Zaostrza się walka o miliardy złotych z portfeli Polaków. Fundusze już wiedzą, że rząd wprowadzi REIT-y

Mniej więcej 200 tys. zł - co najmniej taką kwotą musi dysponować dziś indywidualny inwestor, który chce poszukać zysków w funduszach nieruchomości. Pomimo, wydawałoby się, zaporowej kwoty instytucje finansowe coraz częściej dostrzegają szansę na przyciągnięcie środków od bogacących się Polaków. Ci powinni jednak pamiętać o tym, że coś takiego jak inwestycja bez ryzyka nie istnieje.

5 proc. gwarantowanego zysku w skali roku plus dodatkowy wynik uzależniony od ostatecznego efektu sprzedaży mieszkań przez dewelopera - w ten sposób już od kwietnia będzie kusił inwestorów indywidualnych nowy fundusz, który pojawił się na polskim rynku.

Heritage Real Estate wspólnie z jednym z największych deweloperów w Polsce (Murapol) oraz Saturnem TFI przez kolejne 2 lata zamierzają przeprowadzić 25 subskrypcji tzw. certyfikatów inwestycyjnych - każda będzie skierowana do maksymalnie 149 osób, gotowych zainwestować równowartość minimum 40 tys. euro. Takie wymogi stawia bowiem prawo, by można było zaproponować Polakom inwestycję w ramach tzw. funduszu zamkniętego aktywów niepublicznych, bez konieczności organizowania oferty publicznej, tak jak ma to miejsce np. w przypadku akcji spółki idącej na giełdę.

Takich propozycji na polskim rynku jest coraz więcej - w tym samym czasie swoją ofertą gwarantowanych 6 proc. w skali roku zachęca Polaków Trigon TFI (wspólnie z deweloperem Golub Gethouse), który tym razem chce skupić się na inwestycjach w budowę mieszkań na wynajem i akademików.

W nazwie swojego produktu używa nazwy "REIT" (czyli Real Estate Investment Trust). Nie przez przypadek - to sformułowanie w ostatnich miesiącach robi karierę za sprawą obietnicy wicepremiera Mateusza Morawieckiego, który zapowiedział, że rząd będzie zachęcał Polaków do inwestowania długoterminowego na rynku nieruchomości właśnie za pośrednictwem tzw. REIT-ów. Jeżeli tak się faktycznie stanie, lokowanie środków w funduszach nieruchomości może stać się "rozrywką" masową. Mają one bowiem być dostępne dla klientów z chudszym portfelem.

- Spodziewamy się, że przepisy pozwalające na funkcjonowanie REIT-ów w bardziej dostępnej dla klientów indywidualnych formie wejdą w życie na początku przyszłego roku. Chcemy być wtedy gotowi, by zaproponować im inwestycje na rynku nieruchomości - zapowiada Michał Cebula, prezes Heritage Real Estate, deklarując, że firma ma plany szybkiej rozbudowy sieci dystrybucji.

Najprościej mówiąc, REIT-y w formie, która funkcjonuje w innych krajach, polegają na tym, że spółka sprzedaje drobnym inwestorom akcje. Pozyskane od nich środki inwestuje w zakup nieruchomości. Zyski z wynajmu powierzchni trafiają do posiadaczy akcji w formie dywidendy. Gdy inwestorzy chcą wyjść z inwestycji, mogą sprzedać akcje REIT-u, bo te przez cały czas są notowane na giełdzie. To jedna z podstawowych różnic w porównaniu do funduszy zamkniętych typu FIZAN, które dają możliwość sprzedaży certyfikatów w ściśle określonym czasie, np. po trzech latach od wpłacenia środków.

- Zgodnie z założeniami projektu polskie REIT-y, podobnie jak ich odpowiedniki na Zachodzie, mają być dostępne dla szerokiego grona inwestorów jako notowane na giełdzie spółki akcyjne, czerpiące zyski z długoterminowego wynajmu nieruchomości. Spółki te mają być zwolnione z podatku CIT pod warunkiem przekazywania akcjonariuszom minimum 80 proc. zysków rocznie w postaci dywidendy. Będą one mogły inwestować w każdą nieruchomość przynoszącą dochód: biura, centra handlowe czy magazyny. Ostatnio resort finansów skłania się również ku rozszerzeniu możliwości inwestycyjnych REIT-ów o lokale mieszkalne - zauważa Artur Rawski, wiceprezes działającego na rynku nieruchomości Forum TFI.

