Ustawa o kredycie hipotecznym. Duży cios w pośredników finansowych

Banki nie będą mogły płacić pośrednikom – przewiduje projekt ustawy o kredycie hipotecznym, który w czwartek przyjął rząd. To mocne uderzenie w firmy, które dziś sprzedają co drugi kredyt w Polsce. To może być też kłopot dla banków z mniejszą liczbą oddziałów, a klienci wcale nie muszą na tych zmianach skorzystać. Pośrednicy to nie wszystko. Ustawa ma też lepiej chronić kredytobiorców np. przed niejasnymi reklamami.

Rząd przyjął w czwartek projekt ustawy o kredycie hipotecznym. Najważniejsza zmiana, jaka znalazła się w nowych przepisach, dotyczy współpracy banków z pośrednikami finansowymi. Dziś z ich usług korzysta wielu Polaków, zawierając umowy o kredyt hipoteczny. Za takie usługi klient nie płaci nic. To dlatego, że pośrednik otrzymuje wynagrodzenie bezpośrednio od banku. To właśnie ma się zmienić. Rząd chce wprowadzić zakaz opłacania pośredników przez banki.

Dlaczego? Taki układ może skłaniać pośredników, by klientom podsuwali ofertę tego banku, od którego otrzymają najwyższą prowizję. Tego chciał KNF, który dodatkowo podkreślał, że właśnie taka sytuacja miała miejsce na rynku ubezpieczeń.

Co ciekawe, wcześniejsza wersja projektu ustawy o kredycie hipotecznym, zanim trafiła do Komitetu Stałego Rady Ministrów, propozycji KNF nie zawierała. Projekt ustawy regulował kwestię prowizji dla pośredników, ale w znacznie mniej kategoryczny sposób.

Klient miał jedynie otrzymywać od pośrednika informację o tym, z jakimi bankami współpracuje i o wysokości prowizji od poszczególnych banków. Dzięki temu miał mieć świadomość, która z ofert kredytowych będzie najkorzystniejsza dla samego pośrednika i to w jej promowaniu mogliby mieć interes.

Zdaniem Konfederacji Lewiatan poprzednie rozwiązanie wystarczająco chroniło konsumentów. Tymczasem zakaz przekazywania prowizji pośrednikom bardzo im zaszkodzi.

Zaostrzenie tych przepisów, jakie nastąpiło w Komitecie Stałym Rady Ministrów, to może być bardzo silny cios w pośredników finansowych. Zupełnie zmieni się ich system finansowania – teraz będą musieli pobierać prowizję od klienta, a nie od banku.

Ale to może nie być takie proste. Bo klient prawdopodobnie nie będzie chciał sam płacić za taką usługę pośrednikowi, mimo że wcześniej też płacił – bank sobie ten koszt i tak doliczał do kredytu, tylko klient nie zawsze zdawał sobie z tego sprawę, albo po prostu nie kłuło go to w oczy.

- Zakazanie pobierania prowizji od kredytodawców może przyczynić się do likwidacji kilkunastu tysięcy miejsc pracy oraz upadku wielu firm, które dziś prowadzą mali, polscy przedsiębiorcy. Wielu klientów nie będzie bowiem skłonnych ponosić dodatkowych kosztów, co spowoduje konieczność redukcji oddziałów pośredników. To realny spadek wpływów do budżetu wynikający z płaconych przez te firmy podatków – twierdzi Adrian Jarosz ze Związku Firm Doradztwa Finansowego. Zrzeszeni w nim pośrednicy odpowiadają za sprzedaż 40 proc. kredytów hipotecznych w Polsce.

Związek podkreśla też, że ustawa o kredycie hipotecznym ma implementować unijne przepisy, które zakazują pobierania od pośredników prowizji za doradztwo, nie ma jednak mowy o pośrednictwie kredytowym. Według pośredników to zupełnie co innego, a ustawa idzie o krok za daleko.

Zdaniem Lewiatana na zmianach dotyczących pośredników mogą stracić sami konsumenci. - Jeżeli będą chcieli skorzystać z usługi pośrednika, będą musieli za nią zapłacić. W konsekwencji spora część klientów przestanie korzystać z usług pośredników – mówi Anna Dużyńska-Pucha, ekspertka Konfederacji Lewiatan. Czy to znaczy, że kredytobiorcy zapłacą więcej? Lewiatan argumentuje, że banki będą musiały ponieść znaczne nakłady na zapewnienie dotychczasowej wielkości sprzedaży i utrzymanie udziału w rynku, co może w efekcie przełożyć się na podniesienie cen kredytów hipotecznych.

