Ceny mieszkań nie chcą spadać. Nowe lokale głównie dla zamożnych

- Pierwsze dwa miesiące 2023 roku były dla deweloperów wyraźnie lepsze pod względem sprzedaży mieszkań niż analogiczny okres przed rokiem. I to mimo zapaści na rynku kredytów hipotecznych. Nie przekonało to jednak deweloperów do uruchamiania zamrożonych inwestycji. W ostatnich pięciu latach nie było tak słabego miesiąca pod względem liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w największych miastach – mówi ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl Marek Wielgo.

Eksert dodaje, że na razie nic nie wskazuje na to, by spełniło się oczekiwanie wyraźnej korekty średniej ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Tym bardziej, że w ubiegłym miesiącu Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) złagodziła warunki oceny zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Decyzję KNF można też odczytywać jako sygnał, że w najbliższych miesiącach bardziej prawdopodobnym scenariuszem jest spadek inflacji, a w konsekwencji - stóp procentowych.

W Katowicach i Gdańsku kupujących mieszkania od deweloperów mogły zachęcić niższe ceny. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że średnia cena metra kwadratowego w tych miastach spadła już drugi miesiąc z rzędu, w styczniu o 1proc., a w lutym o 2proc.. Natomiast w Krakowie i Łodzi średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań utrzymała poziom ze stycznia. Były też jednak i podwyżki średniej, np. w Warszawie aż o 5 proc.

- Między innymi dlatego, że jeden z warszawskich deweloperów wprowadził do sprzedaży ponad 330 mieszkań ze średnią ceną ok. 24 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej w tym mieście, która wynosiła w lutym niespełna 14 tys. zł. Na rynku pojawiła się także pula mieszkań ze średnią ceną blisko 17,5 tys. zł za metr – wyjaśnia Marek Wielgo.

Ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przypomina, że średnia cena metra kwadratowego w ofercie rośnie, gdy ubywa w niej mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich i bardzo drogich. W lutym z taką sytuacją mieliśmy też do czynienia w Poznaniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania ze średnią ceną 17,3 tys. zł za m kw.

"Podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony tych, którzy kupują mieszkania za kredyt. Wzięcie mają wciąż mieszkania i apartamenty budowane w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożne, często nie potrzebujące wsparcia kredytowego" - czytamy w najnowszej analizie RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Jak wynika z danych GetHome.pl w Krakowie i Wrocławiu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o symboliczny 1 proc., zaś w Katowicach podwyżka wyniosła 2 proc., co można tłumaczyć wyprzedawaniem się najtańszych lokali.

W pozostałych metropoliach średnia utrzymała poziom ze stycznia, który pod tym względem był bardzo podobny.

Także na rynku wtórnym zaszły zmiany w strukturze cenowej oferty, choć nie były one tak duże, jak na rynku pierwotnym. Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy we Wrocławiu, gdzie w lutym ubiegłego roku 40 proc. mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa kosztowało więcej niż 10 tys. zł za m kw. W lutym tego roku udział takich lokali wynosił 57 proc.. Z kolei z 17 proc. do 9proc. skurczył się odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 8 tys. zł za metr.

Co ciekawe, przez ostatnich 12 miesięcy niemal we wszystkich analizowanych miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym wzrosła znacznie mniej niż na rynku pierwotnym. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie podwyżki były porównywalne" - czytamy w raporcie.