Kto odpowiada za odśnieżanie pod blokiem? Upadek na chodniku może kosztować nawet 30 tys. zł

Do końcówki grudnia 2020 roku krajowa zima jeszcze nie dała się mocno we znaki. Trudno jednak zagwarantować, że w styczniu lub lutym 2021 r. sytuacja będzie wyglądała podobnie. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na temat dotyczący szkód zimowych.

Chodzi między innymi o szkody związane z upadkiem na śliskim chodniku i spadającymi soplami. Wbrew pozorom, wspomniane szkody mogą mieć dużą wartość. Świadczenia zasądzane za upadek na chodniku wynosiły już nawet 20-30 tys. zł (Wyrok Sądu Rejonowego w Zakopanem z dnia 29 listopada 2013 r. - sygn. akt I C 540/12 oraz Wyrok Sądu Rejonowego w Kłodzku z dnia 13 maja 2019 r. - sygn. akt I C 2024/18).

Kto więc w przypadku budynków wielorodzinnych (bloków i kamienic) odpowiada za utrzymanie porządku zimą? Ten temat interesuje nie tylko osoby, które doznały uszczerbku na zdrowiu lub mieniu ze względu na zaniedbania. Mieszkańcy bloku mogą obawiać się, że wysokie odszkodowanie za upadek na śliskim chodniku lub podobne zimowe zdarzenie w jakiś sposób wpłynie na ich finanse.

W zimie porządek musi utrzymywać wspólnota lub spółdzielnia…

Obowiązki dotyczące odśnieżania chodników i dachu oraz usuwania sopli zostały uregulowane przez przepisy. Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 nr 132 poz. 622) mówi, że właściciele nieruchomości powinni sprzątać chodniki biegnące wzdłuż ich posesji. W przypadku domów jednorodzinnych sprawa jest prosta - każdy musi dbać o teren przed domem na własną rękę.

Z kolei w przypadku budynków wielorodzinnych obowiązki w tym zakresie wykonuje wspólnota mieszkaniowa, spółdzielnia lub inny zarządca (np. miejski zarząd budynków mieszkalnych lub TBS). W gestii administratora budynku leży również właściwe utrzymanie ciągów komunikacyjnych na terenie działki zajętej blokiem lub blokami. Brak odpowiednich działań w tej kwestii może skutkować roszczeniami.

Konkretne "zimowe" obowiązki przewiduje również ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414). Artykuł 61 tego aktu prawnego dotyczy między innymi odśnieżania dachu i usuwania sopli przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Warto pamiętać, że sam śnieg spadający z dachu może spowodować jeszcze większe szkody na mieniu lub osobie aniżeli duży sopel. Na staranność w wykonywaniu wspomnianych obowiązków nie powinien wpływać fakt, że wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe często posiadają ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC).

W praktyce dość często zdarza się, że ubezpieczyciel wskazuje na rażące niedbalstwo wspólnoty lub spółdzielni jako powód negatywnej decyzji w sprawie wypłaty świadczenia.

Taka argumentacja zakładu ubezpieczeń, który próbuje uwolnić się od odpowiedzialności, niestety czasem jest uzasadniona. Inna linia obrony ubezpieczyciela oraz samej wspólnoty lub spółdzielni polega na wskazaniu, że takie zjawiska jak intensywny opad śniegu lub mocne oblodzenie były elementem siły wyższej. Mowa o niemożliwym do przewidzenia zjawisku, którego skutkom nie sposób zapobiec.

Odpowiedzialność nie zawsze da się przesunąć na zleceniobiorcę

Coraz częściej obowiązki związane z utrzymaniem czystości w zimie przejmują "zewnętrzne" firmy. Warto jednak pamiętać, że takie rozwiązanie nie musi uwalniać podmiotu zarządzającego budynkiem lub jego właściciela od odpowiedzialności za ewentualne roszczenia.

Kluczowe znaczenie ma tutaj artykuł 429 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis potwierdza, że podmiot zlecający wykonanie jakiejś czynności osobie fizycznej lub prawnej, co do zasady będzie ponosił odpowiedzialność z tym związaną. Zleceniodawca może uwolnić się od odpowiedzialności jeśli wykaże, że nie ponosi winy w wyborze zleceniobiorcy albo wykonanie czynności powierzył profesjonaliście.

Opisywana zasada dotyczy nie tylko wspólnot i spółdzielni, które zlecają firmom odśnieżanie. Warto pamiętać, że czasem zarządy wspólnot mieszkaniowych powierzają pewne bieżące czynności administratorowi na podstawie umowy cywilnoprawnej.

Inny wariant zakłada zarządzanie budynkiem przez zarządcę przejmującego wszystkie obowiązki zarządu wspólnoty. W tym drugim przypadku, osoba wykonująca czynności związane z zarządzeniem nieruchomością musi posiadać obowiązkowe OC, które powinno pokryć skutki zimowych szkód.

Polisa OC nie jest natomiast obowiązkowa dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, ale jej posiadanie wydaje się dobrym rozwiązaniem. Konieczność wypłaty dużego odszkodowania może bowiem zachwiać sytuacją finansową spółdzielni lub wspólnoty i w ten sposób negatywnie wpłynąć na właścicieli mieszkań oraz lokatorów.

Na szczęście taki wpływ został ustawowo ograniczony. W tym kontekście warto przypomnieć, że właściciele mieszkań odpowiadają za zobowiązania wspólnoty proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność spółdzielców ogranicza się natomiast tylko do strat spółdzielni i jest limitowana wysokością zadeklarowanych udziałów.