Najnowszy raport money.pl dotyczący mieszkań z rynku pierwotnego w największych polskich miastach pokazał, że tylko w marcu średnie stawki metra kwadratowego potrafiły wzrosnąć nawet o ponad 3 proc. Jednak nie wszędzie podwyżki są takie same. Co więcej, są lokalizacje, gdzie w ostatnim półroczu widać było nawet spadkowe tendencje cenowe.
Osoby, które chcą kupić mieszkanie, zastanawiają się, czy lepiej się pospieszyć, czy może warto wstrzymać się z decyzją i poczekać na lepsze oferty. Jest też dylemat: kupować lokal z drugiej ręki czy od dewelopera? Sprawdziliśmy to.
- Trzeba się liczyć z pewnym wzrostem cen w obu przypadkach, przy czym rynek pierwotny będzie wzrastał zdecydowanie wolniej. Zapewne na skutek pozbywania się przez deweloperów nadwyżki niesprzedanych mieszkań z 2020 roku - prognozuje Mariusz Kurzac, ekspert firmy Cenatorium, która zajmuje się badaniem i analizowaniem m.in. trendów zachodzących na rynku nieruchomości.
Wskazuje, że deweloperzy będą w mniejszej skali podnosić stawki, raczej szukając stabilizacji i cen zapewniających równowagę na rynku. Z kolei na rynku wtórnym ceny mogą rosnąć mocniej - w granicach 1-3 proc. kwartalnie.
- Biorąc pod uwagę, że w 2019 roku było to czasem 5-7 proc. kwartalnie, nie można tu mówić o znacznym ożywieniu, a raczej o powolnym podnoszeniu się i "odrabianiu strat" - ocenia Mariusz Kurzac.
Największe podwyżki i najdroższe mieszkania
Cenatorium prognozuje, że najmocniejszy wzrost cen może dotknąć Trójmiasto. Stawki u deweloperów mogą wzrastać z szybkością około jednego procenta z kwartału na kwartał, z możliwym przyhamowaniem wzrostów w trzecim kwartale.
Za to tempo wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym będzie przyspieszać z kwartału na kwartał, przy czym przez cały ten czas będzie bliższe 1,5 niż 2 proc.
Jak zastrzega Mariusz Kurzac, prognozy dotyczące Trójmiasta oraz innych lokalizacji wynikają z modelu matematycznego, uwzględniającego podstawowe czynniki mające wpływ na zmianę cen nieruchomości.
Jest też zastrzeżenie, że prognozy bazują na scenariuszu, w którym od maja nie będzie już twardego lockdownu w polskiej i niemieckiej gospodarce, tempo szczepień będzie dalej w Polsce i Europie szło planowo (wyszczepienie ponad połowy społeczeństwa pod koniec wakacji), a także nie wzrośnie gwałtownie bezrobocie. To wszystko ma znaczenie także w kontekście cen mieszkań.
Jeśli prognozy się sprawdzą, za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego w Gdańsku za pół roku trzeba będzie zapłacić blisko 9500 zł. Średnia cena nowego "M" może więc podskoczyć o blisko 13 tys. zł.
Mimo wzrostów cen ciągle Gdańsk będzie tańszy od takich miast jak Kraków i Warszawa, gdzie już teraz stawki za metr są pięciocyfrowe. W marcu były na poziomie odpowiednio 10159 i 10695 zł.
Z wyliczeń Cenatorium wynika, że Kraków raczej szybko nie dogoni Warszawy. A przynajmniej na rynku pierwotnym w drugim i trzecim kwartale ceny wzrosną po około 0,4 proc. w obu miastach.
Podobnych zmian można oczekiwać w tych miastach w ofertach mieszkań z drugiej ręki. Z tym, że tu już mowa o wzroście wyraźnie wyższy - blisko 2-procentowym w drugim kwartale i podobnym w trzecim kwartale.
Taniej, ale będzie drożej
Od Gdańska tańszy jest np. Wrocław, choć i w stolicy Dolnego Śląska trzeba być przygotowanym na wzrost cen mieszkań na przestrzeni kolejnych sześciu miesięcy. Szczególnie odkupując od kogoś lokal.
- Na rynku wtórnym w drugim kwartale prognozujemy stabilny wzrost w granicach 3-4 proc., a w trzecim nasz model wykazuje znaczne wyhamowanie wzrostu do przedziału 0-2 proc. Niemniej ceny cały czas będą rosnąć - wskazuje ekspert Cenatorium.
- Na rynku pierwotnym w prognozowanym okresie przewidujemy symboliczne wzrosty. W zasadzie mamy odczynienia z trendem bocznym. W ramach przedziału ufności spadki raczej nie nastąpią, za wyjątkiem drugiego kwartału, gdzie możliwy jest minimalny spadek cen - szacuje Mariusz Kurzac.
W dotychczas omawianych miastach średnie stawki za metr kwadratowy mieszkania od dewelopera przekraczają 9 tys. zł. Dużo taniej (w okolicach 7700 zł) jest w Poznaniu. I nie zapowiada się, by to miasto szybko równało do najdroższych.
Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym drugi kwartał powinien być dość spokojny - podwyżki mogą być rzędu 0,4 proc. Dopiero w trzecim kwartale eksperci Cenatorium spodziewają się mocniejszego ruchu, ale głównie w ofertach mieszkań z drugiej ręki - podwyżki mogą wynieść 2-2,5 proc.
W naszym zestawieniu najtańsza jest Łódź. Tam deweloperzy życzą sobie średnio niecałe 7 tys. zł za metr kwadratowy, ale już w drugim kwartale ta okrągła granica powinna zostać przekroczona. Szacowane podwyżki rzędu 1 proc. kwartalnie sprawią, że za pół roku za tą samą cenę będziemy mogli kupić mieszkanie o ponad metr mniejsze lub dopłacimy około 7,5 tys. zł.
Jak wszędzie, szybsze wzrosty cen przewidywane są na rynku wtórnym mieszkań. Jednak w porównaniu z innymi miastami skala wzrostu cen na rynku pierwotnym i wtórnym jest akurat w Łodzi dość zbliżona. Mowa o podwyżkach rzędu 1-2 proc. kwartalnie.
Ceny rosną nieprzypadkowo
Różni eksperci czasami inaczej szacują skalę wzrostów cen mieszkań, ale są dość zgodni, że na obniżki nie ma co liczyć. Jest kilka podstawowych powodów.
Od blisko roku w Polsce obowiązują niemal zerowe stopy procentowe. To sprawia, że oprocentowanie w bankach jest minimalne i pobudza to do większej aktywności na rynku nieruchomości. Także osoby, które zakup mieszkania traktują jak inwestycję, z której dochody są dużo wyższe niż np. z lokat bankowych. Warto zauważyć, że gospodarstwa domowe w bankach trzymają rekordowy ponad bilion złotych. Dane za ostatni rok pokazują, że mniej więcej co dziesiąta złotówka idzie na rynek nieruchomości.
Mimo koronakryzysu utrzymuje się ciągle duży popyt na mieszkania. Mamy bowiem do czynienia z niedoborem lokali, m.in. dla ludzi młodych.
Dodatkowo na rynek wchodzi coraz więcej funduszy zagranicznych, które także zgłaszają zapotrzebowanie na mieszkania, zwłaszcza w kontekście długoterminowych inwestycji.