Rośnie apetyt na apartamenty

Popyt na apartamenty wciąż rośnie. Coraz więcej osób jest skłonnych płacić za metr kwadratowy 20 tys. złotych, a nawet więcej. Duże mieszkania w najbardziej prestiżowych budynkach kosztują często grubo ponad dwa miliony zł. Pomimo tego deweloperzy nie narzekają na brak chętnych. „Klienci akceptują
Belvedere Residence w Warszawie
Materiały inwestoraceny osiągające kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych za metr kwadratowy luksusowego lokalu." - mówi Maciej Dymkowski z Rednet Property Group. Co ważne, takich osób jest coraz więcej.

Z badań preferencji nabywców nowych mieszkań na rynku warszawskim przeprowadzonych przez REAS i SMG/KRC Millward Brown w 2006 roku grupa klientów, którzy są skłonni kupić mieszkanie - apartament, przekracza 15 proc.

Zdaniem specjalistów popyt na apartamenty będzie utrzymywał się jeszcze długo. „W Polsce istnieje potrzeba luksusu, która jeszcze przez dziesiątki lat pozostanie niezaspokojona. Jak w każdej branży, tak i w mieszkalnictwie potrzebny jest produkt klasy high - end, nawet jeśli jest to tylko marginalny - aczkolwiek lukratywny dla deweloperów - segment rynku" - zauważają autorzy raportu o polskim rynku apartamentów, przygotowanego przez agencję Metrohouse.

Rynek apartamentów rozwinął się pod koniec lat 90. Już wtedy ich ceny były dwu-trzykrotnie wyższe niż ceny mieszkań oddawanych w budynkach o popularnym standardzie. Ale prawdziwy boom zaczął się w 2004 roku, po wejściu Polski do UE.

Początkowo kupowali je przede wszystkim przedstawiciele działających w
Cztery Korony w Krakowie
Materiały inwestora Polsce zagranicznych firm, które potrzebowały mieszkań dla swoich menedżerów.

Ale w apartamenty inwestowali też rodzimi inwestorzy. Kupowali luksusowe mieszkania, by wynająć je pracownikom zagranicznych firm. „W ciągu ostatnich dwóch lat zwiększył się odsetek obywateli polskich chętnych do zakupu apartamentu. Znaczny procent spośród nich stanowią młodzi Polacy pracujący za granicą lub pracujący w zagranicznych firmach" - mówi Małgorzata Battek z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.

Także deweloperom zależy na posiadaniu apartamentowca w swoim portfolio. „Inwestycje w budynki apartamentowe to swoista „lokomotywa" branży deweloperskiej. Posiadanie w portfelu inwestycji tego rodzaju oferty stanowi dla firmy nie tylko źródło zysków, ale także jest korzystne ze względów
Złota 44 w Warszawie
Materiały inwestora wizerunkowych. Pozwala dotrzeć do najlepszych klientów rynku nieruchomości" - podkreśla Artur Pietraszewski z REAS Konsulting.

Normą jest też to, że w zwykle kameralnych inwestycjach apartamentowych 90 proc. mieszkań sprzedaje się, zanim skończy się budowa. Nic dziwnego. Każdy, kto kupuje apartament ma świadomość, że nie tylko zaspokaja swoje potrzeby, ale robi także dobry interes. Dlatego około 30 - 35% apartamentów jest kupowanych w celach inwestycyjnych.

Rozwojowi budownictwa apartamentowego sprzyja też sytuacja na rynku gruntów. Odblokowanie nowych obszarów inwestycyjnych w centrach miast przy jednocześnie wysokich cenach działek (ich udział w cenie 1mkw. powierzchni mieszkania w Warszawie czy Krakowie przekracza 20%) skłania do inwestycji w segmencie premium, gdyż jest on najbardziej rentowny.

