Oferta publiczna Lokum Deweloper. Deweloper to czy firma budowlana?

Do notowań giełdowych ma zamiar wejść kolejna firma z branży deweloperskiej. Lokum Deweloper, działająca we Wrocławiu, chce pozyskać z rynku sto milionów złotych. Pojawiły się pierwsze wyceny akcji. Prezes spółki, Bartosz Kuźniar, wyjaśnia dla Money.pl szczegóły oferty i czym różni się jego spółka od konkurencji. Dla klientów różnicą mogą być fontanny pod domem.

Zbieranie kapitału z ofert publicznych na finansowanie budowy mieszkań, czy biur jest w Polsce dość częstą praktyką. Na 479 spółek notowanych na rynku głównym giełdy aż 35 to deweloperzy.

Do 19 października drobny inwestor może złożyć zapisy na 5 mln akcji nowej emisji Lokum Deweloper - firmy budującej mieszkania we Wrocławiu.

Emisja przeprowadzana jest w dość ryzykownym okresie. Już tydzień po zapisach odbędzie się dyskusja w gronie członków amerykańskiego Komitetu Federalnego Otwartego Rynku o podwyżce stóp Fed, co z pewnością nie zwiększa pewności zachowań rynku.

- Do procesu IPO (pierwszej emisji publicznej - red.) przygotowywaliśmy się już wiele miesięcy, a w zasadzie planowaliśmy go od kilku lat. To jest taki naturalny etap w rozwoju spółki, która się chce rozwijać. I jednocześnie wynik naszej strategii rozwoju. Oczywiście, że warunki i nastroje rynkowe są ważne. Ale staramy się patrzeć i analizować sytuację znacznie szerzej - mówiąc o decyzji Rezerwy Federalnej proszę zauważyć, że doświadczamy najniższych historycznie stóp procentowych i to jak sądzę się nie zmieni przez szereg miesięcy - powiedział Money.pl Bartosz Kuźniar, prezes spółki.

- Dla nas to nie ma aż tak dużego znaczenia. My już przeżyliśmy czasy zmian stóp procentowych, bo działamy na rynku od 2004 roku i był okres zarówno super-koniuntury, jak i dekoniunktury. Przetrwaliśmy czas, kiedy klientom było łatwiej dostawać kredyty i taki, kiedy one były zupełnie nie do otrzymania. A jednak dzięki modelowi biznesowemu, dobremu opracowaniu naszej oferty mieszkań, w dobrym segmencie, jesteśmy w pewnym stopniu uniezależnieni od stóp procentowych, ich zmieniającej się wysokości. Poza tym, stopy rzeczywiście są teraz niskie, ale marże banków za to wyższe, czyli dla klienta aż taka duża zmiana nie nastąpiła - opisuje prezes Kuźniar.

Cenę emisyjną wyznaczono wstępnie na poziomie maksimum 20 zł, ale ile wyniesie ostatecznie, dowiemy się dopiero dzień po zakończeniu zapisów dla małych inwestorów. Cena zależeć będzie od wyników księgi popytu dużych graczy. Przydział akcji nastąpi 27 października.

Za sprzedaż w ofercie pięciu milionów nowych akcji spółka dostanie maksymalnie sto milionów złotych. Ma zamiar przeznaczyć tę kwotę na zakup gruntów we Wrocławiu i Krakowie. W przyszłości planuje debiut w budowie mieszkań dla warszawian.

Wartość rynkowa Lokum Deweloper przy cenie maksymalnej 20 zł za akcję wyniesie 400 mln zł, czyli trzy razy mniej niż kapitalizacja Dom Development, ale prawie tyle samo co wycena J.W. Construction, czy Polnord.

Wrocławska spółka różni się jednak od wyżej wymienionych. Oprócz działalności czysto deweloperskiej, która polega na kupnie gruntu, zleceniu budowy i sprzedaży mieszkań, Lokum ma jeszcze własną firmę wykonawczą Olczyk Sp. z o.o. Dlatego, mimo że sprzedaje o połowę mniej mieszkań, to wartość spółki wyceniana jest na tym samym poziomie, bo i zyski są na podobnych poziomach.

Analitycy Biura Maklerskiego BPH prognozują, że wyniki spółki będą się dynamicznie poprawiać. W 2015 roku zysk netto spółki ma według nich wynieść 36,1 mln zł, a w 2016 r. 44,7 mln zł.

Jeśli porównywać pod kątem liczby sprzedanych mieszkań, Lokum będzie należał do najmniejszych deweloperów notowanych na GPW. Sprzedaż w 2014 r. 355 mieszkań to zaledwie jedna piąta tego co sprzedał Dom Development, jedna trzecia sprzedaży Polnordu czy J.W. Construction. Pierwsze trzy kwartały bieżącego roku stawiają Lokum nawet na ostatnim miejscu w stawce.

Jednak dzięki temu, że wykonawstwem inwestycji firma zajmuje się sama, sama też zbiera całą marżę. Jej zyski są więc odpowiednio większe w odniesieniu do uzyskanych przychodów, porównywalne z tym co zarabia Polnord, czy J.W. Construction, mimo że spółka buduje tyle co najmniejsi na giełdzie Vantage i Inpro.

Ostatnie wskaźniki C/Z i C/Wk dla notowanych na giełdzie wybranych deweloperów mieszkaniowych.

W zestawieniu z danymi dla całego indeksu WIG-Dewel i największych deweloperów oferta Lokum Deweloper wydaje się atrakcyjna, szczególnie pod kątem wskaźnika ceny do osiąganego zysku.

Jednak jeśli porównać z najmniejszymi deweloperami - Marvipol i Inpro - to sytuacja się odwraca. Ich wskaźniki - cena do zysku na poziomie 9,5-10,8 i cena do wartości księgowej 0,73-0,93 - są znacząco lepsze od tego, co chce otrzymać w ofercie Lokum dla ceny maksymalnej 20 zł.

Dlaczego tak jest, wyjaśniają analitycy Biura Maklerskiego BPH: „Atrakcyjna i dobrze spozycjonowana oferta Grupy Lokum Deweloper w połączeniu z pionową integracją (spółka pełni funkcję generalnego wykonawcy realizowanych projektów, współpracując z grupą sprawdzonych podwykonawcow) wpływa na ponadprzeciętną rentowność grupy oraz wysoki zwrot na kapitale, co w połączeniu z relatywnie niskim poziomem zadłużenia powinno niewątpliwie sprzyjać percepcji spółki” - piszą w swoim raporcie.

Oprócz wyższej marży zawdzięczanej wykonawstwu, Lokum Deweloper przekonuje, że sprzedawane mieszkania mają podwyższony standard i uzyskiwane ceny są nieco wyższe niż na rynku. *Za metr kwadratowy brała w pierwszym półroczu 6,1 tysięcy brutto. Według danych NBP to jednak niecałe sto złotych więcej niż średnia rynkowa we Wrocławiu. *

- Średnia rynkowa to jest coś, co nie występuje na rynku. Są wliczane do niej mieszkania, które kosztują 4 tysiące za metr i takie, które są po 20 tysięcy. Trzeba by porównywać właściwe produkty do siebie. Kształtujemy produkt tak, żeby był on dostosowany do potrzeb klienta, przez co uzyskiwane ceny są nieco wyższe niż rynkowe, ale odpowiadają wartości produktu. Nie jest to też cena przesadnie wysoka - mamy duże zainteresowanie i sprzedaż - ocenia prezes Kuźniar.

- Dla nas najistotniejsze jest, aby budować odpowiednie mieszkania, o wysokiej jakości, odpowiadające potrzebom klienta. Chcemy, aby po kupnie mieszkania miał poczucie dobrze ulokowanych pieniędzy. Budujemy mieszkania od 25 do 100 metrów kwadratowych - w dobrych lokalizacjach, zazwyczaj w centrum miasta. To standardowy metraż, niemniej jednak *kształtujemy powierzchnię, dobierając właściwe metraże do właściwej liczby pokoi, *dzięki czemu mieszkanie jest zaprojektowane optymalnie. Z drugiej strony *to, co jest poza mieszkaniem, a więc właściwe ukształtowanie terenów wspólnych, zieleni, mała infrastruktura, nawet fontanny, elewacje, korytarze odpowiednio wykonane to są elementy, które świadczą o jakości *- mówi prezes.

Pamiętać jednak należy o tym, że akcje serii B, które stanowią 97 proc. kapitału akcyjnego Lokum, kupowane były cztery lata temu średnio po zaledwie 6,30 zł i opłacone aportem w postaci udziałów w cypryjskiej spółce.

Wszystkie udziały należą obecnie do spółki Halit S.a.r.l z Luksemburga, która jest w całości własnością Dariusza Olczyka, przewodniczącego rady nadzorczej Lokum Deweloper. Po emisji, zakładając, że sprzeda się w całości, w jego ręku pozostanie 75 proc. kapitału i głosów na walnych zgromadzeniach.

Przez dwa najbliższe lata nie można się spodziewać wysokiej dywidendy. Od dnia przeprowadzonej rok temu emisji obligacji za 30 mln zł (obligacje są notowane na Catalyst, oprocentowanie 3,8 proc. plus WIBOR 6M), tj. od 17 października 2014 r. do momentu ostatecznej spłaty wszystkich świadczeń pieniężnych wynikających z tych obligacji, tj. do dnia 17 października 2017 r., dywidenda Lokum Deweloper wypłacana za dany rok obrotowy nie przekroczy 30 proc. skonsolidowanego rocznego zysku netto.

Spółka swoje plany inwestycyjne kieruje już poza Wrocław. Pierwszym celem jest Kraków. Ceny transakcyjne w królewskim mieście jednak spadają już od kilku lat.

- Kraków jest nieco większym rynkiem, a mieszkania w nieco wyższej cenie niż we Wrocławiu. Koszty realizacji są natomiast podobne. Ceny tam spadają, bo dużo jest mieszkań w segmencie popularnym i ich udział ilościowy jest duży. To jednak nie nasz segment. Mieszania, które planujemy tam sprzedawać, to model wrocławski, czyli podwyższony standard i duże osiedla, z odpowiednią infrastrukturą - argumentuje prezes Lokum Deweloper.

Porównaj na wykresach spółki i indeksy Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej