Grozi nam paraliż budowlany? Eksperci ostrzegają

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która została znowelizowana w ubiegłym roku - nakłada na samorządy obowiązek sporządzania planów ogólnych dla każdej działki na ich terenie. Gminy mają na to czas tylko do końca 2025 r. Termin taki ustalono, bo finansowanie reformy planowania ze środków KPO musi zostać rozliczone do połowy 2026 r.

Nowe plany ogólne mają objąć wszystkie gminy i miasta w Polsce - nawet te, które mają aktualne plany zagospodarowania. Samorządy mogą w nich wyznaczyć tzw. obszary zabudowy, ale nie muszą. Jeśli tego nie zrobią, oznaczać to będzie całkowitą blokadę nowej zabudowy do momentu uchwalenia planów.

Do tej pory w przypadku braku planu miejscowego można było ubiegać się o pozwolenie na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek. Jednak po 1 stycznia 2026 będzie to praktycznie niemożliwe. Powód?

Jak wyjaśnia Piotr Jarzyński, wspólnik w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, według znowelizowanej ustawy decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Ma być zgodna z jego wymogami co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych.

Jeśli jednak gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie można w ogóle wydawać decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce to oznacza blokadę inwestycji.

- Plusem tej sytuacji jest to, że wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożone przed końcem 2025 roku będą rozpatrywane według starego trybu - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania-Stachura.

Jej zdaniem to oznacza, że nie będzie obowiązywać wobec nich wymóg, aby były zgodne z zapisami uchwalonego planu ogólnego.

Prawniczka przyznaje jednocześnie, że po 1 stycznia 2026 wydawanie wuzetek w przypadku braku ich zgodności z planem ogólnym nie będzie możliwe. Z tego powodu jej zdaniem może grozić nam paraliż i chaos.

Co gorsze, według niej będzie to dotyczyć wszystkich decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (chodzi o inwestycje służące celom publicznym, takie jak np. budowa sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej).

Samorządy muszą zdążyć z uchwaleniem planów ogólnych do końca 2025 roku. Zdaniem naszych rozmówców w praktyce jest to jednak nierealne. Dr Agnieszka Grabowska-Toś w odpowiedzi wyjaśnia, że procedura uchwalania planów jest długotrwała, choćby ze względu na wnioski do projektu planu, które trzeba rozpatrzyć. Tymczasem w dużych miastach samo rozpatrzenie tysięcy wniosków do planu może zająć rok. Kolejnym problemem jest brak odpowiedniej liczby urbanistów.

Sytuację samorządów komplikuje także brak aktualnych planów miejscowych. Obecnie tylko 30 proc. naszego kraju pokryte jest planami zagospodarowania przestrzennego. W szczególnie trudnej sytuacji są miasta, w tym zwłaszcza Warszawa, gdzie po uchwaleniu planów ogólnych duża część stolicy może zostać wyłączona z możliwości zabudowy, czego efektem będzie blokada inwestycji.

Uchwalenie nowych planów wymaga także pieniędzy, tymczasem samorządowe kasy święcą dziś pustkami. Brak środków to niejedyny problem.

- Jako strona samorządowa w tej chwili czujemy się niekomfortowo: pierwotnie informowano nas, że środki z KPO na przygotowanie planów ogólnych będą dostępne dla gmin, które przystąpiły do przygotowywania nowych planów. Teraz słyszymy, że wsparciem będą objęte samorządy, które uchwaliły plany - wyjaśnia w rozmowie z money.pl Leszek Świętalski, dyrektor biura Związku Gmin Wiejskich Rzeczpospolitej.

Taka zmiana oznacza, że gminy musiałyby sfinansować cały proces przygotowania i uchwalania planów z własnych środków, zanim otrzymają za to refundację. Dodatkowo, w dalszym ciągu istnieje wiele niejasności dotyczących nowych przepisów.

- Rzeczywiście jest wiele wątpliwości - przyznaje Leszek Świętalski. Dodaje, że duża część gmin uruchomiła już planistyczne procesy. - Brak jednoznacznych interpretacji powoduje, że będą musiały na bieżąco dostosowywać do zmian w orzecznictwie - mówi.

Plany ogólne będą podstawą do przygotowania nowego planu miejscowego i wydania decyzji o warunkach zabudowy, ale jak już wspomnieliśmy, tylko w niektórych przypadkach. Na ich podstawie nie będzie można jednak wydawać pozwoleń na budowę. Po co w takim razie samorządy muszą je uchwalać?

Agnieszka Grabowska -Toś tłumaczy, że nowelizacja zagospodarowania przestrzennego to przede wszystkim jeden z kamieni milowych zapisanych w KPO. Dodatkowo jej zdaniem cel zmian wprowadzonych przez ustawodawcę zmian był w praktyce szczytny. - Chodziło m.in. o zablokowanie niekontrolowanego "rozlewania się" zabudowy - podkreśla.

Dodaje, że w praktyce może to się jednak skończyć przysłowiowym wylaniem dziecka z kąpielą, m.in. z powodu nierealnego terminu na przygotowanie nowych planów, narzuconego przez Komisję Europejską.

Dlatego radzi właścicielom działek i inwestorom, aby nie zwlekali ze składaniem wniosków o decyzję o warunkach zabudowy w gminach, które nie mają planów miejscowych, ponieważ będą one rozpatrywane według dotychczasowych zasad, jeśli wniosek zostanie złożony do końca 2025.

Według Agnieszki Grabowskiej-Toś rezultatem nieuchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku, będzie również znaczny wzrost cen gruntów, które są objęte miejscowymi planami zagospodarowania oraz spadek wartości działek w lokalizacjach, których taki plan nie obejmuje.

Przypomnijmy, że zgodnie z KPO blisko 80 proc. samorządów musi mieć przygotowane plany ogólne, aby Polska mogła rozliczyć wydatki na ten cel z Komisją Europejską. Samorządowcy postulowali wcześniej o przesunięcie terminu realizacji planów ogólnych o rok, czyli na koniec 2026 r. Nie udało się jednak tego wynegocjować.

Podczas przygotowania założeń do KPO rząd Zjednoczonej Prawicy obliczył, że przygotowanie planów ogólnych dla wszystkich gmin będzie kosztować od 300 do 350 mln zł.

Z raportu grupy ekspertów z Zespołu Prawno Urbanistycznego Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju Polskiej Akademii Nauk wynika tymczasem, że bardziej realną kwotą jest 1,2 mln zł.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl