Jednym z bardziej wiarygodnych, a jednocześnie dość osobliwych wskaźników oceny kondycji koniunktury na rynku mieszkaniowym jak i całej gospodarki kraju, jest aktywność na nim kancelarii komorniczych, mierzona liczbą zajęć nieruchomości czy też ich licytacji. W serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej (KRK) w zakładce obwieszczeń o licytacjach w ostatnich latach można było przebierać w około tysiącu pozycji licytacji mieszkań i mniej więcej połowie tej liczby dotyczących domów z całego kraju.
Aby licytacja mieszkania doszła do skutku, komornik musi ogłosić ją tu na co najmniej dwa tygodnie przed jej planowanym terminem. Tymczasem w chwili obecnej takich anonsów można się doliczyć zaledwie 329 w przypadku mieszkań i 214 domów. Czyżby liczebność rodaków popadających w tarapaty finansowe w obecnych czasach topniała z dnia na dzień?
Niestety raczej należy wykluczyć podobną ewentualność, a najbardziej prawdopodobną przyczyną malejących statystyk ofertowych licytacji mieszkaniowych jest ograniczona wskutek pandemii aktywność operacyjna komorników, o czym już kilka miesięcy temu komunikowała PAP.
W okresie minionego spowolnienia gospodarczego sprzed dekady, będącego efektem globalnego kryzysu finansowego, liczba zlicytowanych nieruchomości w Polsce wzrosła z niespełna 4 tys. w 2010 roku do blisko 10 tys. cztery lata później, czyli o ponad 150 proc.
Jak tym razem perturbacje w gospodarce przełożą się na statystyki KRK, prawdopodobnie okaże się już wiosną, zakładając do tego czasu istotną poprawę sytuacji pandemicznej kraju i powrót pełnej operatywności kancelarii komorniczych. Tymczasem planując zakup własnego lokum być może warto zastanowić się nad „za i przeciw” opcji mieszkania z komorniczego rewiru.
Ryzyka zakupu nieruchomości od komornika
Istnieją trzy główne ryzyka zakupu nieruchomości od komornika. Pierwsze to kupno mieszkania lub domu z lokatorem. Jeżeli dotychczasowy właściciel nie będzie chciał się wyprowadzić po zlicytowaniu nieruchomości konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie, a więc z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego czy tymczasowego, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Może to być procedura czasochłonna.
Drugie ryzyko to prawo dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Czyli nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia zlicytowanego poprzedniego właściciela. A to może potrwać miesiące, a nawet lata.
I wreszcie trzecia kwestia – ryzyko zakupu nieruchomości bez niezbędnej wizytacji i obejrzenia mieszkania/domu, a to dlatego, że właściciel nie udostępnił lokalu.
Przed dwoma pierwszymi przypadkami trudno się zabezpieczyć, bardzo rzadko bowiem licytowane lokum pozostaje wolne i już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli. Co zaś do trzeciego przypadku, musimy założyć, że mieszkanie jest wręcz zdewastowane, a wiec z kwalifikacją do kapitalnego remontu (wymiany wszystkiego), i takie dodatkowe koszty wkalkulować przy licytacji.
Nawet o jedną trzecią taniej
Decyzji o zakupie mieszkania poprzez licytację komorniczą przyświeca jeden główny cel - perspektywa znaczącej korzyści materialnej w postaci nabycia lokum po zdecydowanie okazyjnej cenie, a więc grubo poniżej wartości rynkowej. Teoretycznie taki bonus może wynieść nawet jedną trzecią tej ostatniej. Pytanie, na ile to jest cel realny.
Cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Czy zawsze odzwierciedla? – trudno powiedzieć – niestety nie ma na to żadnej gwarancji. Machina komornicza działa – przynajmniej teoretycznie – poza własnym interesem, przede wszystkim w interesie zadłużonego, a więc komornik ma obowiązek uzyskania jak najwyższej ceny i do tego dąży.
Tym samym najlepiej podchodzić dość ostrożnie do ceny oszacowania jako być może mniej lub bardziej zawyżonej. Zdarzają się też przypadki oszacowania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, który nie oglądał nieruchomości, bo nie został wpuszczony do środka przez właściciela.
Rynek mieszkań. Widać pierwsze zwiastuny spadku cen
Jeżeli więc na pierwszej licytacji od ceny wywołania licytacja kilku licytantów podbije cenę do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania, to w skrajnym przypadku nabycie mieszkania poprzez licytację może okazać się kupnem powyżej ceny rynkowej.
Tym czasem rzeczywiste okazje oraz względna pewność, że nie przepłacamy, mają miejsce wówczas, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji. O takie sytuacje jest jednak tym trudniej, im bardziej atrakcyjna jest nieruchomość.
Bezwzględnie należy jednak zawsze przed licytacją wyznaczyć poziom, powyżej którego uznamy dalszy w niej udział za nieopłacalny, a więc bezcelowy. Polując na okazję z licytacji można bowiem bardzo łatwo wpaść w pułapkę zawyżonej ceny lub kupna mieszkania będącego źródłem wielu problemów. O tym należy zawsze pamiętać już na etapie wnoszenia obowiązkowego 10-procentowego wadium.
Opcja raczej nie dla każdego
W sumie więc ta opcja nabywania nieruchomości dedykowana jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko pewne, mimo wszystko raczej marginalne uzupełnienie.
