500 tys. zł na 25 lat. Ile wyniesie rata kredytu z nowym wskaźnikiem POLSTR?

Zmiana wprowadzona przez PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny dotyczy nowych kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Od 3 września podstawą ich oprocentowania jest POLSTR 1M Stopa Składana.

To ważny etap reformy, ale nie jej finał. Zgodnie z aktualną mapą drogową po 31 grudnia 2026 r. nie powinny być już zawierane nowe umowy wykorzystujące WIBOR i WIBID. Jednocześnie WIBOR 1M, 3M i 6M będzie publikowany do końca 2036 r. Ma to pozwolić na dalszą obsługę istniejących umów i instrumentów finansowych w okresie przejściowym. Dla osoby zaciągającej nowy kredyt zmiana jest jednak widoczna już dzisiaj.

POLSTR 1M Stopa Składana wynosiła 2 września 2026 r. 3,55373 proc. Dla porównania WIBOR 3M tego samego dnia wynosił 3,82 proc., a WIBOR 6M 3,86 proc.

Różnica jest więc zauważalna. Byłoby jednak błędem zestawić wyłącznie te wartości i na tej podstawie stwierdzić, że kredyt z POLSTR musi być tańszy.

Oprocentowanie zmiennej hipoteki składa się z dwóch podstawowych elementów:

• wskaźnika referencyjnego,
• marży banku.

Niższy wskaźnik może więc zostać częściowo lub całkowicie zneutralizowany przez wyższą marżę. To właśnie dlatego przy porównywaniu nowych kredytów znacznie ważniejsze od pytania "POLSTR czy WIBOR?" będzie pytanie o pełne oprocentowanie konkretnej oferty.

Przyjęliśmy modelowy kredyt mieszkaniowy w wysokości 500 tys. zł, spłacany przez 25 lat w ratach równych, przy 20-procentowym wkładzie własnym.

Według opublikowanej 3 września analizy nowej tabeli cenowej PKO BP wyjściowa marża dla takiego kredytu wynosi 2,59 pp. Jej ostateczna wysokość może być niższa w zależności od dodatkowych produktów i warunków spełnionych przez klienta.

Przy POLSTR 1M Stopie Składanej na poziomie 3,55373 proc. daje to orientacyjne oprocentowanie: 3,55373 proc. + 2,59 pp. = 6,14373 proc. Przy takich parametrach rata równa kredytu w wysokości 500 tys. zł na 25 lat wyniosłaby około 3264,43 zł miesięcznie.

To wyliczenie* pokazuje przede wszystkim skalę, a nie ratę, którą każdy klient PKO zobaczy w swojej umowie. Marża jest ustalana na podstawie warunków oferty i profilu klienta, a sam POLSTR jest wskaźnikiem zmiennym.

Wskaźnik POLSTR jest niższy od aktualnych stawek WIBOR. Nie oznacza to jednak, że różnica między wskaźnikami w całości trafi do kieszeni kredytobiorcy.

Wraz z wprowadzeniem wskaźnika POLSTR zmieniają się bowiem również tabele marż. Z dostępnych obecnie analiz nowej oferty PKO BP wynika, że w zależności od kwoty kredytu i poziomu wkładu własnego część wyjściowych marż została podniesiona, a część obniżona.

Dlatego na tym etapie ostrożnie podchodzilibyśmy do prostego hasła, że "POLSTR obniża raty". O wysokości raty nie decyduje nazwa wskaźnika, lecz suma wskaźnika i marży.

Pierwsze kredyty hipoteczne z oprocentowaniem ustalanym na podstawie wskaźnika POLSTR 1M Stopa Składana są ważną zmianą dla rynku. Jednak z punktu widzenia klienta sam poziom nowego wskaźnika nie powinien być podstawą decyzji o wyborze kredytu. Co prawda POLSTR jest dziś niższy od WIBOR-u, ale trzeba pamiętać też o drugim składniku oprocentowania: marży banku. Na całkowity koszt finansowania wpływają także pozostałe warunki oferty. Dlatego warto porównywać RRSO i koszty dodatkowe. Dopiero takie zestawienie pokazuje, która oferta jest rzeczywiście korzystniejsza – wskazuje ekspert Totalmoney.pl.

Zmienia się nie tylko wysokość wskaźnika, ale również sposób jego konstrukcji. POLSTR jest jednodniowym wskaźnikiem typu overnight, wyznaczanym na podstawie danych dotyczących rzeczywistych niezabezpieczonych transakcji depozytowych na hurtowym rynku pieniężnym. POLSTR 1M Stopa Składana powstaje poprzez złożenie dziennych wartości POLSTR z zakończonego okresu.

W praktyce oznacza to, że jest wskaźnikiem wyliczanym na podstawie tego, co już wydarzyło się na rynku. To istotna różnica w stosunku do WIBOR-u, który ma charakter terminowy i uwzględnia oczekiwania dotyczące kosztu pieniądza w przyszłości.

Dla kredytobiorcy może to mieć praktyczne znaczenie szczególnie w okresach szybkich zmian stóp procentowych. POLSTR i WIBOR mogą reagować na sytuację rynkową w innym tempie, dlatego nie należy oczekiwać, że różnica pomiędzy nimi będzie zawsze taka jak obecnie.

Tu zmiana jest znacznie mniej rewolucyjna, niż mogłoby wynikać z nagłówków o "końcu WIBOR-u".

Uruchomienie pierwszych hipotek z oprocentowaniem ustalanym na podstawie wskaźnika POLSTR nie powoduje automatycznej zmiany stawki referencyjnej w już zawartych umowach kredytowych. Osoba spłacająca dziś hipotekę opartą na WIBOR-ze nie zostanie z dnia na dzień przeniesiona na POLSTR tylko dlatego, że bank rozpoczął sprzedaż nowych kredytów z innym wskaźnikiem.

WIBOR 1M, 3M i 6M mają być publikowane do 31 grudnia 2036 r., a ich likwidację zaplanowano na 1 stycznia 2037 r.

Okres przejściowy jest więc bardzo długi. Przez najbliższe lata na rynku równolegle będą funkcjonowały kredyty oparte na WIBOR-ze, nowe hipoteki wykorzystujące POLSTR oraz kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem.

Wejście PKO BP i PKO BH z POLSTR ma znaczenie większe niż sama oferta jednego banku. To początek praktycznego przechodzenia rynku hipotecznego na nowy standard.

Dla klientów może to oznaczać, że w najbliższych miesiącach porównywanie kredytów stanie się chwilowo trudniejsze. Obok ofert ze stałym oprocentowaniem będą funkcjonowały hipoteki oparte na różnych wskaźnikach i z różnymi zasadami aktualizacji oprocentowania.

Dlatego zamiast patrzeć wyłącznie na wartość POLSTR czy WIBOR-u, warto porównywać przede wszystkim oprocentowanie całego kredytu, marżę, RRSO, wymagane produkty dodatkowe oraz zasady zmiany oprocentowania.

Pierwszy dzień POLSTR w hipotekach pokazuje jedno: nowy wskaźnik startuje z poziomu niższego niż WIBOR, ale nie oznacza to automatycznie równie dużej obniżki oprocentowania i raty.

Dopiero pojawienie się ofert kolejnych banków pokaże, czy reforma wskaźników stanie się również początkiem nowej konkurencji cenowej na rynku kredytów hipotecznych.

*Założenia wyliczenia Totalmoney.pl: 500 000 zł kredytu, 25 lat spłaty, 300 rat równych, POLSTR 1M Stopa Składana 3,55373 proc., marża 2,59 pp. Wyliczenie nie uwzględnia dodatkowych kosztów kredytu.