Czy zwrot hipotecznej prowizji będzie możliwy?

Klienci krajowych banków już w 2016 r. zaczęli śmielej domagać się zwrotu wszystkich kosztów kredytu (w tym prowizji) po jego wcześniejszej spłacie. Przez trzy kolejne lata, polityka banków dotycząca zwracania kosztów po nadpłacie kredytów była dość niejednolita. Wiele zależało od tego, czy klient okazywał się mocno zdeterminowany podczas dochodzenia swoich roszczeń.

Sytuacja zmieniła się po orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 11 września 2019 r. (zobacz sprawa o sygnaturze C-383/18). Wrześniowy wyrok TSUE sprawił, że banki nie mają już wielu argumentów w sporze z klientami. Wiele takich osób zastanawia się, czy roszczenie o zwrot części prowizji po nadpłacie może dotyczyć również kredytów hipotecznych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl odpowiadają na to ważne pytanie. Jest ono istotne, ponieważ w przypadku kredytów mieszkaniowych prowizje przygotowawcze mogły wynosić np. 5000 zł - 10 000 zł.

W pierwszej kolejności, warto zacytować najważniejszą część wyroku TSUE z 11 września 2019 r. Wspomniane orzeczenie mówi, że: "artykuł 16 ust. 1 dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/48/WE z dnia 23 kwietnia 2008 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylającej dyrektywę Rady 87/102/EWG należy interpretować w ten sposób, że prawo konsumenta do obniżki całkowitego kosztu kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu obejmuje wszystkie koszty, które zostały nałożone na konsumenta".

Cytowany fragment mówi jedynie o przepisach dotyczących kredytów konsumenckich. Trzeba zatem sprawdzić, czy popularne kredyty na cele mieszkaniowe są jednocześnie kredytami konsumenckimi w rozumieniu aktualnych przepisów.

Odpowiedzi na wcześniejsze pytanie udziela nam ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U. 2011 nr 126 poz. 715). Ten akt prawny mówi, że kredyt konsumencki co do zasady ma wartość nie większą niż 255 550 zł i jest udzielany wyłącznie konsumentowi. Konsument to osoba, która zawiera z bankiem umowę w celu bezpośrednio niezwiązanym ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwraca uwagę, że proporcjonalne rozliczenie prowizji oraz pozostałych kosztów po nadpłacie powinno dotyczyć wszystkich kredytów konsumenckich udzielonych po wejściu w życie ustawy z 12 maja 2011 r. (czyli od 18 grudnia 2011 r.). Problem polega jednak na tym, że większość kredytów na potrzeby mieszkaniowe nie ma charakteru konsumenckiego. Przykład stanowią kredyty na dom, lokal lub działkę z zabezpieczeniem w postaci hipoteki. O proporcjonalny zwrot prowizji i pozostałych kosztów po nadpłacie, mogą ubiegać się tylko osoby, które zaciągnęły kredyt na potrzeby remontowe niezabezpieczony hipoteką (nawet jeśli wartość wspomnianego kredytu przekroczyła limit 255 550 zł). Warto jednak pamiętać o terminie przedawnienia roszczeń, który wynosi odpowiednio 10 lat (w przypadku nadpłat dokonanych przed 9 lipca 2018 r.) oraz 6 lat (dla późniejszych nadpłat).

Warto podkreślić, że możliwość otrzymania proporcjonalnego zwrotu prowizji i pozostałych kosztów kredytowych po wcześniejszej spłacie dotyczy też kredytów mieszkaniowych oraz pożyczek hipotecznych, które zostały udzielone od 22 lipca 2017 r. Wspomniana data wyznacza początek obowiązywania ustawy o kredycie hipotecznym. Ta ustawa z 23 marca 2017 r. wprowadza obowiązek rozliczenia kredytu hipotecznego po nadpłacie, który jest niezależny od wyroku TSUE i ustawy o kredycie konsumenckim.

Ustawa o kredycie hipotecznym przyznaje kredytobiorcom również inne ważne uprawnienia. Właśnie dlatego osoby, które wcześniej (przed 22 lipca 2017 r.) zaciągnęły kredyt na mieszkanie, mogą poczuć się nieco dyskryminowane. Warto jednak wiedzieć, że istnieje możliwość uzyskania przywilejów zapewnianych przez ustawę z 2017 r. W tym celu wystarczy refinansować swój starszy kredyt mieszkaniowy. Oczywiście warto brać pod uwagę fakt, że refinansowanie często jest związane z kolejną prowizją przygotowawczą. Zostanie ona jednak częściowo zwrócona po wcześniejszej spłacie długu.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl