Pieniądze za mieszkanie. Kuszą emerytów, działają dzięki luce w prawie

Czy dodatkowa renta za mieszkanie zostanie w końcu w Polsce uregulowana? Zwiększenia ochrony seniorów korzystających z tego rozwiązania chce Ministerstwo Sprawiedliwości - dowiedział się Money.pl. Resort Adama Bodnara opracowuje stanowisko w tej sprawie, które następnie skonsultuje z dwoma resortami: finansów i rozwoju.

"Decyzje co do kierunku i zakresu ewentualnych zmian w tym obszarze będą uzgadniane z innymi resortami, ponieważ tematyka wykracza poza właściwość Ministerstwa Sprawiedliwości. Regulacje zostaną również poddane ocenie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego w celu uzyskania opinii" - informuje biuro prasowe ministerstwa w odpowiedzi na pytania Money.pl o planowane zmiany w przepisach.

Mowa o dodatkowym dochodzie dla seniorów - tzw. rencie dożywotniej, czyli sposobie na wyższą emeryturę. Świadczenie płaci co miesiąc firma albo osoba prywatna, której klient przepisze swój dom lub mieszkanie za życia, jednocześnie zachowując prawo do dożywotniego korzystania z lokum. 

Rozwiązanie powszechnie nazywane jest hipoteką odwróconą, choć nie powinno, bo nazwę tę prawnie zarezerwowano dla produktu bankowego, jednak żaden bank nie wprowadził go do oferty. 

Jest to produkt skomplikowany, zbliżony do ubezpieczeniowego, oparty na statystyce aktuarialnej. Nie da się jednak przewidzieć śmierci klienta, nieodzownej części takiego kontraktu, będącej zdarzeniem losowym i zależnym od wielu czynników. Bank nie może więc brać na siebie tego ryzyka, musiałby je ubezpieczyć na rynku komercyjnym - wyjaśnia w rozmowie z money.pl dr Adam Czerniak ze Szkoły Głównej Handlowej.

Powodów jest więcej. Według eksperta SGH zdecydowana większość Polaków woli przekazać mieszkanie w spadku rodzinie niż oddać bankowi czy jakiejkolwiek firmie za dodatkowe świadczenie dożywotnie. To po pierwsze. A po drugie, 20-30 tys. umów rocznie, bo taki jest potencjał rynku odwróconej hipoteki obecnie, to wciąż za mało, żeby banki zaczęły płacić emerytom raty, by po śmierci klientów przejąć ich nieruchomości.

Według danych resortu sprawiedliwości w ubiegłym roku podpisano ok. 16 tys. takich umów pomiędzy osobami prywatnymi. Z kolei zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych (ZPF) tzw. fundusze hipoteczne "Dom" oraz "Familia" (choć taka forma prawna nie istnieje) podpisały w ubiegłym roku łącznie 385 umów z klientami. 

W ubiegłym roku oba te fundusze wypłaciły klientom 4,8 mln zł świadczeń, a od początku prowadzenia działalności - 34,3 mln zł. W 2023 r. seniorzy otrzymywali miesięcznie średnio 1033 zł renty dożywotniej. Wysokość świadczenia zależy w szczególności od wieku, płci oraz wartości nieruchomości.

To biznes wysokiego ryzyka. Seniorzy, którzy odchodzą rok lub dwa po podpisaniu umowy, finansują rentę tych, którzy żyją dłużej, niż wskazuje statystyka. Dochodzą spory sądowe - na jednego klienta przypada kilku niezadowolonych członków rodziny. Mimo to biznes się opłaca.

Łączna wartość nieruchomości zarządzanych przez oba fundusze hipoteczne zrzeszone w ZPF wyniosła na koniec 2023 r. 158,5 mln zł. Gdyby uwzględnić w tych szacunkach wszystkie pozostałe przejęte nieruchomości w zamian za rentę dożywotnią, kwota byłaby wielokrotnie wyższa. Nikt tego jednak nie kontroluje. 

