Akcje deweloperów na GPW: Należy uważać z ich kupnem

Deweloperzy najbardziej odczuli pogorszenie koniunktury na GPW pomiędzy apogeum hossy z połowy 2007 roku, a dnem bessy z lutego 2009 roku. W tym czasie indeks tej branży stracił ponad 80 procent. I pomimo, że wiosną 2009 roku nastąpiło mocne odbicie i WIG Dewel wzrósł o ponad 100 procent, to by wrócić do poziomów sprzed trzech lat musiałby zanotować wzrost o kolejne ponad 100 procent.

_

źródło: Money.pl _

A to zdaniem analityków ankietowanych przez Money.pl w najbliższych latach jest to bardzo mało prawdopodobne, a wręcz niemożliwe.

_ - W ostatniej fazie hossy, która skończyła się w 2007 roku, spółki deweloperskie notowały największe wzrosty na GPW. W dużej mierze było to efektem działań spekulacyjnych inwestorów, a nie wyników finansowych. Gdy więc nastąpiło pogorszenie nastrojów na giełdach – wywołanych w największym stopniu pęknięciem bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w USA – to właśnie akcje deweloperów najbardziej traciły na wartości. A jak pokazuje przykład firm IT, które na początku XX wieku znalazły się w podobnej sytuacji jak deweloperzy – najpierw bardzo wysokie wzrosty potem znaczne spadki – odrobienie strat trwało latami, a wielu przypadkach nie udało się to do tej pory – analizuje Michał Sztabler z DM PKO BP. _

Natomiast Maciej Kresta z DM Millennium dodaje, że powrót do wysokich wzrostów akcji spółek deweloperskich jest o tyle utrudniony, że zyski na inwestycji w akcje firm z tej branży były jednymi z najwyższych na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy. Przykładowo kurs akcji JW Construction od połowy lutego 2009 roku do teraz wzrósł o prawie 300 procent. A kolejne pięć o ponad 100 procent. W tym czasie jedynie papiery Orco Property Group zanotowały jednocyfrowy wzrost, który jest efektem zawieszenia pozwolenia na budowę wieżowca Złota 44 w Warszawie przez NSA.

źródło: Money.pl

Według Cezarego Bernatka oczekiwanie na pokaźne wzrosty akcji firm deweloperskich notowanych na GPW jest o tyle nieuprawnione, że w najbliższych latach należy się spodziewać stabilizacji cen mieszań.

Jest to zbieżne z opinią dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich Zbigniewa Malisza, który w rozmowie z PAP powiedział: - _ Rynek znajduje się obecnie w stanie równowagi. W ciągu jednego kwartału sprzedaje się około 25 proc. ofert, co świadczy o równowadze między popytem a podażą. Nie należy więc w ciągu najbliższych 1,5 roku spodziewać się wyraźnych ruchów cen mieszkań. Bardziej atrakcyjne oferty będą drożeć, ale ogólnie należy przyjąć, że ceny mieszkań będą stabilne _.

Podobnie uważają analitycy Home Broker, którzy w swoim raporcie z września 2010 roku prognozują, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy średnia cena metra kwadratowego w największych polskich miastach wzrośnie o 2,2 procent.

Dodając do tego, że liczba mieszkań oddanych do użytku w latach 2010 i 2011 będzie zbliżona i wyniesie po około 130-135 tys., oznacza to, że deweloperzy mogą co najwyżej liczyć na utrzymanie zysków na obecnym poziomie – _ W najbliższym czasie marża deweloperów przed opodatkowaniem będzie wynosić około 20 procent. Tak więc firmy z tej branży będą osiągać zyski, ale nie na tyle duże, by ich akcje nagle zaczęły znacznie rosnąć _ – podkręca Sztabler.

W najbliższych latach negatywnie na kondycji deweloperów może się odbić także pogorszenie sytuacji demograficznej.

_ - Według GUS Polaków w wieku 25 -34 lata będzie sukcesywnie ubywać, a to właśnie w tej grupie wiekowej jest największe zapotrzebowanie na mieszkania. W tej sytuacji trudno oczekiwać, aby popyt na nie zaczął jakoś wyraźnie rosnąć _ – uważa Kresta.

Dużą przeszkodą we wzrostach akcji deweloperów jest również ich duża aktywność na rynku emisji obligacji zamiennych na akcje. Dzięki temu firmy te pozyskują kapitał na inwestycje po niższej cenie niż od banku, ale równocześnie przybywa akcjonariuszy spółki, a tym samym potencjalne zyski będą dzielone na większą liczbę akcji. Inwestorom instytucjonalnym bardziej się jednak opłaca skorzystać z tej opcji, bo najczęściej w ten sposób nabywają akcje po niższej cenie niż są one notowane na GPW.

Tym samym maleje ich zainteresowanie kupowaniem papierów na rynku wtórnym, a bez tego trudno oczekiwać znacznego wzrostu akcji w dłuższej perspektywie. W ostatnich miesiącach taką emisję obligacji, które będzie można zamienić na akcje przeprowadził m in. JW. Consruction na kwotę 130 mln zł, Polnord na przełomie 2009 i 2010 roku na 125 mln zł, a ostatnio Gant na 26 mln złotych.

Zagrożeniem dla spółek deweloperskich są również wprowadzane przez KNF kolejne ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych. Już od grudnia ma obowiązywać kolejne zapisy rekomendacji T, które spowodują, że bardziej restrykcyjnie niż dotychczas będzie wyliczana zdolność kredytowa. To spowoduje, a w rzeczywistości już spowodowało, że w wielu przypadkach kredyt hipoteczny jest nieosiągalny dla osób, które jeszcze parę miesięcy temu mogły go uzyskać.

Do tego należy plany KNF zaprzestania udzielania kredytów na zakup nieruchomości w walutach przez banki, które mają w portfelu ponad połowę takich pożyczek. Gdyby to zostało wprowadzone to kolejna grupa potencjalnych kredytobiorców została by odcięta od możliwości sfinansowania zakupu mieszkania.

Co raz częściej pojawiają się też głosy, że należy zlikwidować program państwowych dopłat do odsetek od kredytów hipotecznych w złotych – Rodzina na swoim. Dotychczas z tej formy pomocy skorzystało ponad 59 tys. rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci.

Pomimo tych zagrożeń spośród spółek deweloperskich można jednak wytypować takie, których posiadanie w portfelu może przynieść w najbliższym czasie spore zyski. Do takich szczególnie należy zaliczyć papiery GTC, Echo Investment.

- _ Zaletą tych spółek jest skupienie się na inwestycjach na rynku nieruchomości komercyjnych. A według prognoz nadal będzie rosło zapotrzebowanie na powierzchnię biurową, handlową, czy też magazynową _ – uważa Michał Sztabler z DM PKO BP.

Zdaniem analityka warto również warto zastanowić się nad niedowartościowanymi przez inwestorów papierami LC Corp oraz Ronsona, których wskaźnik cena do wartości księgowej jest dużo poniżej poniżej średniej rynkowej (w obu przypadkach wartość wskaźnika wynosi poniżej 1).

Natomiast nie należy raczej się spodziewać pokaźnych zysków z posiadania akcji JW. Construction oraz Dom Development. Obie spółki zanotowały największe wzrosty na przestrzeni ostatnich kilkunastu miesięcy i ich wskaźnik ceny do wartości księgowej jest już znacznie powyżej średniej dla branży (w pierwszym przypadku wynosi ponad 2, a w drugim około 1,5).

KOMENTARZ Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej