Nowe przepisy o kredytach hipotecznych już obowiązują

Skutkiem jest malejąca drastycznie oferta kredytów walutowych. I chociaż teoretycznie pożyczenie pieniędzy na zakup własnego mieszkania nadal będzie możliwe, to w praktyce wyśrubowane wymogi spełnią nieliczni. Pocieszeniem dla klientów myślących o skredytowaniu zakupu własnego m może być to, że zdaniem ekspertów od rynku nieruchomości ceny powinny jeszcze spadać.

Po Nowym Roku, przy kredycie walutowym stosunek spłacanych rat do wszystkich dochodów kredytobiorcy nie będzie mógł przekroczyć 42 proc. (obecnie w zależności od dochodów jest to 50 i 65 proc.).

Druga zmianą jest przyjęcie założenia, że przy analizie zdolności kredytowej bank będzie brał pod uwagę okres maksymalnie 25 lat (nawet jeśli klient będzie chciał zaciągnąć kredyt na dłużej). Przez to oszacowane raty będą wyższe, co może także wpłynąć negatywnie na możliwość pozyskania kredytu.

- _ Rekomendacja S, choć jeszcze nie została wprowadzona, już od kilku miesięcy wpływa na postawy banków, które szybko zareagowały i zaczęły ciężar swojej działalności przenosić z kredytów walutowych na złotowe _ - mówi Marcin Krasoń, analityk Open Finance.

Praktycznie większość banków wycofała się już latem z udzielania kredytów we franku szwajcarskim. W ubiegłym tygodniu uczynił to także PKO BP. Obecnie w szwajcarskiej walucie możemy zadłużyć się tylko w Nordea Bank, ale wymogi stawiane klientom sprawiają, że oferta ta jest zaporowa. Żeby w ogóle myśleć o takiej pożyczce gospodarstwo domowe musi mieć dochód minimum 15 tys. zł,

Podobny exodus widać teraz w przypadku kredytów w euro. Oferują je jeszcze: Alior Bank, Bank Ochrony Środowiska, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, DnB Nord, Getin Noble Bank, Kredyt Bank, mBank/Multibank, Bank Nordea, PKO BP (pracuje nad wycofaniem), Polbank i Raiffeisen.

- _ To, że te banki mają w ofercie kredyty w euro, nie jest jednoznaczne z tym że ich udzielają. Czasami jest to tylko oferta teoretyczna, bo albo są bardzo wysokie marże tak jak w Getin Noble Bank, albo czas oczekiwania na decyzję kredytową jest bardzo długi jak w DnB Nord i w Nordea _ - mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Z szacunków firm działających na rynku kredytów hipotecznych widać zresztą, że odsetek kredytobiorców pożyczających pieniądze w walutach obcych systematycznie spada.

Rata niższa o kilkaset złotych

Zainteresowanie kredytobiorców euro jako walutą kredytu wynika przed wszystkim stąd, że rata jest znacznie mniejsza niż w przypadku kredytów w złotych. Przeciętny kredyt, o który wnioskowali klienci Home Broker w listopadzie miał wartość ok. 290 tys. zł. Taki kredyt, udzielony na 30 lat w złotych kosztowałby co miesiąc prawie 1780 zł (oprocentowanie 6,22 proc., mediana rynku w grudniu 2011).

Przeciętny kredyt w euro miałby oprocentowanie 3,54 proc.i miesięczna rata wyniosłaby poniżej 1310 zł, a kredyt we franku kosztowałby 3,30 proc.przy miesięcznej racie 1270 zł. Ten ostatni jest jednak obecnie dostępny tylko w jednym banku (Nordea – ale żeby dostać tam kredyt w CHF trzeba udokumentować dochody gospodarstwa na poziomie 15 tys. zł netto; poza tym, jak już wspomniano bank _ przekierunkowuje _ klientów zainteresowanych walutą na złote).

Uwaga na zmiany. Zobacz, czy dostaniesz kredyt

Do zaciągania kredytów walutowych skłaniają oczekiwania umocnienia złotego względem euro w dłuższej perspektywie, a także spadające stopy procentowe EBC. Główna stopa EBC znajduje się na rekordowo niskim poziomie 1 proc., po dwóch obniżkach o 25 punktów bazowych w listopadzie i w grudniu. Ale – jak wynika z doświadczenia doradców Home Broker – część kredytobiorców obawia się dziś zaciągania zobowiązań w euro w związku z groźbą rozpadu unii walutowej. Kredyty w europejskiej walucie zyskały popularność w ostatnich latach

Według danych ZBP, największy udział w sprzedaży (23,6 proc.) miały w II kwartale 2010 roku. W III kwartale 2011 roku udział ten wynosił 11,8 procenta.