Poza umowami o dożywocie funkcjonują, co warto dodać, również umowy renty, umowy pożyczek i inne rodzaje umów, które pozwalają na przeniesienie przez seniora własności nieruchomości za świadczenie, przy zachowaniu prawa do dożywotniego korzystania z lokum. Wszystkie te umowy tworzą rynek hipoteki odwróconej w Polsce.

Rynek ten będzie w Polsce coraz bardziej popularny - głównie ze względu na niskie emerytury i chęć utrzymania standardu życia przez przyszłych seniorów, w przypadku których nieruchomość bywa najcenniejszym aktywem. Rynek odwróconej hipoteki rozwija się od przeszło 17 lat i niejednokrotnie postulowano jego uregulowanie.

Renta dożywotnia ma bardzo złą prasę, niestety słusznie. Gdy kilka lat temu zrobiło się głośno o tym produkcie, zaczęło oferować go sporo drobnych podmiotów świadczących m.in. usługi rehabilitacyjne, jedynie poszerzając zakres PKD o działalność finansową - mówi Adam Czerniak z SGH.

- Ze starszymi osobami zawierano niekorzystne kontrakty finansowe i nieuregulowane prawnie. Kolejne kryzysy wizerunkowe uderzały w cały rynek, także w duże fundusze hipoteczne, działające na tym rynku tylko dzięki luce prawnej. Dlatego chcą one profesjonalizacji i regulacji - dodaje.

W Polsce dochodzi bowiem do skrajnych nadużyć. Na początku kwietnia dziennikarka Violetta Krasnowska pisała na łamach tygodnika "Polityka" o rozpoczęciu procesu szajki, która według ustaleń śledczych przejmowała nieruchomości w całym kraju, a właścicieli truła alkoholem. W działania grupy przestępczej zaangażowani byli adwokaci i notariusze. 

Zdarzają się naruszenia mniejszego kalibru - przejmujący nieruchomość przestają wywiązywać się z warunku umowy, np. przestając płacić rentę. 

11 lat temu - rok po wybuchu afery finansowej Amber Gold, która dała organom państwowym impuls do działania - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) wziął pod lupę 37 umów o świadczenia dożywotnie różnych firm, w tym również funduszy hipotecznych. Blisko połowa przeanalizowanych kontraktów (46 proc.) zawierała wówczas niedozwolone postanowienia umowne i praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów.

Obecnie skargi konsumenckie zdarzają się sporadycznie. W ostatnim czasie UOKiK otrzymał pojedyncze donosy. Ponieważ nie dotyczyły kompetencji prezesa urzędu, nie prowadzi on obecnie postępowań w tym zakresie. 

Do Rzecznika Finansowego nie wpłynęła ani jedna skarga.

Jak już wspomnieliśmy, w przeszłości niejednokrotnie zabiegano o uregulowanie tego rynku. Pierwsze sygnały sugerujące tę potrzebę pojawiły się już w 2008 r. O regulacje prosił m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO). W latach 2011-13 Irena Lipowicz, a w późniejszych - również Adam Bodnar, obecnie minister sprawiedliwości. 

Próbę podjęto w 2014 r., gdy w Polsce rządziła koalicja PO-PSL. Wówczas równolegle toczyły się prace nad dwoma odrębnymi projektami ustaw: odwróconym kredycie hipotecznym oraz dożywotnim świadczeniu pieniężnym. O ile pierwszą ustawę udało się uchwalić, o tyle prace nad drugą utknęły na etapie rządowym. Gotowy projekt trafił do kosza wraz z końcem kadencji ówczesnego Sejmu.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie w grudniu 2014 r. i miała być remedium na problemy starzejącego się społeczeństwa, ale nic z tego nie wyszło. Banki nie wprowadziły produktu do oferty. 

Po przejęciu władzy przez rząd Zjednoczonej Prawicy w 2015 r. zwolennikom regulacji nie udało się zyskać sojusznika, który chciałby powrócić do procedowania prac nad ustawą o dożywotnim świadczeniu pieniężnym.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl