Artykuł z Rzeczypospolitej - czytaliscie to? Czekam na komentarze, bo sam próbuję sprzedać mieszkanie i zastanawiam sie, czy teraz już nie zejść z ceny ... bo mało kto jest zainteresowany.

Rezczpospolita 02-12-2007
Rz: Czy grozi nam kryzys na rynku kredytów hipotecznych?

Andrzej Saniewski: Kryzys bankowy nie, ale kredytowy jest prawdopodobny. Pierwsze jego symptomy można już zauważyć, obserwując działania zapobiegawcze niektórych banków. Przykładowo PKO BP planuje zacieśnić politykę kredytową i podnieść marże. Podobne zapowiedzi składa także prezes Banku Millennium. Niedługo pewnie dołączą do nich kolejne banki.

Co to oznacza dla klientów banków?

O kredyty hipoteczne będzie trudniej. Dobre czasy, kiedy kredyty te sprzedawały się jak świeże bułeczki, a klienci brali je na granicy swoich możliwości finansowych, już się skończyły. Nie chodzi tu wyłącznie o zapowiadaną podwyżkę marży bankowych. Wzrost stóp procentowych jest przesądzony i niewątpliwie odbije się na rynku hipotecznym. Rosnące stopy procentowe doprowadzą do podwyższenia wysokości spłacanych rat kredytowych. Z uwagi zaś na fakt, że w ciągu ostatnich dwóch lat banki praktycznie wykorzystały już proste sposoby zwiększania zdolności kredytowej – czy to w postaci wydłużania okresu kredytowego, czy też obniżania wymagań kredytowych, nie mają już one możliwości dalszej liberalizacji zasad udzielania kredytów. Wskutek tego wzrost stóp procentowych wywoła nieuchronnie wzrost rat kredytowych, a to z kolei niewątpliwie zawęzi grono klientów banków.

Z jak dotkliwymi zwyżkami należy się liczyć?

Przyjmijmy pewne założenia, bazując na panujących jeszcze do niedawna warunkach rynkowych. W zeszłym roku średni koszt zakupu mieszkania kształtował się na poziomie 300 tysięcy złotych, a kredyt hipoteczny był oprocentowany na 5 proc. W przypadku kredytu zaciągniętego na 30 lat rata wynosiła ok. 1600 zł. Na taki kredyt było stać stosunkowo wiele osób.Jeżeli natomiast ta średnia wartość kredytu wzrośnie do 400 tysięcy złotych – jak wiemy, stało się tak wskutek bardzo dynamicznego wzrostu cen nieruchomości – a do tego oprocentowanie skoczy do 7,5 proc. rocznie, wówczas rata kredytu wyniesie prawie 2800 złotych. Ile osób stać na obsługę takiego zadłużenia? Nawet jeśli rozważymy przypadek rodziny z wyższym dochodem – 4,5 tysiąca złotych netto – której bank powie: „1,5 tysiąca złotych wam wystarczy na życie”, to ilu ludzi się na to zdecyduje?

Kiedy kredyt hipoteczny jest bezpieczny?

Gdy przykładowy Kowalski, biorąc kredyt, zada sobie pytanie: „Czy dam radę spłacać kredyt, jeżeli jego rata wzrośnie o 25 proc.?”, i odpowie na nie twierdząco. Wbrew pozorom taka zwyżka wysokości raty jest jak najbardziej realna. Wracając do poprzedniego przykładu kredytu na kwotę 300 tysięcy złotych udzielonego w zeszłym roku na 5 proc., jestem przekonany, że już niedługo jego oprocentowanie może przekroczyć 7 proc. I to bez zmiany marży banku, ale w wyniku wzrostu stóp procentowych na rynku międzybankowym. Oznacza to, że w przyszłym roku rata tego kredytu może wynosić ponad 2 tysiące złotych.

Jakie zmiany przewiduje pan na rynku nieruchomości, kiedy się okaże, że jest mniej klientów na mieszkania, bo nie stać ich na wysokie kredyty?

Czarnym scenariuszem dla deweloperów jest obniżenie stawek wywoławczych mieszkań o 20 proc., i to już w przyszłym roku. Bardziej optymistycznym założeniem wydaje się dziesięcioprocentowy spadek cen. Oznaczać to będzie koniec „tłustych lat” – wysokich marż wynoszących jeszcze dzisiaj 25 – 35 proc. – dla firm deweloperskich. Obniżka cen o 10 proc. zbytnio deweloperów nie zaboli. Trochę zmniejszy ich zyski, ale i tak wyjdą na swoje. Już dziś liczą się z taką sytuacją. Z tego też powodu wielu z nich oferuje dodatkowo taras bądź miejsce postojowe za darmo, urządzenie kuchni lub odliczenie VAT itd. Są to najprostsze sposoby utrzymania zainteresowania ze strony klientów. Jeżeli nie podziałają, nie przyciągną klientów, firmy te będą zmuszone ceny jeszcze bardziej obniżyć. Czy więcej niż o 10 procent? To zależy od tego, jak zachowa się rynek. Jeżeli okaże się, że jednak wzrost stóp procentowych wystraszy klientów do tego stopnia, iż w obawie przed zwyżką rat będą oni wstrzymywać się z zaciąganiem kredytów, zastój na rynku może potrwać trochę dłużej, niż oczekują tego deweloperzy. Szczególnie, jeśli taka sytuacja wytworzy swoistą psychologiczną reakcję – przeciwień- stwo euforii mającej miejsce w ostatnich latach, która forsowała tezę, że na nieruchomościach można dużo zarobić. Dziś już wiemy, że można także stracić.

Jak bardzo wzrosną stopy procentowe w najbliższym czasie?

