Lokal dla firmy. Wynajem, co-working, kupno?

**

Wynajem biura czy co-working? A może jednak zakup lokalu na kredyt? Kiedy i co się opłaca - o tym czytaj w poradniku? **

Większość firm prowadząc działalność decyduje się na wynajem powierzchni biurowej. Coraz bardziej popularne, zwłaszcza wśród mikrofirm stają się również tzw. biura co-workingowe. Na kupno lokalu na własny użytek decyduje się jednak niewielka liczba przedsiębiorców. Główną przyczyną są wysokie koszty. Niemniej jednak warto zastanowić się, czy wynajem lokalu jest jednym i najlepszym rozwiązaniem i w jakich przypadkach zakup biura jest bardziej opłacalny.

Małe i średnie przedsiębiorstwa najczęściej wybierają powierzchnie biurowe na wynajem. Taki sposób nie wymaga od firm posiadania dużej ilości gotówki, a „zaoszczędzone” w ten sposób środki mogą zostać przeznaczone na rozwój prowadzonej działalności. Bezsprzecznie zakup lokalu na własny użytek nie jest polecany firmom, które działają krótko i nie osiągnęły jeszcze stabilności finansowej. Zaciąganie jakichkolwiek pożyczek lub kredytów pod ten cel znacząco podwyższa ryzyko prowadzonej działalności, a związane z tym koszty finansowe, mogą okazać się zabójcze dla płynności finansowej małego przedsiębiorstwa.

Wynajem powierzchni biurowej niewątpliwie wiąże się z szeregiem korzyści, wśród których należy wymienić m.in.:

1. możliwość dostosowania powierzchni lokalu pod indywidualne potrzeby danego przedsiębiorstwa,
2. mniejsze początkowe nakłady finansowe,
3. większą elastyczność w przypadku zawirowań na rynku (możliwość zmiany siedziby w zależności od przyjętej strategii).

Koszty wynajęcia biura są zróżnicowane, a ich wysokość zależy od takich czynników jak: wielkość miasta, lokalizacja, położenie budynku w którym znajduje się lokal, wielkość powierzchni, a także czas trwania umowy (możliwość uzyskania rabatów w przypadku dłuższej współpracy z zarządcą budynku). Najdroższe biura możemy znaleźć w dużych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań). Z kolei w obrębie danej miejscowości, najwięcej zapłacimy za biura w centrum. Im bliżej obrzeży miasta tym cena wynajmu jest niższa. Przykładowo, analizując oferty wynajmu lokalów o powierzchni od 100 do 130 mkw na rynku wrocławskim zgromadzonych na portalu dom.gratka.pl, średnie ceny wynajmu w dzielnicy Stare Miasto wynosi ok. 52 zł za mkw., podczas gdy w oddalonej od centrum dzielnicy Psie Pole, biuro o samej powierzchni można wynająć średnio za 35 zł mkw. W przypadku biura o pow. 100 mkw daje to różnicę rzędu 1700 zł miesięcznie.

Poza tym koszty wynajmu oprócz czynszu obejmują również tzw. koszty eksploatacyjne, które najczęściej ustalane są przez właściciela budynku. Do tego należy również doliczyć opłaty licznikowe (np. energia elektryczna), niekiedy opłatę za tzw. powierzchnię wspólną lub sezonową opłatę za ogrzewanie budynku. Łącznie tego typu opłaty mogą podnieść wysokość kosztu wynajmu nawet o 30 procent. Koszty eksploatacji wynoszą obecnie średnio ok. 8 do 12 zł za 1 mkw.[1] Przykładowo przy czynszu za lokal o powierzchni 100 mkw w wys. 5000 zł, dodatkowe miesięczny opłaty sięgną zatem od 800 do 1200 zł.

Zakup lokalu na własność wiąże się z koniecznością zamrożenia znaczących środków finansowych na dłuższy okres. Obecnie w Polsce bardzo często można spotkać oferty kupna lokali w budynkach mieszkalnych, które zostały zaadaptowane na biura. Tego typu rynek deweloperski jest wciąż bardzo młody i dopiero się rozwija. Niemniej jednak w większych miastach coraz częściej można spotkać typowo biurowe powierzchnie w atrakcyjnych lokalizacjach.

Podstawową zaletą kupna lokalu na własność jest pozyskanie atrakcyjnego aktywa dla firmy, który po okresie spłaty może zostać wykorzystany np. pod zaciągnięcie kolejnego kredytu lub późniejszej odsprzedaży. Obecnie jednym z najprężniej rozwijających się rynków nieruchomości biurowych (po Warszawie) jest rynek wrocławski, gdzie według raportu międzynarodowej firmy doradczej Savilis w ubiegłym roku powstało ponad 73,7 tys. mkw powierzchni[2]. Dla przykładu w Poznaniu powstało 58 tys. mkw, w Krakowie 32,3 tys. mkw. Przy średniej cenie zakupu za lokal we Wrocławiu położony w odległości 5-7 km na poziomie 5420 zł za mkw, łączny koszt biuro o pow. 150 mkw wynosi ok. 813 tys. zł. Ponadto w przypadku zaciągnięcia kredytu na zakup nieruchomości, firma będzie w stanie osiągnąć korzyść podatkową dzięki wliczeniu odsetek od długu w wynik finansowy. Przy kredycie oprocentowanym 6% w skali roku na 10 lat, tarcza podatkowa wyniesie 50,9 tys. zł.

Początkowo wydatek na zakup lokalu biurowego nie jest mały. Jednak kalkując realne koszty wynajmu w długim horyzoncie czasowym (ok. 10 lat) okazuje się, że kupno staje się bardziej opłacalne. Takie rozwiązanie polecane jest zwłaszcza przedsiębiorstwom, które nie planują istotnego zwiększenia zatrudnienia w przyszłości i które posiadają stabilną sytuację finansową pozwalającą na zaciągnięcie długoterminowego kredytu lub pożyczki pod zakup nieruchomości. Szczegółowe kalkulacje i porównanie kosztów zakupu i wynajmu zostały zaprezentowane w dalszej części opracowania.

W ciągu kilku ostatnich lat bardzo popularny stał się tzw. co-working, czyli dzielenie z innymi powierzchni pracującej. Jest to rozwiązanie polecane przede wszystkim freelancerom oraz mikroprzedsiębiorcom, którzy za stałą, miesięczną opłatę mogą wynająć sobie miejsce do pracy. Korzystający z co-workingu zaznaczają, że zaletą takiego rozwiązania jest nie tylko relatywnie tanie wynajęcie miejsca do pracy, ale również możliwość poznania nowych ludzi, rozszerzenie sieci kontaktów, a nawet możliwość pozyskania nowych współpracowników. Wynajmujący z reguły mogą korzystać nie tylko z przedzielonego mu biurka, ale również z innych udostępnianych powierzchni (zaplecza socjalnego, salki konferencyjnej), przy czym zasady korzystania ustalane są przez daną firmę, która wynajmuje powierzchnie co-workingowe. Najczęściej spotykanymi wariantami wynajmu jest wynajem na godziny (dana osoba wybiera dzień i godziny, w której chce pracować) oraz wykup miesięcznego abonamentu, który w przypadku częstego korzystania z biura jest
rozwiązaniem o wiele tańszym. Obecnie biura coworkingowe możemy znaleźć w każdym większym mieście w Polsce. Wysokość abonamentu jest zależna od miasta i lokalizacji, przy czym najczęściej mieści się w graniach 300-500 zł/mc za jedno miejsce. Biorąc pod uwagę powyższe, tego typu opcja jest najbardziej korzystna dla firm 1-4 osobowych. Każda kolejna osoba w firmie to dodatkowy koszt, dlatego przy przekroczeniu pewnego pułapu zatrudnienia, warto zastanowić się nad wynajmem własnego biura, które może okazać się bardziej korzystne kosztowo.

[1]www.tower.com.pl

[2]dokument PDF

Porównanie wszystkich opisanych powyżej możliwości jest bardzo trudne, ponieważ jego wynik jest zależny m.in. od rodzaju prowadzonej działalności, potrzeb przedsiębiorstwa, wielkości zatrudnienia itp. Aby dokonać miarodajnego porównania, kalkulację opłacalności dokonano przy następujących założeniach:
1. analizowany przypadek to firma posiadająca stabilną sytuację finansową pozwalającą na zaciągnięcie kredytu (zdolność kredytowa),
2. zatrudnienie w przedsiębiorstwie - ok. 10 osób,
3. poszukiwanie biura pod wynajem/zakup o takiej samej powierzchni – 150 m2,
4. działalność przedsiębiorstwa nie wymaga częstych spotkań z klientami, z związku z czym lokalizacja biura w centrum nie jest jednym z najważniejszych kryteriów wyboru,
5. miejsce prowadzonej działalności: duże miasto pow. 500 tys. zł (Wrocław),
6. horyzont czasowy inwestycji 5, 10 lat,
7. waloryzacja kosztów wynajmu/co-working na poziomie 2,5% rocznie,
8. średnioroczny wzrost wartości nieruchomości – 2%.

Analizując oferty wynajmu powierzchni biurowych na rynku wrocławskim, ceny wynajmu 1mkw. w dzielnicy położonej w odległości do 5-7 km od centrum wahają od 25-60 zł brutto za 1 mkw. w zależności od standardu. Do kalkulacji przyjęto średnią cenę dwudziestu ofert[3], która wynosi 40 zł/m2 (przy uwzględnieniu wszelkich kosztów eksploatacyjnych). Oznacza to, że rocznie koszt wynajmu 150 m2 lokalu wyniesie 72 tys. zł. Z kolei średnia cena zakupu 1mkw. pow. biurowej w tej samej lokalizacji wynosi ok. 5420 zł(średnia dwudziestu ofert sprzedaży lokali biurowych), co oznacza, że za 150 m2 lokal z przeznaczaniem na biuro zapłacimy 813 tys. zł. Zakładając średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 6%, całkowity koszt biura w okresie 10 lat wyniesie ok. 1.081.290 zł (średniorocznie 108,1 tys. zł), a w okresie 5 letnim 959,3 tys. zł (rocznie 191,9 tys. zł). W poniższej tabeli zestawiono łączne koszty wszystkich omawianych wariantów w horyzoncie 5 i 10 lat. Koszt wynajęcia miejsca co-workingowego
ustalono na poziomie 400 zł/mc od osoby.

Żródło: Opracowanie własne

Wynajem miejsca w biurze co-workingowym w podanym zestawieniu jest najtańsze. Należy jednak zaznaczyć, iż jest to wynik założenia braku zwiększenia zatrudnienia. W omawianym przykładzie w przypadku zwiększenia liczby pracowników do 15, koszt co-workingu przewyższy koszty wynajmu. W przypadku wynajęcia/zakupu pow. 150 m2 zwiększenie zatrudnienia nawet dwukrotnie nie spowoduje zwiększenia kosztów, przy zachowaniu wymaganego komfortu pracy (powierzchnia pracy przypadającego na 1 pracownika).

W przedstawionym zestawieniu, łączne koszty wynajmu są co prawda niższe niż zakupu, jednak trzeba pamiętać, że pieniądze wydane na wynajem są stracone bezpowrotnie. Biorąc to pod uwagę, porównanie wypada zdecydowanie na korzyść zakupu lokalu na własność, ponieważ przyjmując umiarkowany wzrost ceny nieruchomości na poziomie 2% rocznie, firma po spłaceniu całego kredytu dysponuje lokalem wartym971,6 tys. zł, który może sprzedać lub wykorzystać pod zaciągnięcie kolejnego zobowiązania. Co więcej, w przypadku krótszego horyzontu (5 lat) porównanie również wypada na korzyść zakupu. Gdyby po 5 latach firma zdecydowała się na sprzedaż lokalu osiągnęła by zysk ekonomiczny na poziomie około 265 tys. zł. Co prawda w przypadku sprzedaży biura(wartego po 5 latach ok. 897,6 tys. zł), po spłacie pozostałej części kredytu (406,5 tys. zł) oraz odjęciu dotychczasowych kosztów (601,6 tys. zł) osiąga się stratę 110,5 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że w tym czasie na wynajem podmiot wydałby 378,5 tys. zł, dlatego takie
rozwiązanie jest bardziej opłacalne również w okresie 5 lat. Oczywiście ostateczny wynik kalkulacji może znacząco różnić się od rzeczywistości, m.in. z powodu zmieniających się warunków rynkowych, zmian cen na rynku deweloperskim itp. Niemniej jednak zakup lokalu na własność wydaje się bardziejopłacalnym rozwiązaniem długoterminowym. Szczególnie jeżeli rozpatrywany jest w przypadku dobrze rozwiniętej firmy z sektora MSP. Mniejszym podmiotom zaleca się na początku wynajem powierzchni biurowej, które jest mniej kapitałochłonne i obarczone jest mniejszym ryzykiem przy zachowaniu wymaganej dla młodych firm elastyczności.

[3] www.dom.gratka.pl