Fundusze inwestujące w nieruchomości nie są wcale tak atrakcyjne, jak mogłyby to sugerować reklamy. Z analizy Money.pl wynika, że wzrosty się skończyły i tego typu fundusze przestały być alternatywą dla rynku akcji.
Wzrosty cen nieruchomości w większości krajów Eurolandu wyhamowały, w niektórych przypadkach - jak Irlandia - nawet spadły. Inwestowanie w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i byłych republikach radzieckich, reklamowane przez polskie TFI, jako dobra okazja, w tym roku straciło na atrakcyjności, przynajmniej jeśli chodzi o rynek nieruchomości.
Nazwa funduszu to nie wszystko
Obecnie dostępny jest jeden fundusz nieruchomości inwestujący w tym regionie: BPH Nieruchomości Europy Wschodniej. Jego stopa zwrotu oddaje w pełni realia tego rynku. Od powstania, czyli od końca sierpnia 2007 r., stracił prawie jedną trzecią na wartości. Jego kłopoty wynikają nie tylko z wyhamowania samych cen nieruchomości, ale również z tego, że inwestuje on w akcje spółek, a nie w projekty deweloperskie, które potrafią skokowo zwiększyć wartość jednostek uczestnictwa. Zresztą BPH Nieruchomości Europy Wschodniej pomimo nazwy, ponad 57 proc. środków lokuje w Polsce.
*ZOBACZ TAKŻE: *Notowania funduszy nieruchomości
Wciąż lepiej radzą sobie fundusze zamknięte, inwestujące w polskie centra handlowe czy biurowce. Na przykład Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ w przeciągu ostatnich 12 miesięcy zyskał prawie 40 proc. na wartości. BPH FIZ Sektora Nieruchomości, który skupia się tylko na inwestycjach biurowych, handlowych i magazynowych przez ostatni rok dał zarobić ponad 16 procent.
Wyniki funduszu bezpośrednio czy pośrednio będą zależeć od cen nieruchomości. Gdybyśmy chcieli jednak sami zainwestować ważne będą również dochody z najmu.
Wschodnie tygrysy nie takie tanie
Potoczna opinia mówi, że kraje takie jak Ukraina, Rumunia czy Łotwa z racji bardzo szybkiego rozwoju i bogacenia się społeczeństwa, są idealną okazją do inwestycji w nieruchomości. Byłoby to prawdą, gdybyśmy cofnęli się w czasie o kilka lat. Obecnie jednak ceny są tam często wyższe lub porównywalne do Polskich.
| Kraj | Cena za metr kw. [euro] | Stopa zwrotu z wynajmu [proc.] |
|---|---|---|
| Litwa | 3792 | 4,04 |
| Łotwa | 3020 | 4,97 |
| Ukraina | 2807 | 9,09 |
| Słowenia | 2467 | 6,81 |
| Estonia | 2383 | 6,13 |
| Czechy | 2367 | 6,93 |
| Rumunia | 2350 | 8,17 |
| Węgry | 1792 | 8,09 |
| Bułgaria | 1487 | 5,87 |
| Słowacja | 1292 | 10,06 |
Źródło: Global Property Guide
Cena metra kwadratowego według Global Property Guide w Polsce to 3292 euro. Natomiast stopa zwrotu z wynajmu wynosi u nas 5,95 procent. W świetle tych danych Litwa i Łotwa wydają się już na zakończeniu okresu wzrostu. Z pozoru może to być zaskakujący wniosek, jednak fakty mówią same za siebie.
ZOBACZ TAKŻE: Nadciąga trudny czas dla deweloperów
Na Łotwie spadła liczba zawieranych transakcji, gdyż wielu potencjalnych nabywców czeka na większy spadek cen. Równocześnie podaż mieszkań jest na najwyższych poziomach w historii. Nie bez znaczenia jest również galopująca inflacja (16,7 proc. w lutym), która wpływa na rosnące koszty finansowania zakupu nieruchomości. Dodatkowo analitycy spodziewają się, że w nadchodzącym roku spadnie dynamika budowy mieszkań prywatnych, a wzrośnie obiektów komercyjnych.
Biorąc pod uwagę apartamenty o powierzchni ok. 120 m. kwadratowych także nie wszystkie kraje z regionu są tańsze od Polski. Cena takiego mieszkania w centrum Warszawy według Global Property Gudie wyniosła nieco ponad 395 tys. euro. W pozostałych miastach wygląda to następująco:
| Kraj | Miasto | Cena [euro] | Powierzchnia [m. kw.] |
|---|---|---|---|
| Łotwa | Ryga | 455 000 | 120 |
| Litwa | Lima | 440 000 | 140 |
| Czechy | Praga | 350 000 | 150 |
| Ukraina | Kijów | 336 805 | 120 |
| Słowenia | Lublana | 320 000 | 150 |
| Węgry | Budapeszt - Buda | 275 750 | 150 |
| Estonia | Tallin | 250 000 | 100 |
| Rumunia | Bukareszt | 230 000 | 100 |
| Bułgaria | Sofia | 178 440 | 120 |
| Słowacja | Bratysława | 155 000 | 120 |
Źródło: Global Property Guide
Najdroższe mieszkania znajdują się nie tylko w stolicach, ale także w miejscowościach turystycznych. Podobnie jak w Polsce, miasta te zawyżają nieco średnią krajową. Dobrym przykładem są tu Czechy, gdzie oprócz dużych apartamentów w centrum Pragi można kupić również mniejsze mieszkania w miejscowościach turystycznych. Wtedy za 70 m. mieszkanie zapłacimy 260 tys. euro.
Już bańka czy jeszcze nie?
Odpowiedź na pytanie, czy dany rynek jest już bańką bliską pęknięcia czy ma przed sobą świetlaną przyszłość zdradzi nam wskaźnik Cena/Renta (Price/Rent ratio), który oblicza się poprzez podzielenie ceny kupna mieszkania przez roczne wpływy z jego wynajmu. Otrzymana liczba da nam odpowiedź, czy nasze mieszkanie jest relatywnie tańsze czy droższe w porównaniu do innych.
Wzrost cen mieszkań powinien iść bowiem w parze ze wzrostem dochodów z najmu. Wszelkie dysproporcje pomiędzy tymi wartościami sprawiają, że dany rynek jest niedowartościowany (niskie wartości wskaźnika) i warto w niego inwestować lub przewartościowany w porównaniu do innych (przy jego wysokich wartościach). To podobna historia jak z giełdowym wskaźnikiem Cena/Zysk - im jest on niższy, tym inwestycja bardziej atrakcyjna.
Źródło: Global Property Guide
Wskaźnik dla Polski według Global Property Guide wynosi 17. Daje to nam 21 miejsce spośród 36 krajów europejskich notowanych przez instytucję. Mając więc punkt odniesienia, możemy w prosty sposób ocenić, które kraje są droższe niż Polska -a tym samym potencjalnie zagrożone spadkiem cen. Im bardziej przewartościowany jest rynek, tym ceny będą szybciej spadać w przypadku kłopotów gospodarki.
| Gdzie znaleźć wskaźniki cena/renta? |
| --- |
| Wskaźników Cena/Renta nie musimy obliczać samodzielnie. Podają je niektórzy pośrednicy nieruchomości lub internetowe serwisy, np. Global Property Guide (www.globalpropertyguide.com)
czy RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org)
. Tam też znajdziemy inne dane dotyczące rynków nieruchomości zarówno w Europie jak I na całym świecie. |
Dobrą okazją inwestycyjną wydają się Słowacja czy Ukraina, które mają dosyć wysokie tempo wzrostu PKB przy niskich wskaźnikach Price/ Rent. Korzystnie wygląda także Słowenia, której PKB per capita jest najwyższe w stawce (dla Polski jest to 10 730 dol.), wskaźnik Cena/Renta jest na średnim poziomie, a ceny mieszkań niższe niż w Polsce.
| Kraj | Wzrost PKB w 2007 r. | PKB per capita [dol.] |
|---|---|---|
| Litwa | 10,3 | 11 948 |
| Słowacja | 9 | 13 138 |
| Łotwa | 8 | 7 991 |
| Estonia | 7,3 | 16 110 |
| Ukraina | 7,1 | 2 834 |
| Bułgaria | 6,1 | 5 335 |
| Czechy | 6 | 16 434 |
| Rumunia | 5,9 | 7 115 |
| Słowenia | 5,6 | 22 182 |
| Węgry | 1,7 | 13 700 |
Źródło: Global Property Guide
Trzeba przeczekać
Jeśli rozważamy inwestycję w nieruchomości w jednym z europejskich krajów o statusie _ szybko rozwijających się _ warto jeszcze z nią poczekać. Wszystkie przeanalizowane państwa straciły impet jeśli chodzi o boom mieszkaniowy i wraz z całą Europą są pod wpływem spowolnienia. Do tego dochodzą bardzo wysokie ceny mieszkań np. w przypadku Litwy czy Łotwy.
Inwestycje w nieruchomości są inwestycjami typowo długoterminowymi. Nie ma wątpliwości, że w takiej perspektywie ceny będą szły w górę równocześnie z wyrównywaniem się poziomów życia w krajach byłego ZSRR i nie tylko. Na razie jednak, pieniądze warto zainwestować gdzie indziej - w tej chwili na topie są nieruchomości w Azji oraz w rejonie Pacyfiku.
|
| Koniec boomu rynku nieruchomości w Europie Wschodniej - kliknij i pobierz raport w pliku pdf (180 KB) |
| --- | --- |