Zgadzam się z opinią Janusza Jankowiaka, głównego ekonomisty Polskiej Rady Biznesu, według którego stopa referencyjna NBP wzrośnie co najmniej do poziomu 6 proc. do końca 2008 roku. Generalnie, im później nastąpi reakcja RPP na wzrost inflacji, tym gwałtowniejsza będzie musiała być podwyżka stóp. W pierwszym półroczu 2008 roku przewiduję co najmniej dwie kolejne podwyżki.Nie należy zapominać, że oprócz stopy referencyjnej istotne znaczenie mają także stopy rynkowe. Dziś stopa referencyjna NBP wynosi 5 proc., a na jakim poziomie jest WIBOR 3M, na podstawie którego wyliczane jest oprocentowanie kredytów? Znacznie wyższym niż stopa referencyjna, bo już 5,48 proc. A do tego dochodzi jeszcze marża banku. W przyszłym roku banki będą musiały ją podnieść, ponieważ ich koszty finansowania ustawicznie rosną. Ponadto od 1 stycznia 2008 r. zaczynają obowiązywać w Polsce regulacje związane z nową umową kapitałową, tzw. Bazyleą 2. Mówiąc w skrócie: banki będą musiały dysponować wyższym kapitałem, który powinien być utrzymany dla zapewnienia bezpieczeństwa depozytów.

W ostatnim swoim raporcie Związek Banków Polskich podał informację, że kredyty hipoteczne należą na najbezpieczniejszych, tych niespłacanych jest mało, a do tego łatwo egzekwować należności zabezpieczone hipoteczne.

Tak było do tej pory. Jeśli jednak dotknie nas korekta cen na rynku mieszkaniowym, sytuacja może się zmienić. A im większe ryzyko dla banku, tym wyższa marża dla klienta.Dzisiaj, jeżeli nawet kredytobiorcę dotykają problemy finansowe, to banki z reguły odzyskują pieniądze w stosunkowo łatwy i szybki sposób, a więc tanio. Głównie odbywa się to poprzez tzw. dobrowolną sprzedaż, czyli bank „dogaduje się” z klientem i namawia go do tego, aby sam sprzedał mieszkanie, spłacił zobowiązanie wobec banku oraz zatrzymał dla siebie ewentualną nadwyżkę. Taka dobrowolna sprzedaż w sektorze bankowym stanowi ponad 90 proc. tzw. trudnych przypadków. Jest to proste rozwiązanie głównie dlatego, że bank i klient nie ponoszą straty. Po spłacie należności banku pozostanie bowiem jeszcze pewna nadwyżka, gdyż ceny nieruchomości do niedawna szły w górę.

Co się stanie, gdy ceny nie będą rosły, co już widać?

Dobrowolna sprzedaż może okazać się bardzo trudna do przeforsowania dla banków. Dłużnik może być niechętny temu, żeby sprzedać mieszkanie ze stratą. Może celowo próbować przeciągać proces egzekucji należności, nawet dwa, trzy lata z nadzieją, że ceny ponownie pójdą w górę, wówczas sprzeda mieszkanie i spłaci zobowiązanie wobec banku bez straty.

Skoro na rynku pierwotnym przewiduje pan w przyszłym roku ceny niższe o 10 – 20 proc., to jakich spadków można się spodziewać w odniesieniu do mieszkań z drugiej ręki?

W mojej opinii spadek na rynku wtórnym będzie większy głównie z tego powodu, że ceny tam były bardzo mocno wyśrubowane. Wywołała to m.in. sytuacja na rynku pierwotnym. Kto chciał kupić nowe mieszkanie, musiał podpisywać umowę z deweloperem i czekać nawet dwa lata. Z tego też powodu ci, którzy faktycznie lokali potrzebowali, kupowali je na rynku wtórnym. Dostrzegając większe zainteresowanie, sprzedający na rynku wtórnym ustawicznie podnosili stawki, bez względu na to, czy była to tzw. wielka płyta czy nowe osiedla.Kiedy mieszkania u deweloperów będą w pełni dostępne – a tak już się dzieje – oprócz zaś samych mieszkań będą oni oferować także za darmo garaż bądź urządzenie kuchni, wtedy niewątpliwie ruch na rynku wtórnym się zmniejszy. Spadek cen w gorszych lokalizacjach może zatem przekroczyć nawet 20 procent.

A to może także oznaczać kłopoty tych, którzy już zaciągnęli kredyt na drogie mieszkanie w blokowisku...

Teraz gros kredytów dotyczy rynku wtórnego. Jeżeli rynek ten się załamie, czyli nastąpi duży spadek cen, np. ponad 20-proc., co jest naprawdę wysoce prawdopodobne, wówczas zarówno kredytobiorcy, jak i banki staną przed poważnym problemem. Okaże się bowiem, iż wysokość zadłużenia w wielu przypadkach może przekroczyć wartość zabezpieczenia. Jak w takiej sytuacji zachowają się banki? Zdecydowana większość z nich zawarła w umowach kredytowych zapis mówiący o tym, że jeżeli wartość zabezpieczenia spadnie poniżej poziomu kredytu, to bank może zażądać od klienta dodatkowych zabezpieczeń lub też podnieść marżę. Tymczasem wielu klientów już jest zadłużonych ponad swoje możliwości finansowe. W innych krajach przyjmuje się, że jeżeli rata kredytowa stanowi do 30 proc. dochodów netto, to kredyt taki traktuje się jako w miarę bezpieczny. Jeśli natomiast rata przekroczy 40 proc. dochodów netto, to taki kredyt robi się bardzo ryzykowny, zarówno dla klienta, jak i dla banku.