Faktem jest, że deweloperzy w swoich sprawozdaniach finansowych posługują się terminem "marża deweloperska". W zależności od firmy, roku, koniunktury i profilu działalności wynosi ona od kilkunastu do dwudziestu, trzydziestu procent.
To zaś przekłada się na wysokie kwoty. W Warszawie, na najdroższym w Polsce rynku nieruchomości, kupno mieszkania za 600 tysięcy nie jest ekstrawagancją, ale normą. A skoro deweloper ma marżę w wysokości 20 procent, to nabywca lokalu płaci mu 120 tysięcy złotych w ramach swoistej prowizji. Kwota robi wrażenie. Procentowa marża – niekoniecznie.
- Ciekaw jestem, czy taka osoba, krytykująca marżę dewelopera, wie, jaka jest marża na rowerze, samochodzie czy jedzeniu, które kupuje w sklepie - uśmiecha się Marcin Krasoń z obido.pl. Faktycznie - produkty w sklepach spożywczych mogą mieć marże sięgające ponad 50 proc. Sieci odzieżowe żyją z marży w wysokości 200-300 procent. Produkcja i transport ubrania kosztuje jedną trzecią tego, co płacimy w sklepie.
Krasoń przypomina też, że różne inwestycje mają różne poziomy rentowności. W skrócie: dzielą się na projekty wysoko- lub niskomarżowe. - Wiadomo, że inwestycje premium mają wyższą marżę, a te z segmentu budżetowego - niższą - mówi.
- Poziom marży zależy od tego, jakie koszty poniosła dana firma. Zwróćmy uwagę np. na ceny gruntów. Spółka A miała duży bank ziemi kupionej wiele lat temu (dwa razy taniej), a spółka B budowała na świeżo kupionej, znacznie droższej działce. Obie firmy sprzedają mieszkania w podobnych cenach, bo taka jest sytuacja na rynku. W efekcie jedna ma znacznie wyższą marżę od drugiej. Oprócz cen ziemi, liczą się np. koszty wykonawstwa. Jeśli któryś deweloper ma własną spółkę odpowiedzialną za budowę, to będzie mu taniej budować – tłumaczy Marcin Krasoń.
Mimo wszystko wspomniane ponad 100 tysięcy zarobku na jednym mieszkaniu ciągle robi wrażenie. Tyle, że 20 proc. marży nie oznacza, że deweloper właśnie tyle schowa do kieszeni. Sprawa jest bardziej złożona. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, przypomina, że marże deweloperskie faktycznie są dwucyfrowe, ale działalność deweloperska to jednak coś znacznie bardziej skomplikowanego niż np. sprzedaż ziemniaków czy pomidorów.
- Nie działa to tak, że rano kupujemy na targu ziemniaki i pomidory w cenie hurtowej, a potem sprzedajemy znacznie drożej jeszcze tego samego dnia w naszym "zieleniaku". Produkcja mieszkań trwa wiele lat i choć faktycznie zarobić na tym biznesie można dużo, to też ten zarobek jest rozłożony na wiele lat i nikt nie daje gwarancji, że wyjdziemy na tym biznesie "na swoje". Gdyby było inaczej, to kto żyw miałby swoją firmę deweloperską, a do tego nie zdarzałyby się upadłości deweloperów, a niestety te czasami się zdarzają - mówi Turek w rozmowie z money.pl.
Dodaje, że zazwyczaj mowa o marży brutto, a więc przed potrąceniem kosztów sprzedaży i marketingu, zarządzania czy rat kredytów zaciągniętych na sfinansowanie projektu i przed opodatkowaniem.
- Warto wiedzieć, że analizowana (na bazie raportów giełdowych) rentowność to zysk brutto ze sprzedaży. To znaczy, że nie obejmuje kosztów funkcjonowania firmy, marketingu, sprzedaży, ani nawet podatku dochodowego – potwierdza Marcin Krasoń.
Bartosz Turek również podkreśla, że deweloper nie zarabia wspomnianych 20 procent od razu.
- Jest to zysk wypracowany przez co najmniej kilka lat prowadzenia projektu (od zakupu ziemi do sprzedaży ostatniego mieszkania mija przeważnie 4-6 lat). A więc dopiero po np. 5 latach pracy finalnie rozliczamy inwestycję, na której przez 5 lat zarobimy łącznie np. 20 procent brutto – wylicza ekspert.
Jest jeszcze jedna przyczyna, dla której deweloperzy biorą relatywnie duże pieniądze w postaci marży. Chodzi o duże ryzyko prowadzenia działalności deweloperskiej.
- Chodzi na przykład o niepewny efekt uzyskiwania pozwoleń na budowę, czy innych procesów administracyjnych, brak pewności, czy na działce w trakcie prac ziemnych nie zostanie np. odkryte coś, co zamrozi projekt na długie miesiące, czy - idąc dalej - pozwolenie na budowę nie zostanie zaskarżone. W trakcie budowy może się nawet okazać, że w projekcie są błędy lub wykonawca schodzi z budowy, co znowu mocno miesza w harmonogramie prac, a każda zmiana oznacza koszty. Do tego dochodzi ryzyko, że mieszkania mogą się gorzej sprzedawać niż założono w harmonogramie, a raty kredytu zaciągniętego na zakup ziemi czy budowę spłacać trzeba – wylicza Bartosz Turek.
Na dodatek działalność deweloperska jest po prostu kosztowna, a w tej branży obraca się bardzo dużymi pieniędzmi.
- Chętnych na rozpoczęcie samodzielnej działalności deweloperskiej może być też mniej ze względu na wysokie bariery kapitałowe – trzeba mieć wiele milionów złotych, aby zacząć samodzielną działalność na rynku deweloperskim – mówi Turek.
Kiedy klientowi powinna zapalić się czerwona lampka?
Deweloperom zależy na sprzedaży, bo od tego zależy ich być albo nie być. Ale sytuacje, o których wspomina Bartosz Turek, powinny być też ostrzeżeniem dla klientów. Przed zakupem warto sprawdzić choćby plan zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli to uniknąć niechcianego hipermarketu lub drogi szybkiego ruchu, które w przyszłości mogłyby pojawić się za oknem, a o których sprzedawca nie powiedział.
Deweloperzy doskonale zdają sobie sprawę z tego, że za mieszkanie bardziej "prestiżowe" mogą zażądać więcej i zwiększyć swój zysk. To nie przypadek, że nowe inwestycje noszą fikuśne i fantazyjne nazwy, mające podkreślić unikalny charakter miejsca. Stąd biorą się apartamenty zamiast mieszkań, "ogrody" zamiast osiedli, rezydencje zamiast domów. "Studio w kameralnej okolicy" brzmi drożej i bardziej prestiżowo niż "kawalerka na przedmieściach".
Przed podpisaniem umowy warto przyjrzeć się wcześniejszym inwestycjom dewelopera. W przypadku kontrowersji oraz problemów przy poprzednich projektach, wzmianki o tym z łatwością można znaleźć w doniesieniach medialnych oraz na forach internetowych.
Świetnym pomysłem jest osobista wizyta na osiedlu, które zbudował deweloper. Jest to szansa, aby przyjrzeć się elewacji, użytym materiałom wykończeniowym oraz otoczeniu. Warto sprawdzić, jak duża jest odległość pomiędzy budynkami oraz czy deweloper zadbał o wystarczającą ilość zieleni. Pomocne będzie również porównanie wizualizacji z realnie wykonaną nieruchomością. Bo te często robione są z olbrzymią dozą fantazji.