- Każdy powinien mieć świadomość, że inwestowanie bez ryzyka nie istnieje. Istnieją tylko poziomy ryzyka, które inwestor akceptuje lub nie. Nieruchomości są bezpieczniejsze, ale nie oznacza to, że straty są niemożliwe - mówi Artur Rawski, wiceprezes Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych Forum. W rozmowie z money.pl przyznaje, że zaufanie Polaków do lokowania oszczędności na rynku nieruchomości zostało nadwyrężone. Czy zatem rządowi uda się przekonać Polaków do inwestowania w tzw. REIT-y?
Łukasz Pałka, money.pl: Minister Mateusz Morawiecki w swoim planie zasygnalizował, że rząd będzie dążył do tego, by Polacy mieli możliwość lokowania swoich oszczędności na rynku nieruchomości za pośrednictwem tzw. REIT-ów. Przekona ich, że warto?
*Artur Rawski, wiceprezes Forum TFI: *Rozumiem, że zaczniemy rozmowę od rozważań na temat tego, czy Polacy mają skłonność do oszczędzania. Wciąż jest ona dość słaba. Dlatego każde działanie, które ma na celu to, byśmy odkładali więcej, na przykład na starość, jest pożądane.
To prawda, ale projekt poprzedniego rządu, czyli Akcjonariat Obywatelski, który również promował długoterminowe oszczędzanie w akcjach prywatyzowanych spółek, okazał się porażką. Dlatego zastanawiam się, czy drobni inwestorzy, którzy sparzyli się na rynku kilka lat temu, uwierzą, słysząc od kolejnej władzy słowo "REIT".
Zgadza się, że zaufanie do rynku zostało nadszarpnięte. Drobni inwestorzy bardzo ostrożnie podchodzą teraz do inwestowania na giełdzie, spółki również nie interesują się zbyt mocno debiutami. Gdy dołożymy do tego nadwyrężone zaufanie do inwestowania pieniędzy na rynku nieruchomości, to okaże się, że moment na promowanie REIT-ów rzeczywiście nie jest sprzyjający.
Na co dowodem może być również fakt, że spółka, która jeszcze niedawno promowała się jako pierwszy polski REIT w drodze na giełdę, w ostatniej chwili odwołała ofertę publiczną.
Trudno mi odnieść się do samej decyzji tej spółki. Ale proszę pamiętać, że mamy teraz dość niestabilny okres w tym biznesie. Dana firma może planować swój debiut, rysować plany przed inwestorami, a potem okaże się, że rząd zaproponował prawo, które nie pozwoli realizować spółce założonego modelu biznesowego.
Przykładem mogą być fundusze, które oferowały możliwość inwestycji w ziemię rolną - miały przynosić zyski na określonych zasadach, ale zmieniły się reguły handlu ziemią i powstał problem. Dlatego nie dziwi mnie to, że rynek chce poczekać na szczegółowe rozwiązania dotyczące REIT-ów.
REIT-ów, czyli spółek, które emitują akcje głównie dla drobnych inwestorów, a pozyskane z nich środki lokują na rynku nieruchomości. Na przykład kupują biurowce i wynajmują powierzchnię.
Ich założenie jest takie, by klienci mogli później czerpać regularne zyski z dywidend. Ten model działalności jest znany za granicą, rozwinięty np. w Stanach Zjednoczonych. Spółki prowadzące działalność jako REIT mają obowiązek oddawać akcjonariuszom około 80-90 procent zysków w formie dywidendy.
Czy z pana punktu widzenia jest to atrakcyjny * *rynek?
To zależy od szczegółowych rozwiązań, które zostaną zaproponowane przez rząd. Jestem dość krytycznie nastawiony do REIT-ów w formie spółek sprzedających klientom akcje. Będzie to wymagało stworzenia szeregu nowych przepisów, większej biurokracji w sytuacji, w której wystarczyłoby wykorzystać podmioty, które już są obecne na polskim rynku.
Fundusze inwestycyjne?
Zastanawiam się, po co tworzyć coś kompletnie nowego, skoro można zmienić przepisy tak, by więcej osób miało dostęp do funduszy inwestycyjnych, które sprzedają tzw. certyfikaty inwestycyjne, a środki lokują na rynku nieruchomości.
Jak?
Obecne przepisy najczęściej pozwalają na takie inwestycje tylko osobom, które wpłacą minimum równowartość 40 tysięcy euro. Próg ten nie obowiązuje w przypadku funduszy, których certyfikaty są dopuszczone do obrotu na giełdzie.
One jednak nie pozwalają na równie dochodowe przedsięwzięcia inwestycyjne co fundusze niepubliczne. Dobrym rozwiązaniem byłoby więc zniwelowanie tej bariery, co spowodowałoby otwarcie rynku potencjalnie najbardziej efektywnych funduszy REIT dla klientów z mniej zasobnymi portfelami. W ten sposób zostałby osiągnięty taki sam efekt, a znacznie mniejszym kosztem.
Być może problem polega na tym, że Polacy zrazili się do funduszy nieruchomości. Wystarczy tu przypomnieć głośną sprawę funduszu zarządzanego przez BPH TFI - teoretycznie bezpieczna inwestycja przyniosła ludziom 90-procentowe straty.
Ta sprawa odbiła się wizerunkowo na całej branży. Ale proszę pamiętać, że klienci też zarabiają na funduszach nieruchomości. Nie chciałbym, żeby zabrzmiało to tak, jakbym oczekiwał orderu od klientów, ale nasz przypadek pokazuje, że zyski są możliwe. W ciągu ostatnich dwóch lat wykupiliśmy w terminie wszystkie certyfikaty naszego funduszu nieruchomości, wypłacając przy tym inwestorom odsetki zgodnie z zakładaną stopą zwrotu w wysokości 9 procent w skali roku.
Zatem przekonuje mnie pan, że inwestowanie w fundusze nieruchomości - bez względu na to, czy mówimy o REIT-ach, czy o FIZ-ach - jest bezpieczne?
Tego nie powiedziałem. Każdy powinien mieć świadomość, że inwestowanie bez ryzyka nie istnieje. Istnieją tylko poziomy ryzyka, które inwestor akceptuje lub nie. Co do zasady nieruchomości są bezpieczniejsze, ale nie oznacza to, że straty są niemożliwe.
Czytałem niedawno wypowiedź jednego z przedstawicieli REIT-ów, który stwierdził, że taka inwestycja to dobra alternatywa dla bankowej lokaty lub obligacji.
Cóż, byłbym ostrożny z takimi stwierdzeniami, bo są one dość ryzykowne. Mówimy o rynku kapitałowym, a ten niesie ze sobą zupełnie inne ryzyka niż lokata bankowa. Klienci powinni być o tym jasno informowani. Zresztą w funduszach tak się przecież dzieje. Każdy klient jest informowany o ryzykach związanych zakupem certyfikatów - ryzyku rynkowym, walutowym, płynności, stopy procentowej i innymi.
Trzeba też pamiętać, że różne projekty na rynku nieruchomości mają różne ryzyka. Co innego, gdy nieruchomość już stoi i trwa sprzedaż mieszkań czy powierzchni biurowej, a co innego, gdy dopiero trwa budowa i błędy projektowe czy protesty ekologów mogą opóźnić inwestycję. To oczywiście może negatywnie odbić się na wynikach funduszu.
A czy nie ma pan obaw, że promowanie REIT-ów przez rząd doprowadzi do napompowania kolejnej bańki na rynku nieruchomości, która w efekcie spowoduje straty wśród drobnych inwestorów?
Raczej nie. By tak się stało, rynek REIT-ów musiałby bardzo szybko urosnąć. A nie wydaje mi się, by obecnie było to realne. Kluczem do sukcesu danego REIT-u będą w dużej mierze osoby zarządzające takim podmiotem. Od ich wiedzy i doświadczenia będzie najczęściej zależało to, czy klient zarobi.
Oferta być może będzie szeroka, wiele podmiotów będzie chciało stworzyć REIT chociażby ze względu na jego wysoką medialność, ale klienci będą raczej ostrożni - trzy razy zastanowią się zanim zainwestują pieniądze. Szczególnie, że - tak jak wspomnieliśmy - sentyment do rynku nieruchomości nie jest najlepszy.
Dla kogo jest zatem inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem funduszy lub REIT-ów?
Z pewnością jest to propozycja dla inwestorów, którzy akceptują nieco wyższe ryzyko i jednocześnie oczekują stałych, w miarę stabilnych, choć niezbyt wysokich zysków. Wynika to ze specyfiki REIT-ów jako inwestycji mających wypłacać zyski regularnie - z czynszów najmu, a nie sporadycznie - ze wzrostów wartości akcji czy certyfikatów inwestycyjnych.
Dobrze by było, gdyby mieli oni także jasno określony horyzont inwestycyjny, a więc czas, w którym nie będą chcieli wycofać kapitału - wiąże się to z faktem, że w przypadku funduszy zamkniętych certyfikaty są odkupywane tylko w ściśle określonych momentach.
Klienci powinni wreszcie zwracać uwagę na to, kto kontroluje dany podmiot na rynku oraz kto nim zarządza. W przypadku funduszy, po ostatnich zmianach w prawie, wpływ na wybór przez TFI odpowiedniego podmiotu do zarządzania np. nieruchomościami danego funduszu będzie miała Komisja Nadzoru Finansowego, która za każdym razem będzie musiała udzielić zgody na taką, a nie inną decyzję towarzystwa. W połączeniu z dotychczasowymi uprawnieniami kontrolnymi zarówno tej instytucji, jak i banku-depozytariusza, interesy inwestorów funduszy będą więc lepiej chronione.