Informacja o objęciu ogromnego obszaru Warszawy tzw. planem generalnym Lotniska Chopina pojawiła się w piątek w serwisie X i od razu zelektryzowała internautów.
"Paraliż budowlany w Warszawie. Urzędy Dzielnic wstrzymują wydawanie decyzji WZ (warunki zabudowy - przyp. red.) na terenach, gdzie istnieje obowiązek uchwalenia MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - przyp. red.), czyli objętych Planem Generalnym Lotniska Chopina" - napisał rzeczoznawca majątkowy Janusz Górski.
Przypomnijmy, że warunki zabudowy (tzw. wuzetki) są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę w miejscach, gdzie nie ma planów zagospodarowania przestrzennego.
Komentujący nie kryli oburzenia. Pojawiły się od razu sugestie, że "po cichu przygotowywany jest plan rozbudowy Lotniska Chopina". Inni wskazywali, że przełoży się to na paraliż wielu inwestycji w Warszawie i okolicznych gminach.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Blokada dla 8 tys. hektarów, które nie mają planów
Tymczasem "Plan Generalny dla Lotniska Chopina na lata 2021-2040" został zatwierdzony 5 lipca, za rządów PiS, przez ministra infrastruktury Andrzeja Adamczyka. Stanisław Wojtera, ówczesny prezes Przedsiębiorstwa Państwowego "Porty Lotnicze", poinformował o tym prezydenta stolicy Rafała Trzaskowskiego pod koniec lipca 2023 r.
Okazało się wówczas, że w stosunku do poprzedniej wersji plan znacznie się powiększył. Maksymalny zasięg planu generalnego objął 9 stołecznych dzielnic i 13 gmin znajdujących się na trasie startu samolotów, a także podejścia do lądowania. W praktyce obejmuje on Bielany, Bemowo, Wolę, Ursus, Włochy, Ochotę, Mokotów, Ursynów oraz Wilanów.
Wywołuje to określone skutki planistyczne i oznacza zamrożenie inwestycji na terenach, które nie miały aktualnych planów miejscowych. - Jedna trzecia Warszawy nie ma aktualnych planów. Nowy plan obejmie co najmniej 8 tys. hektarów tylko w samej stolicy. Mówimy więc o ogromnym obszarze - wyjaśnia money.pl Tomasz Ślązak, land deweloper, który zajmuje się przygotowywaniem inwestycji.
Według niego "zamrożone" zostaną m.in. nowe inwestycje okolicach ul. Łopuszańskiej, Nowych Włoch, Starych Włoch, a także w sąsiedztwie Alei Jerozolimskich czy części Wilanowa.
"Zakres planu jest nieproporcjonalnie szeroki"
Problem potwierdzają sami deweloperzy.
Zmaga się z tym dziś właściwie każdy, kto stara się uzyskać warunki zabudowy dla terenów objętych planem generalnym dla lotniska. W większości przypadków urzędy wydają w takim wypadku decyzje o bezterminowym zawieszeniu postępowań – przyznaje money.pl Monika Perekitko, członek zarządu Dom Development.
Jej zdaniem będzie mieć to poważne skutki dla rynku mieszkań, który już teraz zmaga się z drastycznie niską liczbą lokali i rosnącymi cenami. - Sytuacja wymaga więc podjęcia pilnych działań legislacyjnych, które nie tylko rozwiążą problem w Warszawie, ale zapobiegną podobnym paraliżom w innych miastach w Polsce - wskazuje.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT, zwraca uwagę, że plan sprawi, że "ceny jeszcze bardziej urosną".
Co prawda dotyczy to tylko tej części Warszawy, która leży na obszarze planu generalnego lotniska i nie ma planu miejscowego, ale jest to spory obszar. Te utrudnienia zamrożą nowe inwestycje. Przyczyni się to również do tego, że w całej Warszawie będzie powstawać coraz mniej mieszkań - podkreśla.
W tym kontekście przypomina, że oferta dostępna w biurach sprzedaży jest obecnie co najmniej dwu lub nawet trzykrotnie niższa niż wynika to z potrzeb rynku. - A jak wiadomo, że jeśli mieszkań jest za mało, to ceny mieszkań idą w górę - przypomina.
Większość deweloperów wycofa się z inwestycji
Czy jest jakieś wyjście z tej sytuacji? Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) poproszony przez nas o komentarz wyjaśnia, że w Urzędzie Miasta Stołecznego Warszawy trwają obecnie intensywne prace nad rozwiązaniem problemu.
"Optymalnym rozwiązaniem - do czasu uchwalenia planów miejscowych - byłoby umożliwienie administracji publicznej prowadzenia postępowań o wydanie warunków zabudowy po uzyskaniu pozytywnej opinii Urzędu Lotnictwa Cywilnego, czyli usankcjonowanie dotychczasowej praktyki w tym obszarze. Konieczne jest także wypracowanie stosownych rozwiązań we współpracy przedstawicieli władz innych miast, w których znajdują się lotniska, ze stroną rządową" – tłumaczy organizacja.
Najbardziej niepokojące jest to, że nie wiadomo, kiedy ta sytuacja zostanie rozwiązania. Urzędnicy nie są w stanie odpowiedzieć na to pytanie. Z tego co słyszałem, opracowywanie planu generalnego dla Lotniska Kraków-Balice trwało ponad dwa lata. Tyle czasu trwało także zamrożenie inwestycji — mówi Tomasz Ślązak.
Zaznacza jednocześnie, że jeżeli w Warszawie obecna sytuacja potrwa co najmniej dwa kwartały, to wiele wskazuje na to, że większość deweloperów po prostu wycofa się z inwestycji zaplanowanych na tych terenach.
Cały proces będzie niekorzystny dla Warszawy
Proces uchwalania planu generalnego dla Okęcia może rzeczywiście trochę potrwać.
Procedurę mogą wydłużyć kwestie własnościowe związane np. z pozyskaniem dodatkowych areałów ziemi, uzgodnienia dotyczące wysokości budynków, a także oddziaływania środowiskowego, w tym poziomu hałasu — wskazuje Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Kolejnym problemem według niego może być kwestia obniżenia wartości nieruchomości na terenach objętym planem.
- Informacja związana z ograniczeniem lub wręcz zamrożeniem możliwości zabudowy może spowodować spadek wyceny nieruchomości na danym obszarze. Jeżeli doszłoby do rozbudowy lotniska, w takim wypadku musiałyby być wypłacone odszkodowania - zauważa.
Cały proces jest jego zdaniem niekorzystny z punktu widzenia miasta. - Trudno będzie zrozumieć zamrożenie inwestycji, zwłaszcza że miasto jest stolicą kraju, czyli zarazem jego wizytówką. Nie należy także zapominać, że dzisiejsze duże lotniska są zarazem hubami. W związku z tym powinny znajdować się poza miastami - podkreśla.
"Plan był konsultowany z gminami, nie wniosły uwag"
Podczas przygotowywania tego artykułu otrzymaliśmy także komentarz Polskich Portów Lotniczych (PPL). PPL wyjaśnia, że w 2011 roku nastąpiła nowelizacja ustawy Prawo lotnicze, która nałożyła obowiązek opracowania planów generalnych przez zarządzających lotniskami, ich aktualizację, a także przygotowywanie planów zagospodarowania przestrzennego przez gminy objęte tym planem.
Z informacji PPL wynika, że projekt Planu Generalnego Lotniska Chopina został opracowany w 2014 roku. Przez następne dwa lata prowadzone były konsultacje i uzgodnienia.
"Pierwszy Plan Generalny Lotniska Chopina został zatwierdzony 12 października 2016 r. przez ówczesnego Ministra Infrastruktury i Budownictwa. 5 lipca 2023 roku została zatwierdzona aktualizacja Planu Generalnego Lotniska Chopina w Warszawie na lata 2021-2040, która nie wprowadzała istotnych zmian do dokumentu z roku 2016 w kontekście obszaru, dla którego należy opracować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego" - czytamy w przesłanej odpowiedzi.
PPL informuje jednocześnie, że dokument był konsultowany z gminami objętymi planem w okresie od 29.10.2021 r. do 20.12.2021 r. i wówczas "nie wniesiono do PPL żadnych uwag".
Miasto podjęło rozmowy z nowym zarządem PPL
Na nasze pytania odpowiedziała również Monika Beuth, rzeczniczka prasowa Urzędu Miasta Warszawy.
"Zgodnie z informacją udzieloną przez poprzedni zarząd PPL na temat wielkości obszaru objętego rygorem zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy, plan generalny lotniska Okęcie wprowadza w części południowo zachodniej Warszawy niezwykle restrykcyjne uwarunkowania, które znacząco utrudniałyby zrównoważony rozwój i planowanie przestrzenne dla tego obszaru" - wskazała w odpowiedzi.
Potwierdziła jednocześnie, że miasto podjęło rozmowy z nowym zarządem "celem wyjaśnienia poważnych wątpliwości". Dodała także, że wstrzymanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ma na celu uniknięcie ewentualnych wad prawnych.
Przypomniała także, że twórcą i właścicielem "planu generalnego" zawsze jest właściwe lotnisko i z tego powodu "gmina ma prawo domagać się wyjaśnień niezbędnych dla prawidłowego procedowania zarówno w sprawach warunków zabudowy jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego" - napisała.
Lotnisko Chopina w Warszawie zostało otwarte w 1934 r. Zajmuje powierzchnię 500 ha. W ubiegłym roku odprawiono stąd 18,5 mln podróżnych wobec ponad 14,4 mln osób w 2022 r. PPL informowały wówczas, że maksymalna roczna przepustowość Okęcia to 24,8 mln pasażerów.
Przyjęte przez rząd PiS plany budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego zakładały zamknięcie Lotniska Chopina dla ruchu cywilnego w 2028 r. Tereny dzisiejszego lotniska zostałyby wówczas przeznaczone na inne cele.
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl