Rząd przestrzelił. Budujący dom wsadzeni na minę?

Możliwość budowania domów do 70 mkw. na zgłoszenie była jednym z głównych założeń Polskiego Ładu.

To jest próba przełamania blokad, które wciąż jeszcze blokują możliwość zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wielu Polaków. Jeżeli ludzie skorzystają z tej propozycji, to szybko mogą mieć własny domek, z umiarkowanym, ale jednak solidnym metrażem — zapewniał w maju 2021 roku Jarosław Kaczyński.

Dziś eksperci z rynku nieruchomości nie ukrywają, że zamiast ułatwień dla inwestorów stworzono problem. Dotyczy on nie tylko budujących domy do 70 mkw. Samorządy i nadzór budowlany również mają związane ręce, co jest skutkiem nieprecyzyjnych przepisów. — Trzeba liczyć się z tym, że ich efektem będzie wysyp samowoli w kolejnych latach — mówią nasi rozmówcy.

Osoby, które zdecydowały się na budowę domu do 70 mkw. na zgłoszenie, mogą czuć się uprzywilejowane. Nie mają na głowie obowiązków, które dotyczą pozostałych inwestorów.

Nie muszą starać się o pozwolenie na budowę, bo obowiązuje ich uproszczona procedura w urzędzie, ani zatrudniać kierownika budowy. W ich przypadku nie jest także konieczne wykonanie świadectwa energetycznego po ukończeniu budowy, co jest obowiązkowe w przypadku pozostałych, nowo budowanych domów.

Inwestorzy domów do 70 mkw. nie muszą się także przejmować nowymi restrykcyjnymi parametrami. Przypomnijmy, w ostatnim czasie jednym z najważniejszych parametrów dla nowo powstających budynków jest tzw. wskaźnik EP, który wyznacza zapotrzebowanie na "nieodnawialną energię pierwotną", potrzebną do ogrzewania w budynku, podgrzewania wody, a także chłodzenia, wentylacji i oświetlenia.

Od 2021 r., zgodnie z polskim oraz unijnym prawem, "wskaźnik EP" nie może przekroczyć dla nowych domów jednorodzinnych 70 kWh na mkw. W przypadku domów budowanych na zgłoszenie do 70 mkw. nikt tego nie sprawdza.

Rząd zadbał także o to, aby budujący domy do 70 mkw. mogli skorzystać z bezpłatnych gotowych projektów. W ramach konkursu organizowanego przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego powstało 83 projektów domów do 70 mkw., w tym rekreacyjnych.

Eksperci, z którymi rozmawiał money.pl twierdzą, że rząd, wprowadzając uproszczenia dla budujących domy do 70 mkw., wsadził ich na minę. Jednym z powodów tej sytuacji jest m.in. niejasna procedura obowiązująca przy zgłoszeniu budowy domów do 70 mkw.

W praktyce nie ma przepisów, które regulowałyby sytuacje, co ma robić urząd, jeśli stwierdzi niekompletność dokumentów, które są niezbędne do zgłoszenia budowy domu do 70 mkw. Nie wiadomo, co powinien w takim wypadku zrobić: czy zwrócić dokumenty inwestorowi czy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego? Przepisy wyłączają możliwość merytorycznej weryfikacji zgłoszeń lub wezwania do ich uzupełnienia — komentuje Piotr Jarzyński, partner kancelarii prawnej Jarzyński & Wspólnicy.

Przypomina zarazem, że przed wejściem w życie przepisów ułatwiających budowę domów do 70 mkw. powierzchni, starostowie i prezydenci miast mieli prawo weryfikować zgłoszenia dotyczące budowy domów jednorodzinnych. Mogli żądać ich uzupełnienia lub w razie konieczności mogli wnieść sprzeciw przeciwko nim w drodze administracyjnej decyzji.

Efektem luk w przepisach jest wiele pytań, na które brakuje odpowiedzi. Przykładem jest sytuacja naszej czytelniczki.

Zdecydowałam się na budowę domu do 70 mkw. na zgłoszenie, jednocześnie wysłałam pytanie do gminy, czy będę mogła taki dom rozbudować w przyszłości. Nie dostałam jednak odpowiedzi na to pytanie, bo starostwo, zamiast udzielić odpowiedzi, milczy — skarży się czytelniczka.

Dodaje, że w praktyce nie wie, w którym momencie, jako inwestorka domu do 70 mkw. może zacząć się budować. — Czy wysyłając zgłoszenie do starostwa, powinnam czekać na ich odpowiedź, czy wręcz przeciwnie. To jest dla mnie niejasne — pyta.

Wątpliwości mają także samorządy, do których trafiają zgłoszenia, a także organy nadzoru budowlanego. — Traktujemy te zgłoszenia jak "gorący kartofel" — mówi nam jeden z urzędników starostwa, który prosi o anonimowość.

Jego zdaniem inwestorzy domów do 70 mkw. mają prawo czuć się zdezorientowani. — My także mamy związane ręce, bo nawet jeśli zgłoszenie jest niekompletne, to w praktyce nie mamy podstaw, aby na to reagować. Zdarza się także, że niektóre urzędy, przekierowują od razu takie zgłoszenia do nadzoru budowlanego — podkreśla.

Zdaniem naszych rozmówców efektem ułatwień dla budujących domy do 70 mkw. będzie wysyp samowoli budowlanych. Mimo że wcześniej rząd zapewniał, że dojdzie do ograniczenia tego zjawiska.

Jeśli zgłoszenie budowy domu do 70 mkw. do urzędu jest niekompletne, to zasadne jest pytanie, w jaki sposób te braki wpłyną na legalność wykonania takiej budowy. Można mieć co do tego wątpliwości — mówi Piotr Jarzyński.

Dodaje, że przepisy umożliwiające budowę domów do 70 mkw. na zgłoszenie, mogą być także okazją do nieuczciwego zarobku. Niektórzy kupują na przykład specjalnie grunty rolne i dzielą je na działki. Po czym oferują je kupującym, przekonując, że mogą na nich zbudować domy do 70 mkw. na zgłoszenie. Tymczasem często na takich gruntach nie można się w ogóle budować. Zdarza się, że potencjalni inwestorzy dowiadują się, o tym jednak dopiero wtedy, gdy poinformuje ich o tym nadzór budowlany.

Warto wiedzieć, że inwestor, który zbuduje dom do 70 mkw. na zgłoszenie np. na terenach Natury 2000 lub w jej sąsiedztwie, albo w okolicach parków krajobrazowych, czyli wszędzie tam, gdzie znajdują się tereny podlegające ochronie przyrody, musi liczyć się z tym, że jego dom będzie kwalifikować się do rozbiórki.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości zwraca z kolei uwagę na inną kwestię. Po ukończeniu budowy domu na zgłoszenie nie jest wymagane wykonanie świadectwa energetycznego. Jeśli jednak w przyszłości będziemy chcieli taką nieruchomość sprzedać, to w takim wypadku ten dokument będzie konieczny. Nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę.

W tym momencie może pojawić się problem. Domy budowane na zgłoszenie trafią na rynek. Duża część z nich może nie spełniać jednak wymaganych przepisami budowlanymi parametrów — mówi.

Jego zdaniem na rynku dojdzie do szybkiej weryfikacji takich nieruchomości. — Potencjalni kupcy będą chcieli mieć gwarancję, że budynek, który kupują, jest bezpieczny i energooszczędny, a także zbudowany zgodnie ze sztuką budowlaną. Domy do 70 mkw. tego nie zagwarantują — podkreśla.

Przypomina także, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia pod koniec lat 90. Pojawił się wówczas wysyp domów jednorodzinnych budowanych tzw. metodą gospodarczą, które powstawały często z pomocą rodziny, budowane z tego, co było akurat pod ręką. Następnie z różnych przyczyn, często losowych trafiały do sprzedaży. Niestety, w praktyce nikt ich nie chciał. Udawało się je sprzedać, gdy właściciel obniżył cenę.

— W przypadku domów budowanych na zgłoszenie może być podobnie. Klienci mogą mówić "mogę kupić taki dom, ale za niższą cenę" — mówi Tomasz Błeszyński.

Dużym problemem dla inwestorów, którzy zdecydują się na budowę domów bez formalności, może być także konieczność zaciągnięcia bankowego kredytu.

Przypomnijmy w ramach programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." możliwe jest przeznaczenie środków na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, wraz z wykończeniem oraz kupnem działki lub jej części, w celu budowy na niej domu.

— Pozostaje pytanie, jak banki do tego podejdą, i w jaki sposób zminimalizują ryzyko związane z budową takich domów — zastanawia się Błeszyński.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl