O planach inwestycyjnych, sytuacji w branży deweloperskiej oraz wynikach spółki rozmawiamy z Jarosławem Szanajcą, prezesem Dom Development.
Money.pl: Ile nowych projektów zamierzacie w tym roku uruchomić oraz jaka liczba mieszkań zostanie wprowadzona do sprzedaży?
Jarosław Szanajca, prezes Dom Development: W tym roku chcemy rozpocząć trzynaście projektów inwestycyjnych. Częściowo będą to następne fazy inwestycji już przez nas prowadzonych, takich jak: osiedle Żoliborz Artystyczny, osiedle Saska, Klasyków, Regaty czy Wilno, niektóre będą całkowicie nowe. Wśród nowych lokalizacji, planujemy rozpocząć budowę inwestycji w Warszawie przy ulicy Naruszewicza na Mokotowie oraz na Wrzecionie w rejonie Bielan. We Wrocławiu z kolei także przygotowujemy do wprowadzenia do sprzedaży inwestycję przy Alei Piastów. Podsumowując, zamierzamy rozpocząć w tym roku sprzedaż około 1800 mieszkań. Jednocześnie w tym roku planujemy przekazać klientom łącznie około 1900 mieszkań.
Czy wśród nich znajdują się mieszkania poza Warszawą i Wrocławiem, które są głównym miejscem Państwa inwestycji? Czy rozważacie wejście na nowe rynki?
Myśleliśmy o tym już w 2006-2007 roku. Na szczęście nie rozwinęliśmy skrzydeł tak szeroko.
Na szczęście?
Bo taka zachowawcza polityka pozwoliła nam uniknąć kłopotów związanych z kryzysem w 2008-2010 roku. Teraz planujemy zwiększyć swoją ekspansję we Wrocławiu. Jeżeli tam zdobędziemy większy udział w rynku, to dopiero będziemy myśleć o kolejnym mieście.
Czy wśród nowych lokali znajdują się mieszkania oferowane w ramach programu _ Mieszkanie dla Młodych _?
W naszej ofercie znajduje się około 7 procent mieszkań, które mieszczą się w limicie ustalonym przez ustawodawcę. Nie zamierzamy obniżać cen, aby się do niego dostosować.
A gdzie macie takie mieszkania?
W zasadzie jest to tylko jedna inwestycja. To warszawskie osiedle Regaty na Białołęce, w której około jedna trzecia mieszkań mieści się w limicie. Dlatego też dla nas ten program w zasadzie nie istnieje.
W 2013 roku zysk netto Dom Development spadł o około 40 procent. To rezultat bardzo słabej kondycji rynku deweloperskiego?
Ważne jest zrozumienie, jak deweloperzy rozpoznają swoje wyniki. Do wyniku możemy zaliczyć wyłącznie mieszkania, które zostały przekazane klientom. Oznacza to, że nasze obecne wyniki są rezultatem sprzedaży sprzed 1,5 roku, kiedy rynek był w dość trudnej kondycji. Dlatego przekazania mieszkań na dość niskim poziomie. Dodatkowo same koszty inwestycji były wyższe, ponieważ ziemia, na których powstały mieszkania aktualnie oddawane do użytku, była kupiona w okresie najwyższych cen gruntów.
Notowania akcji Dom Development od początku roku Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej
W kontekście poprawiających się warunków makroekonomicznych, czy można już prognozować wyraźny wzrost cen mieszkań?
Sama sprzedaż jest na dobrym poziomie. Obserwujemy intensywnie rynek, w tym działania innych firm deweloperskich, m.in. liczbę rozpoczynanych inwestycji. Na razie nie widać ich wiele, a już sama podaż ma duży wpływ na ceny mieszkań. Jeżeli liczba lokali będzie większa, to ceny będą utrzymywać się na podobnym poziomie. Natomiast jeżeli podaż zostanie na obecnym poziomie, to możemy się spodziewać niewielkiego wzrostu cen.
Planujecie podnieść ceny?
