Ponad 6 proc. zysku rocznie? Bez problemu

Na rynku nieruchomości obserwujemy prawdziwy boom. Już ponad 60 proc. mieszkań jest kupowanych za gotówkę na cele inwestycyjne. Tak dużego udziału transakcji gotówkowych w całości obrotu rynek nie notował od kilkunastu lat. Wszystko przez potencjalne zyski z inwestycji, które wynoszą 4,3-6,1 proc., czyli blisko czterokrotnie więcej, niż można zarobić na lokacie w banku.

Oszczędzający w naszym kraju nie mają łatwego życia. Żeby pieniądze nie leżały bezczynnie w skarpecie, tylko pracowały i przynosiły realny zysk, już nie wystarczy wpłacić je do banku. Oprocentowanie kont oszczędnościowych jest mizerne, a dochód z lokat jest na najniższym poziomie w historii.

Przeciętne oprocentowanie na poziomie około 1,5 proc. po uwzględnieniu podatku Belki okazuje się niższe niż tempo wzrostu cen. Jak więc sprawić, żeby nasze oszczędności zaczęły pracować? Jednym z coraz popularniejszych rozwiązań jest zakup mieszkania - po to, by je wynająć i czerpać zyski z płaconego przez lokatorów czynszu.

Z wyliczeń Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się od lat wyceną nieruchomości, średnia rentowność wynajmu mieszkań może być nawet czterokrotnie wyższa od oprocentowania lokat bankowych. W dużych miastach regionalnych przeciętna stopa zwrotu z najmu mieszkania przekracza 6 proc. W największych lokalizacjach potencjalne zyski są nieco mniejsze, choć nie schodzą poniżej 4,3 proc.

Stopy zwrotu wskazane w tabeli zostały obliczone na podstawie rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu nieruchomości w odniesieniu do ceny kupna mieszkania w ośmiu polskich miastach. Dane pochodzą z blisko 60 tys. transakcji odnotowanych przez Emmerson Evaluation w 2016 roku. Wyliczenia uwzględniają też szacunkowe koszty opłat administracyjnych, zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 proc. oraz straty w dochodach związane 1,5-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.

Stopy zwrotu rzędu 4,5-6 proc. wynikają z bardzo konkretnych kwot, które co miesiąc wpływają na konta wynajmujących. Stosunkowo najmniejsze zyski procentowe zapewniają mieszkania w Warszawie, mimo że oczywiście tutaj płaci się najwięcej czynszu.

Wiele zależy od konkretnej lokalizacji w stolicy. Najdrożej jest w centrum, gdzie zdarza się, że miesięczny czynsz w ponad 3-pokojowych mieszkaniach przekracza 11 tys. zł. Mediana, czyli cena środkowa, dla której 50 proc. cen jest wyższych i 50 proc. niższych, wynosi w tym przypadku 7019 zł.

Ponad połowa mieszkań, nie tylko w Warszawie, to jednak typowe "dwójki". Tu czynsze w centrum stolicy są w przedziale od 1600 zł do prawie 6500 zł, przy medianie na poziomie 2440 zł. Znacznie taniej jest na obrzeżach. W dzielnicach lewobrzeżnych najczęściej płaci się 2055 zł, a po prawej stronie Wisły - 1931 zł.

Generalnie Warszawa jest najdroższa, choć w kategorii mieszkań dwupokojowych mediana czynszu najmu w centrum Warszawy okazała się minimalnie niższa niż w krakowskim Śródmieściu, gdzie trzeba się liczyć z kosztami miesięcznymi rzędu 2450 zł. Na trzecim miejscu plasuje się wrocławskie centrum, choć z dużą różnicą - mediana czynszu to 2169 zł.

Najtaniej w zestawieniu można wynająć mieszkanie 2-pokojowe na krakowskiej Nowej Hucie. Mediana to zaledwie 1505 zł. Za te pieniądze praktycznie nie da się wprowadzić nawet do kawalerki w centrum Warszawy.

Mediany czynszy najmu wskazane w zestawieniu uwzględniają różne potencjalne ryzyka związane z nieruchomościami, m.in. straty poniesione na negocjacje w wysokości 5 proc. czynszu pierwotnie oferowanego. Są też wzięte z miesięcznych stawek czynszu netto, czyli nie uwzględniają opłat administracyjnych, za miejsca postojowe, komórki lokatorskie oraz media.

Przy nieruchomościach trzeba pamiętać, że są to inwestycje długoterminowe. To, co teraz przynosi czterokrotnie wyższy zysk niż lokata, nie musi mieć takiego przebicia w przyszłości. Wiele zależy od stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Jeśli będą rosły, co może się rozpocząć już od przyszłego roku, atrakcyjność wynajmu będzie spadać, bo więcej dadzą zarobić banki.

- W perspektywie najbliższego roku kontynuowany będzie trend zakupu mieszkań na wynajem napędzający sprzedaż w 2016 roku - podkreślają eksperci Emmerson Evaluation. - Trend ten będzie się utrzymywał, dopóki oprocentowanie lokat pozostanie na niskim poziomie. Do odwrócenia tego trendu może dojść w sytuacji podwojenia oprocentowania lokat w stosunku do poziomów obecnych.

A może to zająć sporo czasu, o czym świadczą historyczne dane o oprocentowaniu lokat.

Z raportu Emmerson Evaluation wynika, że większość kupowanych w 2016 roku mieszkań była opłacanych gotówką, bez wykorzystania kredytu. Mowa o nieco ponad 60 proc. transakcji. Tak dużego udziału transakcji gotówkowych w całości obrotu rynek nie odnotował od kilkunastu lat.

Właśnie fakt zakupu mieszkania za gotówkę ma duże znaczenie, jeśli chodzi o stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomość. Zaciągnięcie kredytu wiąże się z koniecznością spłaty odsetek, które rocznie będą nas kosztowały ponad 3 proc., obniżając rentowność takiej inwestycji. Przy założeniu 5 proc. zysków z wynajmu zostaje nam mniej niż 2 proc. "na czysto". To już niewiele więcej niż najlepsze lokaty bankowe, a wiąże się to z większymi problemami. Lokatę można założyć kilkoma kliknięciami w internecie. Z kupnem mieszkania jest znacznie więcej zachodu.

Ile trzeba mieć pieniędzy? Za kawalerkę o wielkości 30 metrów kwadratowych w Łodzi, Szczecinie czy Rzeszowie trzeba zapłacić średnio 130 tys. zł. Są też mniejsze lokale, ale wtedy cena za metr kwadratowy jest nieco wyższa. Wydaje się więc, że zarabianie na nieruchomościach z czynszu to opcja głównie dla ludzi z oszczędnościami przekraczającymi 100 tys. zł.