Specjaliści od nieruchomości podkreślają, że apartament nie doczekał się jednoznacznej definicji. „W latach 90. brak luksusowych ofert i brak zamożnego społeczeństwa spowodowały, że pierwsze porządne budynki mieszkalne, szczególnie te gdzie pojawiła się ochrona a mieszkania miały więcej niż 100 mkw., potocznie rynek nazwał apartamentowcami" - czytamy w

Penthouse w budynku Złota 44
(projekt Daniela Libeskinda)
Materiały inwestora raporcie agencji Metrohouse.

Brak definicji wykorzystują deweloperzy. „Często nadużywają tego określenia. Nazywają tak mieszkania o, co najwyżej, podwyższonym standardzie" - podkreśla Małgorzata Battek z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości. Powód jest oczywisty - nazwy: apartament i apartamentowiec nobilitują. Inwestycja jest postrzegana jako zdecydowanie bardziej prestiżowa i luksusowa.

Czym więc różni się apartament od zwykłego mieszkania? „To przede wszystkim lokalizacja. Budynki w pewnych dzielnicach nie były i nigdy nie będą apartamentami" - mówi Maciej Dymkowski z Rednet Property Group.

„Lokalizacje projektów apartamentowych silnie związane są z historycznymi centrami miast lub obszarami postrzeganymi na lokalnych rynkach jako szczególnie atrakcyjne ze względu na jakość otoczenia, dostęp do terenów zielonych, otoczenie społeczne lub swoiste „genius loci" miejsca. Trudno bowiem inaczej wytłumaczyć fenomen warszawskiej Saskiej Kępy czy tzw. Żoliborza Oficerskiego, gdzie atrakcyjne wille sąsiadują z tanią, blokową zabudową, a ceny sprzedaży nowych mieszkań biją kolejne rekordy. Ocena atrakcyjności ma przy tym często subiektywny charakter, a duże firmy

Apartament w budynku Złota 44
(projekt Daniela Libeskinda)
Materiały inwestoradeweloperskie poprzez sprawnie prowadzone działania marketingowe są w stanie wykreować jako prestiżową prawie każdą lokalizację" - zauważa Artur Pietraszewski.

Analitycy z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości wskazują na jeszcze inne kluczowe kryteria. „Apartament to luksusowe, funkcjonalne mieszkanie w wykonanym z materiałów o najwyższej jakości - kamień naturalny, tynki szlachetne, stal nierdzewna, mosiądz, szlachetne gatunki drewna - budynku, z bogatą ofertą usług tylko dla mieszkańców - spa, fitness, pralnia, przedszkole - i całodobową ochroną" - wylicza Małgorzata Battek. „Konieczny jest wysoki standard, zarówno lokali, jak i powierzchni wspólnych. Czy jednak musi być np. fitness? Tu można się spierać" - zauważa Dymkowski.

Wszyscy za to zgodnie podkreślają, że liczy się funkcjonalność i komfort. „Wyposażenie musi być skrupulatnie przemyślane, czyli pełna infrastruktura teletechniczna i sanitarna - umożliwiająca lokalizację toalety dla gości, 2-3 łazienki, drzwi wejściowe antywłamaniowe i izolujące od hałasu, okna (z pewnością niedługo standardem staną się okna 3-szybowe), klimatyzacja i wentylacja. To ostatnie jak gdyby poszło w zapomnienie w obecnie projektowanych budynkach. Ogrzewanie podłogowe, kominek, tarasy - to jest i będzie wymagane, ale najważniejsze to dobre rozplanowanie powierzchni. A na ogół kuchnie są za małe, możliwości aranżacji jadalni ograniczone - a jest to przecież ważny element apartamentu. Do tego biblioteka, pokój do pracy dla pani i pana domu, 3 sypialnie i coś dla gości. No i garderoby, których zawsze jest za mało i schowek/piwnica - nie 4 mkw. tylko 12 mkw. Dwa
Apartamenty Bruna firmy Dom Development miejsca garażowe dla większych mieszkań są oczywiste" - wylicza Katarzyna Cyprynowska z Metrohouse.

W powszechnej opinii apartament wyróżnia się sporymi rozmiarami. Ale co ciekawe, specjaliści nie podzielają tej opinii. „Z reguły takie mieszkanie ma co najmniej 90 mkw. Ale mieszkania typu studio dla singla o powierzchni 50-60 mkw. też mogą być apartamentami" - zauważa Małgorzata Battek. Tę opinię podziela Maciej Dymkowski: „Moim zdaniem może nim być studio o powierzchni - powiedzmy - 60 mkw. Ktoś inny z kolei powie, że minimum to 3 sypialnie, salon i 120 mkw. Jak więc widać - ciężko o jednoznaczną definicję." Zdaniem specjalistów z WGN konieczny jest duży taras dający namiastkę przestrzeni zielonej. Mile widziany zimowy ogród.

Ważna jest także skala inwestycji. Zdaniem niektórych specjalistów trudno mówić o „osiedlu apartamentowców". „Apartamentowiec może być kilkudziesięciopiętrowym nowoczesnym wieżowcem w centrum miasta, jak również kilkumieszkaniową przedwojenną nobliwą kamienicą po odpowiedniej modernizacji, albo też małym kondominium w willowej dzielnicy w otoczeniu zieleni" - mówi Małgorzata Battek.

| LISTA CECH, KTÓRE MUSI POSIADAĆ PRAWDZIWY APARTAMENT wg ANALITYKÓW REAS KONSULTING |
| --- |
| - doskonała lokalizacja w prestiżowych dzielnicach, przy czym ważna jest obecnie nie tylko dzielnica ale i miasto (kryterium szczególnie istotne dla nabywców inwestycyjnych); - widok z okna - mało atrakcyjny widok z okna negatywnie wpływa na klasę apartamentu; - doskonała komunikacja do ośrodków kultury i życia towarzyskiego, rozpoznawalne i łatwo identyfikowane sąsiedztwo (np. znane kluby, charakterystyczne budynki, atrakcyjne parki etc.); - budynek realizowany metodą tradycyjną z materiału budowlanego powszechnie uważanego za materiał wysokiej klasy, przyjazny dla zdrowia; - doskonała, niebanalna architektura, często sygnowana przez znanych i cenionych architektów; - przestronne lobby z recepcją; - bezpieczeństwo - ochrona; - nowoczesne rozwiązania techniczne i teletechniczne. Elementy BMS, klimatyzacja centralna, opcjonalnie możliwość podłączenia klimatyzacji indywidualnej; - dodatkowe serwisy dla mieszkańców - consierge, drobne naprawy, sprzątanie lokalu etc.; - dodatkowe funkcje typu basen, fitness,
sauna. - winda z poziomu garażu, pożądana panoramiczna lub inna stanowiąca dodatkowo element dekoracyjny; - klatka schodowa widna, doświetlona światłem naturalnym (okna, świetlik); - minimalna powierzchnia (różna dla różnych rynków, ale nie mniejsza niż 70m²), - wysokość mieszkań min. 2,85m, często ok. 3m - skala realizacji - zwykle kameralna zabudowa o charakterze willowym ok. 20 - 30 lokali, choć kryterium to nie funkcjonuje w przypadku zabudowy wysokościowej; - wysoki poziom prywatności, maksymalnie 2 -3 lokale na piętrze. - materiały wykończeniowe części wspólnych z najwyższej półki o najlepszych parametrach technicznych; - konieczny garaż podziemny, miejsca stacjonarne dostępne dla aut o ponad standardowych wymiarach. Wskazane uzupełnienie parkingu o usługę podziemnej myjni aut, miejsca na sprzęt sportowy (deska surfingowa, rowery), dostępna indywidualna piwnica; - wyznaczone dla gości miejsca do parkowanie - zatoczki parkingowe, nie w centralnej części budynku, konieczny podjazd dla taxi; -
funkcjonalność apartamentu - rozkłady, przestrzeń, organizacja przyłączy; - zachowanie minimalnych powierzchni pomieszczeń - np. sypialni ok. 20 m, salon 30m, właściwa liczba łazienek; - poczucie przestrzeni, która jest domeną mieszkań o klasie apartamentu, zapewnia kilkudziesięciometrowy szeroki hol na bazie kwadratu, dobrze doświetlony. W mieszkaniach z niższej półki odczytywany jako utrata powierzchni nie użytkowej; - odrębna, widna kuchnia, możliwe wydzielenie spiżarni lub dodatkowego pomieszczenia technicznego; - duże otwory okienne, wysoka jakość ślusarki okiennej (okna drewniane lub drewniano-aluminiowe, przesuwane); - duże balkony/tarasy, ogrody zimowe, użytkowe zielone dachy etc. - drzwi wejściowe do lokalu i drzwi wewnętrzne o ponad standardowej wysokości i szerokości, zachowanie standardów estetycznych i standardów bezpieczeństwa. |

Apartamenty buduje się przede wszystkim w dużych aglomeracjach takich jak: Warszawa, Wrocław czy Kraków. Popyt w dużej mierze wynika z zapotrzebowania międzynarodowego biznesu. „Dlatego rynek apartamentów rozwija się przede wszystkim w miastach o dużej liczbie inwestycji zagranicznych i wysokiej dynamice rozwoju" - zauważa Małgorzata Battek.

Deweloperzy stawiają apartamentowce także w modnych miejscowościach turystycznych i najpopularniejszych nadmorskich i górskich kurortach. Te najbardziej znane to: Sopot, Międzyzdroje, Zakopane, Sucha Beskidzka, Wisła.

Dymkowski: „W kolejce czekają jeszcze Łódź, Poznań, w dużej mierze również Trójmiasto, choć akurat tutaj lokalizacją stricte apartamentową jest Sopot. Podnosi się jednocześnie poprzeczka przed firmami realizującymi
projekty z "najwyższej półki". Inwestycje są coraz ciekawsze, a nabywcy - bardziej wymagający."

Wyższe wymagania i dobra koniunktura windują ceny. Metr kwadratowy w najbardziej prestiżowych inwestycjach może kosztować już ponad 20 tys. zł. Prawdopodobnie tyle trzeba będzie zapłacić w przeszło 200 metrowej wieży Sky Tower. 51-piętrowy apartamentowiec będzie częścią wielkiego
Sky Tower we Wrocławiu
Materiały LC Corp kompleksu mieszkalno-biurowego, który do 2010 roku za 400 mln dolarów postawi we Wrocławiu należąca do Leszka Czarneckiego spółka LC Corp. Za sprawą tej inwestycji laur najwyższego budynku mieszkalnego w Polsce straci apartamentowiec Złota 44. Budynek zaprojektowany przez jednego z najbardziej znanych na świecie architektów Daniela Libeskinda będzie gotowy w 2009 roku (45 pięter, 192 m.), zdetronizuje Sea Towers w Gdyni (138 m.).

Te trzy budynki to absolutny cenowy top. Za widok na Zatokę Gdańską z penthouse'u na szczycie wież Sea Towers trzeba zapłacić 22 tys zł za mkw. Średnia cena mkw. w budynku Złota 44 to sześć tysięcy euro. W innych apartamentowcach wcale nie jest dużo taniej. "W inwestycji Patria firmy Dom Development cena kształtowała się na poziomie 15 tys. zł za mkw. , natomiast w budynku Opera mieszkania na rynku wtórnym osiągają cenę 25 tys. zł za mkw." - czytamy w raporcie Metrohouse. Mieszkania w budynkach o przeciętnym standardzie w pobliżu tych budynków kosztują około dziewięciu tys. zł za mkw.(Patria Dom Development), a w okolicach Opery 10 tys. zł za mkw.