Dwa lata temu na budowę obiektu o powierzchni użytkowej około 150 m2 trzeba było przeznaczyć mniej więcej 400 tys. zł netto, wraz z zakupem gotowego projektu domu. Pandemia, rosnąca inflacja, a obecnie też wojna w Ukrainie mocno wywindowały ceny materiałów budowlanych i wykończeniowych. Koszt budowy domu musiał automatycznie wzrosnąć. Sprawdź, jak go oszacować w dynamicznie zmieniających się warunkach.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Rosnące koszty materiałów budowlanych
Jeszcze w pierwszym roku pandemii ceny materiałów budowlanych stopniowo rosły, ale nie aż tak, jak można było się spodziewać. Grupa PSB Handel wskazała, że średni wzrost cen tych rozwiązań w 2020 roku. wyniósł zaledwie 1,4 proc., ale w poszczególnych grupach produktów odnotowano wówczas zdecydowanie większe wzrosty. Koszty materiałów diametralnie wzrosły w 2021 roku. Pod koniec tego roku ceny były średnio o 24 proc. wyższe niż w grudniu 2020 roku.
Najbardziej zdrożały rok do roku:
- płyty OSB – wzrost o 63 proc.,
- izolacje termiczne - wzrost o 57 proc.,
- sucha zabudowa, czyli m.in. płyty gipsowo-kartonowe – wzrost o 42 proc.,
- dachówki oraz rynny - 24 proc.
- ściany i kominy - wzrost o 23 proc.
Niestety, nie był to koniec podwyżek w składach z materiałami budowlanymi i wykończeniowymi. Już w styczniu 2022 roku ceny wzrosły rok do roku o 28 proc. W takich warunkach trudno jest oszacować, ile kosztuje realizacja takiej inwestycji. Co wziąć pod uwagę, aby kalkulacja kosztów budowy domu w 2022 roku była jak najbliższa rzeczywistym kosztom?
Jak obliczyć koszt budowy domu w niepewnych warunkach?
Jeszcze do niedawna przyjmowało się, że przeciętna cena budowy domu w średnim standardzie wynosi 5-6 tys. zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. W IV kwartale 2019 roku była to kwota nieco niższa niż 4,6 tys. zł, ale ceny rosły, a wraz z nimi koszty budowy domu.
Główny Urząd Statystyczny publikuje dane dotyczące kosztów wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w 2020 roku. Wynosił on w kolejnych kwartałach:
- I kw. 2020 roku - 4567 zł,
- II kw. 2020 roku - 5000 zł,-
- III kw. 2020 roku - 4987 zł,
- IV kw. 2020 roku - 5012 zł.
Natomiast w 2021 roku ceny były nieco wyższe:
- I kw. 2021 roku - 4944 zł,
- II kw. 2021 roku - 5112 zł,
- III kw. 2021 roku - 5347 zł.
Od tego czasu diametralnie wzrosły ceny materiałów budowlanych oraz robocizny, wspierane wzrostem kosztów importu surowców czy paliw.
Wystarczy wspomnieć o drożejącej stali zbrojeniowej, niezbędnej do wykonania np. zbrojenia fundamentów. Przez wiele lat cena takiej stali utrzymywała się na poziomie 3-3,5 tys. zł za tonę, ale latem rosła w umiarkowany sposób. Jesienią i zimą stal zbrojona była tańsza, a w sezonie budowlanym znowu wzrosła.
Zwykle w szczycie sezonu ceny za stal osiągały wysokość 4,5 tys. zł za tonę prętów stalowych fi 12. Natomiast w sierpniu 2021 roku była ona o wiele wyższa i wyniosła 6,7 tys. zł za tonę. W październiku wynosiła 5,6 tys. zł za tonę, a w grudniu 4,2-4,4 tys. zł. Trudno oczekiwać, że wiosną 2022 roku będą one niższe.
Przy szacowaniu kosztów budowy domu w 2022 roku pod uwagę trzeba brać nie tylko bieżące ceny materiałów czy robocizny, lecz także trendy, jakie występują na rynku, niedobór siły roboczej w związku z wojną na Ukrainie oraz inflację, która według Głównego Urzędu Statystycznego w marcu 2022 roku wyniosła 10,9% w skali roku.
Koszt budowy domu w 2022 roku – ile kosztuje wykonanie 1 m2 domu?
Ile realnie kosztuje budowa domu? Nie jest łatwo to określić. Zasadniczo domy o większej powierzchni mają niższe koszty wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej niż mniejsze obiekty. Jednocześnie na wycenę mają wpływ:
- technologia budowy domu,
- projekt domu,
- wybrana bryła budynku,
- poziom wykończenia,
- liczba kondygnacji w budynku,
- powierzchnia netto i powierzchnia użytkowa.
Najczęściej wykonanie budynków piętrowych o podobnej wielkości będzie tańsze niż postawienie domu z poddaszem użytkowym.
Na koszt budowy domu składają się:
- koszty materiałów budowlanych i surowców - 60 proc. całkowitego budżetu,
- koszty robocizny – do 25 proc. całkowitego budżetu,
- koszty transportu, dokumentacji, opłat przyłączeniowych i innych usług – około 15 proc. całkowitego budżetu.
Średni koszt wykończenia domu wynosi 1 tys. zł za m2, ale to wariant standardowy, np. z glazurą w łazience i tanimi panelami na podłogach. Jeśli marzy ci się elegancko wykończona łazienka i parkiet dębowy, to średni koszt wykończenia pomieszczeń z pewnością wzrośnie do około 2-3,5 tys. zł za m2.
W styczniu 2022 roku szacowano, że koszty budowy domów do stanu deweloperskiego wzrosły rok do roku o 40-60 tys. zł. Dlatego za wybudowanie niewielkiego obiektu parterowego o powierzchni 100 m2 trzeba było zapłacić ponad 340 tys. zł netto, a za dom z poddaszem o powierzchni około 140 m2 – 410 tys. zł netto.
Co jest potrzebne do wyceny budowy domu? Powierzchnia netto i powierzchnia użytkowa, projekt i planowana technologia budowy. Droższe będzie wybudowanie obiektu zlecone ekipie, ale wiąże się to z mniejszym ryzykiem przestojów i mniejszym zaangażowaniem ze strony inwestora.
Jak oszacować wysokość kredytu na budowę domu?Kiedy szacowane są koszty budowy domu na potrzeby zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku, najlepiej wziąć pod uwagę pewien margines bezpieczeństwa związany z nieuchronnym wzrostem kosztów materiałów budowlanych i robocizny.
Obecnie eksperci szacują, że wybudowanie 150-metrowego obiektu w stanie deweloperskim kosztuje około 600 tys. zł, czyli o 40 proc. więcej niż przed dwoma laty. Dom trzeba jeszcze wykończyć, a to kolejny koszt, wynoszący około 200-300 tys. zł.
Przyszłych kosztów budowy domu w 2022 roku nie można przewidzieć, ale dobrym pomysłem jest założenie dalszych wzrostów w tempie co najmniej takim, jak obowiązująca inflacja.