Wyraźna zmiana na rynku nieruchomości. Co się dzieje?

Autorzy raportu zwrócili uwagę, że po dwóch miesiącach względnej równowagi popytowo-podażowej lutowe dane były zaskakujące.

"Dane za ostatni miesiąc pokazują wyraźną zmianę rynkowej dynamiki. W lutym 2025 roku, według wstępnego odczytu, liczba mieszkań sprzedanych była o 12 proc. większa od liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W lutym tego roku analogiczna przewaga sięgnęła niemal 190 proc. W praktyce oznacza to, że lokali wprowadzonych do sprzedaży było niemal trzy razy mniej niż sprzedanych. Co za tym idzie, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach okazała się o 4 proc. mniejsza od wstępnych wyników ze stycznia i wyniosła zaledwie 59,5 tys. lokali" – zaznaczyła dyrektorka badań rynku Otodom Katarzyna Kuniewicz.

W lutym w siedmiu największych miastach - Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu - firmy deweloperskie rozpoczęły sprzedaż 60 nowych inwestycji, oferując 1,5 tys. mieszkań. To o 58 proc. mniej w ujęciu miesięcznym i o 52 proc. mniej niż rok temu.

Wzrósł natomiast popyt. Według wstępnego odczytu w lutym deweloperzy sprzedali 4,3 tys. mieszkań, czyli o 13 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i o 21 proc. więcej rok do roku. Jeśli ostateczne dane potwierdzą sprzedaż na poziomie około 4,1 tys. lokali na siedmiu największych rynkach, będzie to wynik o kilkanaście procent wyższy niż przed rokiem.

Jak zauważyła Katarzyna Kuniewicz, efektem obecnej relacji popytu i podaży jest spadek liczby mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec miesiąca.

- W poprzednich miesiącach, mimo utrzymującej się przewagi bieżącego popytu nad bieżącą podażą, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach pozostawała względnie stała i oscylowała wokół rekordowego poziomu. Jednak na koniec lutego oferta firm deweloperskich spadła poniżej 60 tys. lokali. Co więcej, jeśli w analizie uwzględnimy również mieszkania zarezerwowane w siedmiu największych miastach, okaże się, że liczba lokali oferowanych przez firmy deweloperskie także spadła w stosunku do stycznia i na koniec lutego wyniosła 65,7 tys. mieszkań – stwierdziła ekspertka.

Na koniec lutego pula zarezerwowanych mieszkań wynosiła prawie 6,2 tys. lokali, co oznacza, że była nieznacznie większa niż miesiąc wcześniej. W efekcie łączna liczba mieszkań pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest o 2,6 tys. niższa od odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec stycznia 2026 roku.

Kuniewicz zastrzegła jednak, że błędem byłoby ogłaszanie długo wyczekiwanego przez wiele firm deweloperskich przełomu.

- Relacja liczby mieszkań oferowanych i sprzedanych na największych rynkach, wyrażona w kwartałach potrzebnych do wyprzedania całej oferty, od trzech miesięcy pozostaje bardzo stabilna i utrzymuje się na poziomie wskazującym na równowagę popytowo-podażową - podkreśliła.

W lutym miesięczne zmiany średnich cen mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach były bardziej dynamiczne niż w styczniu. W ujęciu miesięcznym ceny odnotowane w lutym zmieniały się od -1,3 proc, w Katowicach do +0,8 proc. w Poznaniu i Warszawie. Jedynie w Krakowie zarejestrowano, rzadką na polskim rynku, całkowitą stabilizację cen w puli około 10 tys. mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.