Ceny mieszkań w największych miastach. Kilka kilometrów daje ogromne oszczędności

Młodzi ludzie, którzy wiążą swoją przyszłość z większym miastem, muszą się liczyć z bardzo dużymi kosztami zakupu mieszkania.

W stolicy średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym (nowe mieszkanie od dewelopera) to blisko 10 tys. zł. W Krakowie czy Wrocławiu mowa o stawkach rzędu prawie 8,5 tys. zł.

Za 50-metrowe mieszkanie z dwoma pokojami średnio trzeba dać w tych miastach około 400-500 tys. zł. Dla zwykłego Kowalskiego oznacza to konieczność wzięcia dużego kredytu, który będzie spłacał pół życia. O ile oczywiście bank uzna, że stać go na kredyt. W dobie kryzysu wywołanego przez koronawirusa banki bardzo ostrożnie liczą zdolność kredytową.

Nie musi to jednak oznaczać końca marzeń o wielkomiejskim życiu. Podawane w różnych serwisach uśrednione ceny mieszkań są zawyżane przez nieruchomości sprzedawane w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Wystarczy odjechać kilka kilometrów od centrum miasta i okazuje się, że w niektórych dzielnicach ceny są średnio 30 proc. niższe.

Oczywiście wiąże się to z nieco dłuższym dojazdem do centrum, ale dla wielu może być to wręcz zaleta. W ten sposób jednak cena bardziej odpowiada faktycznym kosztom budowy. Jak zauważa Bartosz Turek z HRE Investment, im bliżej centrum, tym większą część ceny stanowi marża narzucona przez dewelopera.

Z raportu Evaluer Index przygotowanego przez Emmerson Evaluation wynika, że w stolicy, poza Śródmieściem, gdzie stawki są rzędu 19 tys. zł, znajdziemy kilka dzielnic, w których ceny są na poziomie 7-7,5 tys. zł. Wyższe znajdziemy we Wrocławiu, Krakowie, Gdyni czy Gdańsku.

Różnica w cenie teoretycznie takiego samego 50-metrowego mieszkania w Śródmieściu i w dzielnicy Wawer to grubo ponad pół miliona złotych! Ale nawet w porównaniu do Żoliborza, Woli czy Ochoty można oszczędzić ponad 200 tys. zł.

- Im wyższa średnia cena w danym mieście, tym większy rozrzut cen w zależności od dzielnicy - zauważa Bartosz Turek.

I faktycznie, Warszawa wyróżnia się pod tym względem, ale w takich miastach jak Kraków, Wrocław czy Łódź także są rejony tańsze niż średnia i te zawyżające statystyki.

W pierwszych dwóch wymienionych miastach sytuacja wygląda bardzo podobnie. Można już spokojnie znaleźć mieszkanie, gdzie ceny są na granicy 7 tys. zł, a w samym centrum przekraczają 9 tys. zł. Różnica w cenie na poziomie 30 proc., przy kwotach liczonych w setkach tysięcy złotych, to dużo.

Czytaj więcej: Kredyt hipoteczny. Mało kto tak spłaca raty. A można zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych

Każdy, kto orientuje się w cenach mieszkań, wie, że lokalizacja ma znaczenie. Stawki jednak nie zawsze muszą rosnąć wraz z odległością od centrum. Kluczowa jest kwestia cen działek.

- Duże różnice w cenach metra kwadratowego wynikają przede wszystkim z cen działek, na których budują deweloperzy. W centrach jest ich mniej niż na obrzeżach miast i inwestorzy muszą się bić o najlepsze. To podnosi ich wartość. Żeby deweloper zarobił, musi ustalić odpowiednio wysoką cenę, która zrekompensuje mu koszty - tłumaczy ekspert HRE Investment.

Dodaje, że na ogół w centrach miast buduje się też mieszkania w wyższym standardzie. I to też wpływa na ceny.

Co więcej, na mieszkania z wyższej półki czy apartamenty deweloperzy zazwyczaj nakładają wyższe marże. Wynika to m.in. z często długiego okresu sprzedaży. Przykładem jest warszawski apartamentowiec Złota 44, którego projekt powstał ponad dekadę temu, a nie został jeszcze do końca sprzedany.

- To jest dość skrajny przykład, ale co do zasady tego typu inwestycje obarczone są większym ryzykiem, które jest wkalkulowane w cenę - podkreśla Bartosz Turek.

Znacznie tańsza od stolicy Dolnego Śląska czy Małopolski jest Łódź, gdzie poza Śródmieściem (około 7 tys. zł) stawki są do siebie mocno zbliżone i wynoszą 5,8-6 tys. zł.

Nieco drożej jest w Poznaniu, ale to miasto jest warte uwagi przede wszystkim ze względu na bardzo płaskie stawki w całym mieście. Najtańszy Grunwald (7 tys. zł) i najdroższe osiedle Wilda (7,66 tys. zł) dzieli niecałe 700 zł różnicy. Gdzieś pomiędzy jest Stare Miasto ze stawkami na poziomie 7,5 tys. zł.

Czytaj więcej: Ceny mieszkań w największych miastach. Kiedyś tyle samo płaciło się w stolicy

- Poznań jest specyficznym rynkiem. Spotkałem się z opinią, że ktoś, kto chce w tym mieście mieszkać w trochę lepszym standardzie, po prostu buduje sobie dom. Kilka lat temu analizowałem poznańską ofertę mieszkań z wyższej półki i muszę przyznać, że była dość skromna na tle innych dużych miast. Również hossa obserwowana w innych miastach, skutkująca dużymi wzrostami cen mieszkań w ostatnich latach, trochę ominęła Poznań - zauważa Turek.

Podane w tekście ceny pochodzą z raportu Emmerson Evaluation. Mowa o cenach transakcyjnych, a więc takich, po których faktycznie sprzedawane były nieruchomości z rynku pierwotnego.

Co ważne, nie są to średnie wartości, które bywają zniekształcane przez najdroższe mieszkania. W tym raporcie eksperci posługują się medianą (gdyby uszeregować ceny sprzedaży od najmniejszej do największej, mediana przyjmuje wartość dokładnie ze środka).

Zapisz się na nasz specjalny newsletter o koronawirusie.