Kredyty w euro mają wyższe marże niż kredyty w złotych. W przypadku tych pierwszych średnia marża to 2 proc.(mediana), a w przypadku tych drugich – 1,25 proc.(kredyt na 300 tys. zł, 30 lat, 25 proc.wkładu własnego). Problemem jest też zdolność kredytowa, która w euro już dziś jest niższa niż w złotych. W przypadku 3-osobowej rodziny o dochodzie netto 5 tys. zł wynosi 327 tys. zł wobec 389 tys. zł w przypadku kredytu w złotych.

Pamiętaj o tym zaciągając kredyt hipotecznyOstrożnie należy podchodzić do ofert promocyjnych, w ramach których w początkowych latach spłaty mamy obniżoną marżę kredytową. Rata wyliczona przy obniżonej marży wydaje się bowiem bardzo atrakcyjna. Jednak okres promocji trwa maksymalnie 5 lat, a kredyt będziemy spłacali przez 30 lat. Najważniejsza jest więc wysokość marży, która będzie obowiązywała przez większość okresu kredytowania. To ta wartość w największym stopniu decyduje o koszcie kredytu.

Kalkulator kredytowy

| Kwota kredytu |

Kwota kredytu jest to wysokość udzielonego kredytu. | |
| --- | --- | --- |
| Oprocentowanie |

Oprocentowanie nominalne to oprocentowanie kredytu podawane przez bank w skali roku. | % |
| Okres kredytowania |

Okres kredytowania to okres czasu w ciągu którego musisz spłacić kredyt. W kalkulatorze przyjęto kapitalizację odsetek równą liczbie spłacanych rat. Dlatego okres kredytowania powinien być wielokrotnością okresu kapitalizacji. | lata miesiące |
| Kapitalizacja |

Kapitalizacja określa, jak często bank nalicza oraz odejmuje odsetki od kwoty kredytu. W kalkulatorze kapitalizacja odsetek równa jest liczbie spłacanych rat. Im częstsza jest kapitalizacja odsetek, (im częściej naliczane są odsetki) tym niższa jest efektywna stopa procentowa. | miesięczna kwartalna |
| Raty |

Raty Są dwa podstawowe rodzaje rat: równe i malejące. - równe - od początku do końca spłaty kredytu, kolejne raty mają taką samą wartość. Raty równe oblicza się, dzieląc koszt kterytu przez liczbę rat. - malejące - raty kredytu zmniejszają się wraz ze zmniejszaniem się długu pozostałego do spłacenia. W przypadku rat malejących największe obciążenie z tytułu obsługi kredytu jest na początku. Od pierwszej raty spłacamy bowiem całe odsetki i część kapitału. W miarę jak zmniejsza się kapitał, maleją miesięczne odsetki, stąd kolejne raty są coraz niższe. | równe malejące |
| | | |

Rozważnie należy podejmować nawet teoretycznie błahe decyzje jak wybór dnia spłaty raty. Zwykle wyznaczamy ją w taki sposób, aby płatność przypadała niedługo po otrzymaniu wynagrodzenia. Jednak w ciągu kilkudziesięciu lat zapewne kilkakrotnie zmienimy pracę. Wraz z nimi może się zmieniać dzień otrzymywania pieniędzy.

Tymczasem dzień spłaty raty jest wpisany do umowy kredytowej. Zmiana tej wartości wymaga więc podpisania aneksu i zapłacenia prowizji. W najlepszym przypadku koszt takiej operacji wynosi ok. 100 zł, a w najgorszym nawet 0,5 proc. wartości zadłużenia.

Zanim wybierzemy ofertę kredytu hipotecznego należy więc dokładnie przeanalizować nie tylko jego podstawowe parametry. Okres spłaty takiego kredytu jest bowiem na tyle długi, że w tym czasie bardzo wiele może się zmienić w naszym życiu. Warto więc samemu zabezpieczyć się dzięki oszczędnościom. Dodatkowo należy sprawdzić co nas czeka jeśli będziemy chcieli zmienić umowę kredytową lub na jakiś czas zawiesić spłatę.