Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
Jacek Bereźnicki
Jacek Bereźnicki
|

Kodeks budowlany. Na działce bez dostępu do drogi publicznej wkrótce nie wybudujesz domu?

311
Podziel się:

Nowe przepisy oznaczają w praktyce, że na działce bez dostępu do drogi publicznej nie będzie można wybudować domu mieszkalnego.

Kodeks budowlany. Na działce bez dostępu do drogi publicznej wkrótce nie wybudujesz domu?
(TOMASZ BOLT/EAST NEWS)

Budynki mieszkalne będzie można stawiać wyłącznie na działkach z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej - zakłada nowy projekt Kodeksu budowlanego. Rząd uważa, że w ten sposób zwiększy bezpieczeństwo mieszkańców i poprawi ich jakość życia. Eksperci biją jednak na alarm. Takie zmiany będą oznaczać, że wielu właścicieli nie będzie mogło budować na swoich działkach, a rynek czekają wielkie zmiany cen.

#

Obowiązujące obecnie przepisy o służebności pozwalają ograniczyć prawo własności właściciela działki w taki sposób, że przez jego nieruchomość wytycza się drogę prowadzącą do sąsiedniej nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej.

Aby zminimalizować uciążliwość takiego rozwiązania, właściciel tak obciążonej nieruchomości ma prawo nie tylko do wynagrodzenia, ale nawet do odszkodowania - jeśli poniósł szkodę. Właściciele działek mogą sami się dogadać i ustalić warunki służebności, ale jeśli nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd.

Takie regulacje nie podobają się jednak Ministerstwu Infrastruktury i Budownictwa. W uzasadnieniu projektu nowego Kodeksu Budowlano-Urbanistycznego, resort Andrzeja Adamczyka pisze, że przepis o służebności "skutkuje realizacją inwestycji, do których zapewnienie dojazdu służb ratunkowych może okazać się niemożliwe, powoduje powstawanie osiedli o niskim standardzie dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej oraz może budzić konflikty między sąsiadami".

Dlatego w projekcie Kodeksu zaproponowano, by do każdego terenu inwestycji zapewniony był obowiązkowo dostęp do drogi publicznej - bezpośrednio lub poprzez drogę wewnętrzną na terenie działki. Wprawdzie warunkowo dopuszcza się ustanawianie służebności, ale wyłącznie "dla inwestycji innych niż dotyczące budynków przeznaczonych na pobyt ludzi". Projekt znajduje się w tej chwili na etapie konsultacji publicznych, nie jest więc jeszcze przesądzony. Jednak gdyby został uchwalony w takiej formie, oznaczałby dla wielu właścicieli katastrofę.

W praktyce oznacza on, że na działce bez dostępu do drogi publicznej nie będzie można wybudować domu mieszkalnego.

Spadnie wartość nieruchomości

Według radcy prawnego Marcina Kubali z kancelarii SPCG propozycje resortu dotyczące ograniczenia służebności są nieprzemyślane i nieracjonalne, a ponadto nie uwzględniają regulacji zawartych w innych aktach prawnych. W opinii dla WP money ekspert prawa budowlanego zwraca też uwagę na konsekwencje dla właścicieli działek, jakie pociągnie za sobą taka zmiana przepisów.

- Znaczna część właścicieli nieruchomości może napotykać na problemy z zapewnieniem dostępu do drogi publicznej. Zwłaszcza na terenach o dużym rozdrobnieniu lub zainwestowaniu. Albo na działkach o nietypowych kształtach - mówi mec. Kubala. - To z kolei może spowodować konieczność poszukiwania innych rozwiązań, włącznie z wykupem sąsiednich działek celem urządzenia drogi. A w drastycznych i, jak się wydaje, wcale nierzadkich przypadkach wycofanie się z inwestycji - ostrzega.

Marcin Kubala zwraca uwagę, że skomunikowanie nieruchomości z drogą publiczną jest jedną z cech wpływających na atrakcyjność i wartość nieruchomości. - Należy sądzić, że nie pozostałoby to bez wpływu na wartość wielu nieruchomości - ocenia ekspert.

- Jeżeli intencją autorów omawianej zmiany były względy bezpieczeństwa pożarowego, na co może wskazywać treść omawianych regulacji, to wydaje się, że takie cele można osiągnąć w inny, znacznie prostszy i bardziej racjonalny sposób. Nie zaś poprzez ograniczanie zastosowania jednego z podstawowych ograniczonych praw rzeczowych uregulowanych w Kodeksie cywilnym - dodaje prawnik.

Projekt Kodeksu zmiażdżony przez Radę Legislacyjną

Przypomnijmy, że proponowane przepisy dotyczące służebności zostały mocno skrytykowane przez Radę Legislacyjną, która uznała je za niedopuszczalną ingerencję w prawa konstytucyjne obywateli. W opinii z 5 grudnia RL oceniła, że wspomniane ograniczenie służebności do budynków innych niż mieszkalne "doprowadzi do znacznego pogorszenia praw właścicieli nieruchomości bez uzasadnienia tego dobrami lub wartościami mogącymi przemawiać za taką ingerencją".

To zresztą tylko jeden z wielu proponowanych przez resort budownictwa przepisów, które zostały zakwestionowane przez Radę Legislacyjną. Siedmioro wybitnych prawników, którzy przygotowali opinię o projekcie, uznało, że poważne wady prawne i liczne błędy formalne tego dokumentu powinny dyskwalifikować go z dalszych prac legislacyjnych.

_ Radca prawny Marcin Kubala - poniżej pełna opinia prawnika dla WP money: _

_ W obecnych realiach służebność jest jedną z istotnych form zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Co więcej, jest ona bardzo często stosowana w praktyce, zaś niejednokrotnie z różnych względów - czy to prawnych czy też faktycznych - nie ma możliwości zapewnienia dojazdu z działki budowlanej do drogi publicznej w inny sposób. _

_ Dotyczy to w szczególności terenów obejmujących nieruchomości niewielkie lub o nietypowym kształcie, co jest szczególnie istotne w niektórych rejonach Polski z uwagi na uwarunkowania historyczne. _

_ W takich wypadkach właściciel niekiedy nie ma możliwości urządzenia drogi wewnętrznej z uwagi na wymiary działki lub inne konieczne do spełnienia parametry warunkujące możliwość urządzenia drogi, zaś pozbawiony możliwości skorzystania ze służebności byłby zmuszany np. do nabywania własności gruntów czy też nawet do rezygnacji z planowanej inwestycji. _

_ Nie ma zatem ani prawnych, ani racjonalnych powodów, aby wykluczać instytucję służebności __ z zastosowania do omawianych celów, tym bardziej, że przecież jako prawo rzeczowe ograniczone do tego właśnie służy. _

_ Autorzy proponowanej zmiany nie dostrzegają również, że w szeregu innych aktów prawnych przewidziano służebność właśnie jako formę zapewnienia dostępu nieruchomości do drogi publicznej, np. przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące warunków koniecznych do spełnienia przy podziale nieruchomości - wydzielaniu nowych działek. _

wiadomości
gospodarka
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(311)
WYRÓŻNIONE
Magda
8 lat temu
No i dobrze. Dlaczego można sprzedawać działki bez dostępu do drogi a potem wymuszać na sąsiadach żeby udostępnili dojazd przez własną działkę.
ZZZZZ
8 lat temu
...DODAM JESZCZE ŻE BUDOWAĆ SIĘ NIE, MOGĘ SPRZEDAĆ TEŻ ALE PŁACIĆ ZA POSIADANIE JESTEM ZMUSZONY, BO JAK NIE TO PAŃSTWO ZA POMOCĄ KOMORNIKA I TAK ZAJMIE MI POSESJĘ. MOŻE SIĘ MYLĘ ALE CZY TO ABY NIE JEST SYSTEM MAFIJNY?
nareszcie
8 lat temu
Służebność to fikcja i oszustwo. Właściciel udzielający służebności sprzedawał działkę z drogą służebną a nowy właściciel nie był już do udzielenia jej, zobowiązany. W ten sposób ludzie tracili spokój godne życie bo zagradzano im dostęp do własnego domu a często i domy, które zostawały wykupywane przez oszustów za bezcen !
NAJNOWSZE KOMENTARZE (311)
kserkses
6 lat temu
Pomysł jest słuszny, ale znając pomysły parlamentu, coś może nie wyjść i dziecko będzie wylane razem z kąpielą. Działka bez dostępu do drogi w zasadzie nie straci na wartość, ale działka obciążona służebnością często traci. Bardzo często konieczne jest ustanowienie służebności przesyłu energii, wody i kanalizacji. Problem dotyczy przeważnie małych działek, powstałych przez rozdrabnianie terenów rolnych lub nieużytków. Mieliśmy u sąsiadów przykład, gdy z działki o powierzchni ok. 600 metrów kw. sąd wydzielił drogę dojazdową, teren dla podciągnięcia instalacji energetycznej podziemnej i dostępu do sieci wodnej i kanalizacyjnej. Łącznie na służebność zajęto czwartą część tej zabudowanej działki. Na ziemi, gdzie ukryto instalacje nie można nic postawić, nawet garażu czy wiaty na podmurowaniu. Sąsiedzi chcieli linię przesyłową naziemną, ale sąd nakazał linię pod ziemią, przez co poczuli się obrażeni, gdyż koszt był wyższy o około 7000 zł niż linii naziemnej. Tak więc działka bez dostępu do drogi i mediów zyskała na wartości, ale działka już zabudowana straciła...
Iga
7 lat temu
Do niczego. Siostra kupiła działkę gdzie brakuje 2 m kwadratowe do drogi gminnej , bo sasiednia dzialka na to zachodzi,taki mały trójkąt, nie dostała pozwolenia , bo brak dostępu do drogi, podczas gdy od stuleci tą drogą każdy jeździ , a brakuje tylko służebności dla urzędu na papierze, której nie idzie załatwić , bo spadkobierców nie ma i dlatego tylko siostra ma być w D...? To prawo jest coraz gorsze.
Jacek
8 lat temu
Rozwiązanie jest bardzo dobre . Wiekszość spraw w sądach toczy sie własnie o drogi . U mnie w dalszej rodzinie jest sytuacja ze rodzice przepisali działki swoim dzieciom . Syn Ciotki dostał piersza działke a córka drugą . Córka wybudowała dom ale dojazd jest przez działke syna Ciotki . W czaie budowy domu droga była rozjezdzona i syn pozwolił na dojazd swojej siostrze do budowy domu . Po jakims czasie droga była nieuzywana , zarosła trawą i wtedy syn ciotki postawił bramkę i zabronił dojazdu do swojego domu swojej siostrze .A teraz nie ma gdzie zostawic samochodu w obrebie kilkuset metrów od domu bo nie ma takiego miejsca . Ale podobnyh sytuacji w miescowosci w której mieszkam jest pełno .
Tonic
8 lat temu
Chcecie cos uregulowac to posluchajcie tego: kupilem dom od komornika, to byla niedokonczona developerka. Okazalo sie ze komornik zajal dom ale POZWOLENIA NA BUDOWE NIE. PO kupieniu domu zostaje z problemem, bo bez pozwolenia na budowe nie moge oddac budowy i mam do wyboru zaplacic haracz deweloperowi za podpisanie przeniesienia pozwolenia na budowe na mnie i oddac budowe, albo zrobic projekt po wykonawczy, uzgodnienia i takie tam co kosztuje jakies 10 000 moze wiecej... i ja sie pytam dlaczego pozwolenie na budowe nie przechodzi na nowego nabywce wraz z aktem nabycia? przeciez to takie proste aby wlozyc taki zapis do ustawy.
zporr
8 lat temu
W końcu koniec wykorzystywania własności sąsiadów. Dokup se dojazd to będziesz miał, a nie żerowanie na cudzej własności. Tych co tego nie rozumieją trzeba przeznaczyć do dalszych prac reedukacyjnych.
...
Następna strona