, natomiast przy spłacie bierze pod uwagę dzienny kurs sprzedaży (wyższy) tej waluty. Jednak klienci banków mają też możliwość spłaty kredytów bezpośrednio w walucie i tym samym uniknięcia dodatkowego kosztu.