Umowa deweloperska

Na mocy umowy deweloperskiej zobowiązuje się on, że po zbudowaniu nieruchomości ustanowi odrębną własność i przeniesie ją na nabywcę. Nie jest jednak ona umową przeniesienia własności. Dopiero na podstawie osobnej umowy, która jest zawierana po przekazaniu nieruchomości, nabywca ma prawo do tego, by być właścicielem takiej nieruchomości.

Elementy umowy deweloperskiej określa tzw. ustawa deweloperska. Powstała ona, by chronić prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu. Zanim taka ustawa weszła w życie, zdarzały się bowiem nadużycia ze strony firm deweloperskich. Aktualnie prawo dość mocno chroni konsumentów, którym zależy na kupnie nieruchomości deweloperskiej.

Zgodnie z ustawą deweloperską, żeby umowa deweloperska była ważna, musi zawierać określone elementy. Oczywiście można wprowadzić do niej dodatkowe zapisy, zgodnie z tym, co określa swoboda zawierania umów, jednak nie mogą te regulacje sprzeciwiać się ustawie deweloperskiej.

Warto wiedzieć, że nie każda umowa zawarta z firmą deweloperską będzie mogła być uznana za umowę deweloperską w rozumieniu ustawy. Nie będzie nią np.:

• umowa rezerwacyjna – podpisują ją deweloper i potencjalny nabywca. Jej celem jest rezerwacja na określony czas konkretnego lokalu. Umowa deweloperska może być odpłatna lub nie. Zgodnie z umową rezerwacyjną w czasie jej obowiązywania deweloper nie może nikomu sprzedać konkretnego lokalu. Warto podkreślić, że nie jest ona obowiązkowa, jeśli chcemy kupić nieruchomość.
• umowa przedwstępna – może być sporządzona w formie pisemnej albo jako akt notarialny. Odnosi się ona do tych przedsięwzięć deweloperskich, które zostały już zakończone i oddane do użytku.

Pora więc przejść do umowy deweloperskiej. Zakłada ona, że osoba, która chce kupić lokal, zapłaci deweloperowi za jego wybudowanie oraz zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na nią prawa własności. Stroną kupującą w przypadku umowy deweloperskiej może być jedynie osoba fizyczna. Nie będzie więc możliwe jej podpisanie, jeśli kupującym będzie osoba prawna. Deweloper natomiast to przedsiębiorca, którego celem działalności jest budowa nieruchomości i przenoszenie prawa ich własności na kupujących.

W przypadku umowy deweloperskiej dość specyficzny jest jej przedmiot. Stanowi go bowiem lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, który dopiero powstanie. Umowy deweloperskiej nie da się zastosować w przypadku kupna lokalu użytkowego albo budynku, który nie jest domem jednorodzinnym. Specyfiką tej umowy jest też to, że lokal mieszkalny jeszcze nie istnieje. Jeśli bowiem budynek już wybudowano i ma on pozwolenie na użytkowanie, nie trzeba podpisywać umowy deweloperskiej. Wszystko dlatego, że w tym momencie przedsięwzięcie deweloperskie już się zakończyło. Żeby kupić nieruchomość, wystarczy w takiej sytuacji podpisać tylko umowę sprzedaży.

Oprócz dokładnego określenia stron i daty podpisania umowy, trzeba w niej zawrzeć cenę, po której nieruchomość zostanie nabyta. I teraz ważna rzecz. Opisując nieruchomość, koniecznie trzeba wpisać powierzchnię działki, jej stan prawny, zaznaczyć czy istnieją jakieś obciążenia hipoteczne i służebności. Ważne będzie też określenie usytuowania lokalu w budynku, jego powierzchnia, a także zakres pracy wykończeniowych, które będą zrealizowane. Nie można zapomnieć o wpisaniu terminu, w którym będzie przeniesione na nabywcę prawo własności do nieruchomości.

Specyficznym elementem umowy deweloperskiej jest informacja o rachunku powierniczym, wraz z zasadami, które określają, jak można dysponować tymi środkami. W umowie może się również znaleźć informacja o gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej dla inwestycji.

Umowa deweloperska powinna też mieć wpisany dokładny numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który ją wydał. No i oczywiście nie bez znaczenia jest termin, w którym przedsięwzięcie deweloperskie się rozpocznie i zakończy. A także określenie, w jaki sposób można od tej umowy odstąpić.