Planujemy przede wszystkim reagować na to, co będzie się działo na rynku. Zresztą ceny rosną już od jakiegoś czasu. W ubiegłym roku ceny wzrosły w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, o około trzy procent. Spodziewamy się, że ten rok pod tym względem nie będzie gorszy. Nie oczekujemy również wojny cenowej.
Czy będzie to miało wpływ na marże?
W naszym przypadku uznajemy, że jeżeli marża brutto przekracza 20 procent, to wynik jest satysfakcjonujący. W ubiegłym roku udało się taką marżę utrzymać i szacujemy, że dużo się w tej materii nie zmieni.
Ciepła zima wpłynie na poprawę wyników spółki?
Bezpośrednio na wynik nie będzie ona miała wpływu, ponieważ jak powiedziałem wcześniej wliczane są do niego mieszkania gotowe, przekazywane klientom. Niemniej jednak na pewno ciepła zima nam pomogła. Udało nam się nadrobić opóźnienia wynikające z bankructwa jednego z naszych wykonawców, który prowadził trzy projekty. Przejęliśmy budowę i sami zakończyliśmy inwestycję w systemie generalnego wykonawstwa. Minusem tej sytuacji był fakt, że odpowiedzialność za poprawne wykonanie robót spadła na nas. Od 2012 roku trzech naszych wykonawców zbankrutowało.
ZOBACZ, co na nowym forum internauci piszą o spółce Dom Development i o pozostałych spółkach z GPW
Czy wspomniane ożywienie w gospodarce znów spowoduje hossę na rynku nieruchomości?
Obecne ceny na rynku są bardziej realne. Powtórka gwałtownej hossy się nie zapowiada, co jest pozytywnym zjawiskiem. Rynek jest bardziej przewidywalny, jeśli rośnie wolniej, ale konsekwentnie, co sprzyja prowadzeniu działalności deweloperskiej.
Wprowadzona ostatnio ustawa deweloperska wpłynęła na działalność firm zajmujących się budowaniem nieruchomości. Przy jej wprowadzeniu mówiło się o bezpieczeństwie kupujących. Wprowadzony został m.in. obowiązek posiadania rachunku powierniczego, na który klient wpłaca pieniądze, a deweloper ma do nich dostęp w miarę postępu prac. Czy te uregulowania utrudniły działalność Dom Development?
Ustawa nie tyle utrudniła naszą działalność, co nałożyła na deweloperów dodatkowe obowiązki, zwiększając tym samym ich nakład pracy. W rezultacie podniosło to zdecydowanie koszty, które ostatecznie są przerzucane na klienta. Około 75 procent wymogów tej ustawy to kawałek solidnej, pracochłonnej i nikomu niepotrzebnej pracy.
Co jest według Pana najbardziej niepotrzebne?
Choćby taki prospekt informacyjny, który wymaga dużej staranności oraz ogromnej ilości pracy, a błędy w nim, nieważne czy zawinione czy niezawinione, są karane pozbawieniem wolności. To nie jest mądry pomysł. W 1984 roku w Wielkiej Brytanii wprowadzono podobne rozwiązanie i dokładnie 1,5 roku temu w ramach przeglądu ustawodawstwa wymogi dotyczące tego prospektu informacyjnego zostały wyrzucone do kosza jako bezużyteczne i niepotrzebnie kosztowne. Powtarzamy zatem podobne błędy, jak kraje zachodniej Europy w przeszłości.
W liście do akcjonariuszy wspomniał Pan, że zgodnie z przyjętą w 3 kwartale 2013 roku polityką dywidendową zarząd będzie rekomendował wypłacenie możliwie jak najwyższego procentu wypracowanego zysku. Czy takie działania nie wpłyną na działalność inwestycyjną spółki oraz zdolność do absorbowania ewentualnych strat?
Jesteśmy w bardzo dobrej kondycji finansowej, nasza firma aktualnie charakteryzuje się dużą nadpłynnością. Wolnych środków po wypłacie dywidendy nadal będzie bardzo dużo. Aktualne projekty inwestycyjne są przez nas finansowane środkami własnymi, a zadłużenie jest na bardzo niskim poziomie.
Czytaj więcej w Money.pl