Pozostaje jednak pytanie, czy taka forma zachęcania Polaków do lokowania oszczędności w nieruchomościach się sprawdzi. W ubiegłym roku szansy na giełdzie szukała spółka Reino, reklamująca się jako pierwszy polski REIT - jej oferta skończyła się jednak fiaskiem, bo inwestorzy nie rzucili się do kupowania akcji.

Powód może być dość prosty. Chodzi nie tylko o brak jasnych przepisów, które pozwoliłyby na funkcjonowanie REIT-ów w Polsce. Problemem może być również brak zaufania Polaków do tego typu inwestycji - na wizerunku branży bardzo mocno odbiła się spektakularna wpadka funduszu BPH TFI. W ubiegłym roku w WP money pisaliśmy o tym, że klienci, którzy powierzyli oszczędności funduszowi nieruchomości tej instytucji stracili ponad 90 proc. zainwestowanych środków.

Dlatego teraz fundusze, chcąc zachęcić indywidualnych inwestorów do powierzania im oszczędności, oferują już "gwarantowane" zyski. Szef Heritage Real Estate twierdzi nawet, że klientowi, który zdecyduje się na zakup certyfikatów, jest gotowy zaproponować specjalny zapis w umowie notarialnej, który w razie jakichkolwiek kłopotów zagwarantuje mu odzyskanie wpłaconego kapitału i obiecanych zysków nawet w ramach egzekucji z majątku dewelopera.

- Każdy fundusz powinien wyciągnąć lekcję z tego typu negatywnych zdarzeń na rynku. Rzecz jasna nikt nie jest w stanie zagwarantować klientowi poziomu bezpieczeństwa na poziomie lokaty bankowej objętej Bankowym Funduszem Gwarancyjnym. Ale można organizować projekty wspólnie z dużymi i znanymi deweloperami, którzy mają ogromną wiedzę i doświadczenie na rynku - mówi WP money Jakub Adamowicz, dyrektor rozwoju w Trigon TFI. Podkreśla, że kluczem do w miarę bezpiecznej inwestycji jest wybór deweloperów, którzy nie ponoszą dodatkowego ryzyka w postaci wysokich kredytów bankowych, a do tego nie tylko szukają zewnętrznego finansowania projektów, ale również wkładają w nie sporą część środków własnych.

Artur Rawski z Forum TFI wskazuje, że bezpieczeństwo inwestycji zwiększa również taka konstrukcja funduszu, która nie każe inwestorowi bardzo długo czekać na wycofanie przynajmniej części środków. Jako przykład podaje zrealizowany przez Forum TFI projekt kupna i renowacji krakowskich kamienic, na który pozyskał od inwestorów 35 mln zł, a potem zwrócił im tę kwotę z zyskiem na poziomie 9 proc. w skali roku.

- Konstrukcja funduszu opierała się na automatycznych, częściowych umorzeniach certyfikatów. Dzięki temu ich posiadacze co kwartał otrzymywali część zainwestowanego przez siebie kapitału powiększaną każdorazowo o zysk. Uzyskiwane w ten sposób środki na bieżąco redukowały ich ryzyko inwestycyjne - podkreśla Artur Rawski.

Walka zamkniętych funduszy inwestycyjnych o zamożnych klientów zainteresowanych lokowaniem oszczędności na rynku nieruchomości pokazuje, że coraz większa grupa Polaków ma do zainwestowania spore pieniądze.

Mogą to robić kupując mieszkania na własność po to, by później czerpać zyski z najmu. Przedstawicielom branży finansowej zależy jednak na przekonaniu ich, że wyższe zyski zapewni im możliwość uczestniczenia w projektach deweloperskich już na etapie budowy.

Klienci zawsze powinni jednak pamiętać o tym, że inwestycje bez ryzyka nie istnieją. Nawet jeżeli w grę wchodzi teoretycznie bezpieczny rynek nieruchomości - w ostatnich latach boleśnie przekonali się już o tym m.in. posiadacze obligacji deweloperów, którzy nie wywiązali się za swoich obietnic.