Rząd postawił ich pod ścianą. "Widmo paraliżu"

W lipcu prezydent podpisał nowelizację przepisów dot. planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustawa obliguje samorządy do sporządzania planów dla każdej działki znajdującej się na ich terenie. Samorządy dostały na to czas do 1 stycznia 2026 r.

Zdaniem rządu nowe przepisy mają położyć kres bałaganowi przestrzennemu. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, wskazywał niedawno, że ustawa upora się też z "niekontrolowanym rozlewaniem się zabudowy i patodeweloperką".

Uchwalenie nowych planów wymaga jednak pieniędzy, a samorządowe kasy — jak przekonują lokalni włodarze — święcą pustkami. Dodatkowo na przygotowanie nowych planów jest niewiele czasu.

Stoimy przed widmem paraliżu, bez planu nikt nie będzie mógł się budować — ostrzegają samorządowcy.

Od 2026 r. plany ogólne mają zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego. Za trzy lata będą musiały je mieć wszystkie gminy w Polsce. Nawet te, które mają aktualne plany zagospodarowania.

Nowelizacja zagospodarowania przestrzennego jest zarazem jednym z kamieni milowych zapisanych w Krajowym Planie Odbudowy. Dlatego gminy na uchwalenie nowych planistycznych dokumentów miały pierwotnie dostać 243,6 mln zł. Tych pieniędzy jednak nie ma, a gminom zostały niecałe trzy lata na przygotowanie nowych dokumentów.

Nikt na razie także nie wie, ile będzie trwało ich sporządzenie, bo nie ma wytycznych. Z wcześniejszych zapowiedzi rządu wynikało, że przyjęcie nowego planu miejscowego ma zająć od ośmiu do dziewięciu miesięcy.

Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu i ekspert ds. legislacyjnych w Związku Miast Polskich, uważa, że samorządy straciły już wiele czasu. — Minęło 2,5 roku od podzielenia pieniędzy z KPO. Przyznane wówczas fundusze miały objąć wszystkie gminy. Teraz okazało się, że po uwzględnieniu wzrostu cen wystarczą dla połowy z nich. Od dawna ostrzegaliśmy, że może dojść do takiej sytuacji — mówi.

Dodaje, że nie chodzi tylko o to, że samorządy mogą nie zdążyć z przygotowaniem nowych planów, ale przede wszystkim o to, że będą musiały płacić za nie znacznie więcej, niż wcześniej przewidywano.

— Cenniki urbanistów pójdą w górę. Trudno się temu dziwić, skoro nagle 2477 polskich samorządów, bo tyle jest gmin w Polsce, zacznie się ustawiać w kolejce do urbanistów — mówi.

Ekspert obawia się także, że skutkiem tej sytuacji będzie gorsza jakość planów. Niektóre gminy z konieczności mogą pójść "drogą na skróty", decydując się np. na kopiowanie studium wykonalności. — Nie można także zapominać, że przygotowanie każdego planu zakłada konsultacje społeczne. Z szacunku dla mieszkańców gminy nie powinny się więc spieszyć, tymczasem w obecnych warunkach będą musiały to robić — podkreśla.

Wyższe ceny usług urbanistów to niejedyny problem. Wyzwaniem dla gmin jest także mała ich liczba. Według naszych rozmówców duże miasta sobie poradzą, bo wiele z nich ma swoje zespoły urbanistów. Jednak mniejsze ośrodki mogą mieć problem. Samorządowcy mówią, że większość gmin nie zatrudnia planistów, bo nie jest w stanie ich utrzymać.

— Wiele biur urbanistycznych może mieć problem z realizacją zleceń w sytuacji tak ogromnego popytu. Mimo że zgłaszaliśmy ten problem, ustawodawca nie wziął tego pod uwagę — mówi Leszek Świętalski, dyrektor biura Związku Gmin Wiejskich RP.

Jego zdaniem w efekcie wiele gmin może nie zdążyć z uchwaleniem nowych planów.

 W praktyce to oznacza, że stoimy przed widmem paraliżu inwestycji. Od 2026 r. bez planu nikt nie będzie mógł się budować — mówi.

Jego zdaniem będzie to paraliż "zwielokrotniony". — Brak inwestycji w praktyce przełoży się na wiele sektorów gospodarki. Rząd zapomina o tym, że zamrożenie inwestycji oznacza także zmniejszenie wpływów do budżetu państwa, ponieważ około 50 proc. wartości inwestycji zwykle wraca do budżetu państwa w formie różnych podatków pośrednich — zauważa.

Nasi rozmówcy mówią, że paraliż inwestycji dotknie w równym stopniu zarówno dużych inwestorów, jak i przeciętnego Kowalskiego. Od stycznia 2026 r. inwestorom będzie m.in. znacznie trudniej dostać decyzję o warunkach zabudowy.

Nowelizacja zakłada, że decyzja o warunkach zabudowy będzie wydawana wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym. Ma być zgodna z jego wymogami co do funkcji zabudowy oraz parametrów i wskaźników urbanistycznych – wyjaśnia prawnik Piotr Jarzyński – wspólnik w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.

Co to oznacza w praktyce? — Jeśli gmina w planie ogólnym nie określi tzw. obszarów uzupełnienia zabudowy, to poza ściśle określonymi wyjątkami (np. rozbudowa czy odbudowa) nie będzie możliwe w ogóle wydanie decyzji o warunkach zabudowy i w efekcie — rozpoczęcie inwestycji — tłumaczy.

Czy nowe prawo ma jakieś plusy? Zdaniem Piotra Jarzyńskiego może doprowadzić do uporządkowania przestrzeni w samorządach.

Według eksperta istotną zmianą nowych przepisów jest także to, że do tej pory decyzja o warunkach zabudowy była wydawana bezterminowo. Nowelizacja zakłada, że będzie wygasać po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna.

Co ważne, termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy nie będzie dotyczyć decyzji, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie nowych przepisów.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl