Kiedy wynajmujący może nie zwrócić kaucji? Jak odzyskać kaucję za mieszkanie od właściciela?

Kaucja zwrotna może zostać potrącona lub w całości przeznaczona na pokrycie strat wynikających z niezrealizowania przez lokatora postanowień umowy. Należy do nich nie tylko niezapłacony czynsz ale i zaległości w opłatach licznikowych. Jeśli najemca nie uregulował rachunków za media (np. za prąd, gaz, wodę, ścieki, kablówkę), do których zobowiązywała go umowa, zostaną one opłacone z kaucji.

Ponadto w grę wchodzą również uszkodzenia wyposażenia mieszkania oraz samej nieruchomości niewynikające z ich normalnego użytkowania. Właściciel może potrącić jakąś kwotę z kaucji również jeśli protokół zdania mieszkania wykaże brak jakichś sprzętów lub mebli, które były częścią wyposażenia, gdy lokator się wprowadzał.

Zgodnie prawem kaucja podlega pełnemu zwrotowi tylko, gdy mieszkanie oraz jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia podpisania umowy. Jest to jednak dość nieprecyzyjne określenie, szczególnie biorąc pod uwagę, że rzeczy ulegają zużyciu, nawet gdy o nie dbamy i regularnie je czyścimy. Jak określić, czy jakieś uszkodzenia wynikają z normalnego użytkowania lub po prostu wieku sprzętu, w związku z czym potrącenie kaucji jest bezprawne? Wymaga to przede wszystkim zdrowego rozsądku.

Przykładami typowych uszkodzeń wynikających z normalnego użytkowania, za które lokator nie odpowiada są np.:

• konieczność wymiany wyrobionych uszczelek np. w kranie,
• wyblaknięcie od słońca i upływu czasu ram okiennych, tapicerek, farby na ścianie, jak również ich naturalne pożółknięcie czy poszarzenie,
• ścieranie się elementów błyszczących takich jak np. baterie, klamki,
• pożółknięcie fug glazury czy terakoty,
• utrata puszystości dywanów,
• samoistne pęknięcia na suficie czy ścianie wynikające z „pracowania” budynku.

Najemca powinien jednak odpowiadać za szkody, gdy dokona uszkodzeń typu:

• wyszczerbienie płytek podłogowych w wyniku upadku czegoś ciężkiego na podłogę,
• zniszczenie paneli lub wykładzin przez fleki w butach, czy przestawianie mebli,
• porysowanie lub pocięcie blatów kuchennych w wyniku nieużywana desek do krojenia,
• niemożność doczyszczenia zatłuszczonego piekarnika, który nie był regularnie myty,
• pobicie lub zarysowanie szyby czy lustra,
• konieczność wymiany fug ze względu na osad i kamień, których nie da się doczyścić (powstały w wyniku zaniedbań lokatora),
• niedziałająca lodówka lub chłodziarka z powodu braku rozmrażania lub wkładania do niej gorących rzeczy,
• głęboko porysowane meble,
• zalane jedzeniem lub pomalowane kredkami przez dziecko ściany.

Przede wszystkim warto się zabezpieczyć zawczasu i dokonać dokumentacji fotograficznej oraz spisania protokołu zdawczo-odbiorczego określającego stanu wyposażenia mieszkania na dzień podpisania umowy. Powinny go podpisać obie strony umowy (najemca i wynajmujący) i otrzymać kopię do wglądu. Gdy mamy takie materiały, możemy je później porównać ze stanem lokum na dzień oddania nieruchomości. Bez takiej dokumentacji właściciel nie jest w stanie udowodnić zniszczeń czy braku sprzętów.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel lokalu jest zobowiązany do zwrócenia kaucji w przeciągu 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Oczywiście z uwzględnieniem potrącenia należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Nie istnieją żadne regulacje prawne, które zwalniałyby lokatora z płacenia ostatniego czynszu na rzecz kaucji. Nie ma on też prawa samodzielnie podejmować decyzji o przeznaczeniu pieniędzy z zabezpieczenia. Jeśli chcemy wykorzystać kaucję jako ostatnią płatność, wymagane jest wcześniejsze uzgodnienie tego z właścicielem lokalu. Może się zdarzyć, że pójdzie on nam na rękę. Jednak najprawdopodobniej zażąda przedtem okazania protokołu zdawczo-odbiorczego oraz dokumentacji fotograficznej stanu lokalu i jego wyposażenia. Bez takich dowodów stanu lokalu przeznaczanie pieniędzy z kaucji na poczet czynszu mogłoby jest dość ryzykowne dla właściciela. Lokator powinien pamiętać, że kaucja zwrotna służy wynajmującemu nie tylko jako zabezpieczenie w związku z niedokonaniem zgodnych z umową opłat (czynszu czy mediów) przez najemcę, ale również pokryciu kosztu ewentualnych zniszczeń jakich dokonał.

Jeśli właściciel mieszkania bezprawnie zatrzymał kaucję lub spóźnia się z jej zwrotem, można dochodzić zwrotu przed sądem. W tym celu trzeba wystosować pozew. Powinien on zawierać między innymi:

• dane powoda (dane identyfikujące najemców),
• adres zamieszkania powoda,
• adres lokalu, którego dotyczy kaucja,
• dane właściciela mieszkania,
• określenie wysokości i daty wpłaty (poświadczone dokumentami),
• okres najmu.

Ponadto konieczne jest dołączenie między innymi:

• protokołu zdawczo-odbiorczego,
• dowodu wpłaty kaucji,
• umowy najmu.

Jeśli nabyliśmy prawo do lokalu, który wynajmowaliśmy (odkupiliśmy go od właściciela), może być potrzebny również akt notarialny.

Artykuł sponsorowany