Zmieniają mniejsze miasta a inwestorom dają zarobić

Chodzi o centra handlowe, które pączkują w mniejszych miastach. Zupełnie zmienia się tam struktura handlu. Dotychczas ich mieszkańcy w weekendy wybierali się na zakupowe wycieczki do dużych ośrodków. Wszystko wskazuje na to, że niebawem centra handlowe będą mieć u siebie, albo od niedawna już je mają.

Z czego wynika odwrót od metropolii na rzecz niedocenianych dotąd miast? Jak zwykle odpowiedź tkwi w stopie zwrotu z inwestycji. W mniejszych ośrodkach buduje się taniej i szybciej.

Zdaniem brytyjskiego Królewskiego Stowarzyszenia Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS) Polska jest jedną z czterech wschodzących gwiazd, obok krajów takich jak Rosja, Malezja i Brazylia, gdzie stopy zwrotu z inwestycji mogą być najwyższe. Organizacja zauważyła też, że europejski rynek będzie coraz bardziej zróżnicowany ze względu na kłopoty finansowe Grecji, Portugalii i Irlandii.

Powierzchni handlowych brakuje w: Siedlcach, Inowrocławiu, Stargardzie Szczecińskim, Głogowie, Chełmie, Tomaszowie Lubelskim, Stalowej Woli, Łomży, Mielcu, Tczewie, Balej Podlaskiej, Ełku, Ostrołęce, Zawierciu czy Starachowicach (za raportem Jones Lang LaSalle).
Jak zauważają analitycy Deutsche Bank Research, w ostatnich latach obserwowaliśmy gwałtowny wzrost zainteresowania nieruchomościami komercyjnymi. W 2010 roku obroty w Europie na tym rynku wzrosły o około 40 procent. Zdaniem Deutsche Bank Research to efekt szerszego trendu, jaki można zaobserwować wśród inwestorów, którzy dojrzeli już do bardziej ryzykownych inwestycji w obszarze nieruchomości komercyjnych po ciężkich latach 2008-2009, gdy wolumen transakcji załamał się aż o 75 procent.

W ostatnim roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środowo-Wschodniej - jak podaje w najnowszym raporcie CB Richard Ellis - wzrosła o 4,4 miliarda euro. W pierwszych pięciu miesiącach 2011 roku inwestycje w tej części Europy, głównie w Polsce, Czechach i Rosji wzrosły aż o 180 procent w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.

W samej Polsce w nieruchomości komercyjne zainwestowano w tym roku 1,1 miliarda euro - szacuje w sierpniowej analizie Jones Lang LaSalle. Właściciela zmieniły m.in. warszawskie Galeria Mokotów, Wars-Sawa-Junior, Promenada czy gdańska Osowa. Największym zainteresowaniem cieszą się obiekty handlowe - sprzedano ich aż siedem. Łączna kwota tych transakcji to 611 mln euro. Były tym samym bardziej popularne od obiektów biurowych (cztery transakcje za łączną sumę 501 mln złotych) czy magazynów - centrów logistycznych (dwie transakcje za łączną sumę 79 mln euro).

Warszawa jest jednym z najpopularniejszych miast wśród zagranicznych inwestorów. Według badań Savills, stolica Polski oferuje stabilne stopy zwrotu w wysokości około 6,5 proc. Jednak inni analitycy zwracają uwagę, że w całej Europie aktywność inwestycyjna na rynkach nieruchomości komercyjnych zmniejsza się. W II kw. 2011 r. obroty były o 11,5 proc. niższe niż w pierwszym. Skąd taki trend? Dlaczego od metropolii lepsze są mniejsze miasta? Przeczytasz na następnej stronie.

Z jednej strony analitycy Deutsche Bank Research zwracają uwagę, że w większości dużych miast europejskich w ciągu ostatniej dekady mogliśmy zauważyć strukturalny wzrost ilości wolnej powierzchni biurowej oraz malejące wahania cen w zależności od sezonu i cykli. _ W rezultacie potencjał wzrostu czynszów wraz z ożywieniem gospodarczym jest niższy niż w latach 1990 _ - czytamy w najnowszym raporcie DB Research.

Z drugiej, w rosnącej liczbie przypadków zapotrzebowanie dużych aglomeracji na nieruchomości handlowe jest zaspokojone.

Stosunkowo niskie nasycenie powierzchnią handlową mają Toruń, Radom czy Kielce (około 300 m kw. na 1000 mieszkańców), jednak prowadzone są tam duże inwestycje. Inne, jak Bydgoszcz, Białystok czy Częstochowa, są już dojrzałymi rynkami. Wskaźnik nasycenia wynosi w nich ponad 500 m kw. na 1000 mieszkańców. Sklepów jest tu proporcjonalnie dużo więcej niż w Warszawie, która ma dość niskie nasycenie (zaledwie 422 m kw.). Mało zagospodarowany obiektami handlowymi jest też Górny Śląsk.

- _ W Polsce dojrzałe rynki w największych miastach mają już ograniczony potencjał inwestycyjny z uwagi na ich znaczne nasycenie funkcjonującą powierzchnią komercyjną. Dlatego teraz inwestorzy szukają nisz w mniejszych miejscowościach _ - komentuje Anna Oleksy, dyrektor Centrum Finansowania Nieruchomości Komercyjnych Deutsche Bank PBC.

- _ Popularne stają się tzw. convenience shopping centers, czyli centra wygodnych zakupów. Ich zaletą z punktu widzenia inwestorów jest skala inwestycji. Projekt w centrum dużego miasta to ogromny wydatek finansowy, wymagający pełnego zaangażowania jednego albo kilku podmiotów. Trudniej uzyskać wszelkie niezbędne zgody, dopełnić formalności. Wszystko to przekłada się na znacznie dłuższy okres budowy i zwrotu z inwestycji oraz dużo więcej ryzyk, które mogą się pojawić w trakcie procesu inwestycyjnego _ - tłumaczy Anna Oleksy.

- _ W małych miejscowościach dominują proste formaty parterowe z wejściem z zewnątrz i parkingiem naziemnym. Klienci wpadają do nich na chwilę, załatwić sprawunki, nie na cały dzień, jak do dużych galerii handlowych. Podczas gdy w dużych miastach, jak Poznań, nasycenie powierzchnią handlową przekracza często 500 m kw. na 1000 mieszkańców, w mniejszych, jak np. Kalisz ma wartość nieco ponad 200 m kw. _ - zauważa Anna Wysocka z Jones Lang LaSalle.

Trudno zgadywać, jak zachowa się rynek nieruchomości komercyjnych wobec finansowej burzy, która właśnie przechodzi przez giełdy i rynki walutowe na całym świecie.

- _ Jeśli sytuacja globalna odbije się na polskiej gospodarce, to miejmy nadzieję, że w mniejszym stopniu na sektorach, które do tej pory wskazywały dobre fundamenty do dalszych wzrostów _ - mówi Anna Oleksy. - _ Inwestorzy wciąż będą poszukiwać atrakcyjnych projektów na rynkach, które mają jeszcze duży potencjał, takich jak polski rynek nieruchomości komercyjnych. _