Tyle tylko, że dotychczas też ponosiły przecież koszty związane z prowizją dla pośredników, koszty kredytów nie muszą więc wcale być wyższe.

Pośrednicy ostrzegają jednak, że teraz konsumenci będą mieli mniejsze możliwości, by z bankami negocjować wysokość prowizji.

- Przeniesienie tego kosztu na konsumenta może powodować także liczne patologie związane z wyłudzaniem horrendalnie wysokich prowizji. Obecnie wysokości wynagrodzeń pośredników są bardzo wyrównane oraz regulowane przez samych kredytodawców. W niektórych umowach kredytodawcy zakazują nawet pośrednikowi pobierania wynagrodzenia od klienta – zwraca uwagę Związek Firm Doradztwa Finansowego.

Zakaz opłacania pośredników to może być również problem dla części banków – dla tych, które miały dotąd niewielką sieć sprzedaży, bo outsource'owały sprzedaż właśnie do pośredników. Na zmianach zyskają za to największe banki, które mają najwięcej własnych placówek - tak się składa, że to PKO BP i Bank Pekao, obecnie oba państwowe.

ZFDF twierdzi wręcz, że ograniczy to konkurencyjność małych i średnich banków. Będą one musiały bowiem ponieść koszty rozbudowy sieci sprzedaży. - Efektywny kanał dystrybucji, którym są dla nich pośrednicy, banki będą musiały zastąpić droższym, ale nie bardziej skutecznym – podkreśla ZFDF.

Ustawa o kredycie hipotecznym to nie tylko kwestia pośredników finansowych. Co jeszcze się zmieni?

Nowe prawo ma rozprawić się również z tzw. sprzedażą wiązaną. Projekt ustawy zabrania bowiem sprzedaży kredytu hipotecznego wraz z innym produktem finansowym. Wyjątkiem jest sprzedaż rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowego, ale tylko jeśli są bezpłatne i służą jedynie do gromadzenia środków przeznaczonych na spłatę kredytu, albo mają być zabezpieczeniem dla kredytodawcy na wypadek, gdyby w spłacie kredytu pojawiły się zaległości.

Jednocześnie kredytodawca nadal będzie mógł wymagać od konsumenta zawarcia umowy ubezpieczenia wraz z przelewem wierzytelności. Jednak musi poinformować go, że ma prawo wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela, jeśli ten spełnia wymogi minimalnego zakresu ubezpieczenia. Kredytodawca będzie mógł obowiązkowo wymagać jedynie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.

Pośrednicy kredytowi będą musieli natomiast ubezpieczyć się od odpowiedzialności cywilnej. Konieczne będzie też uzyskanie wpisu do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Projekt zakłada, że w przypadku, kiedy ocena zdolności kredytowej zostanie wykonana nieprawidłowo, bank nie będzie mógł z tego powodu rozwiązać umowy o kredyt hipoteczny, chyba że konsument sam się na to zgodzi.

Informacje reklamowe i marketingowe mają być rzetelne, jasne i precyzyjne oraz nie mogą wprowadzać konsumenta w błąd, a więc nie mogą być dwuznaczne, co do dostępności lub kosztu kredytu hipotecznego. Muszą zawierać informacje, czy stopa oprocentowania jest stała czy zmienna. Jeśli stopa jest zmienna, kredytodawca musi jasno poinformować o ryzyku zmiany stopy procentowej.

Dodatkowo rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) powinna być materiałach reklamowych co najmniej tak samo widoczna, jak informacje na temat stopy oprocentowania.

Wszelkie informacje na temat parametrów reklamowanego kredytu muszą być prezentowane na podstawie reprezentatywnego przykładu. Co to znaczy? Przykład ten ma zawierać warunki umowy, na który kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej 2/3 umów. Powinien przy tym uwzględnić średni okres kredytowania, całkowitą kwotę kredytu i częstotliwość występowania takich umów na rynku. Żeby ustalić parametry takiego reprezentatywnego przykładu, kredytodawcy będą musieli zbierać tego rodzaju dane z rynku.

Co więcej, przy wyliczaniu RRSO kredytodawca miałby obowiązek wliczania również kosztów prowadzenia rachunku, z którego klient będzie spłacał kredyt, chyba że otwarcie takiego rachunku nie będzie obowiązkowe, a jego ewentualne koszty będą jasno opisane w umowie o kredyt hipoteczny.

Ustawa zostanie uchwalona prawdopodobnie wiosną 2017 roku.