Eksperci rynku nieruchomości jednogłośnie wymieniają kluczowe czynniki, które w mijającym roku były decydujące dla cen mieszkań i domów:
- wojna i związany z nią napływ uchodźców,
- wysoka inflacja,
- podwyżki stóp procentowych,
- zmiana rekomendacji KNF.
Zwłaszcza dwa ostatnie spowodowały drastyczny spadek zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań.
- O ile wybuch pandemii i początkowa niepewność były zjawiskami zupełnie obcymi i trudnymi do przełożenia na możliwe scenariusze dla rynku nieruchomości, to działania zbrojne na Ukrainie pokazały, że prawdziwe kłopoty mogą dopiero się zacząć. Przede wszystkim pierwsze skutki wojny widoczne były na rynku mieszkań na wynajem. Dość stabilnie rosnące ceny mieszkań na wynajem zaczęły skokowo rosnąć wobec nadspodziewanie wysokiego zapotrzebowania na wynajem - zauważył ekspert Metrohouse Marcin Jańczuk. Dodał, że obecnie sytuacja na rynku najmu ustabilizowała się, ale i tak w porównaniu do początku roku można mówić o wzroście stawek średnio o ok. 20 proc.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
"Rok dwóch prędkości"
Jeśli chodzi o ceny zakupu mieszkań, to był rok dwóch prędkości - podkreślił ekspert Otodom Analytics Marcin Krasoń. - Do wiosny ceny jeszcze rosły, ale potem stanęły w miejscu. Rok do roku widać dziś wzrosty - średnio od 5 do 10 proc., ale jeśli spojrzeć tylko pół roku w tył, to już są one minimalne - stwierdził.
Jańczuk dodał, że od połowy roku klientów, którzy wchodzili na rynek mieszkaniowy, było coraz mniej.
Albo stracili zupełnie zdolność kredytową albo obecna zdolność pozostaje na poziomie, który uniemożliwia dokonanie zakupu nieruchomości będącej w obszarze zainteresowań klienta. Niezależnie od przyczyny, wszyscy monitorują rynek, o czym świadczą choćby nadspodziewanie dobre wyniki oglądalności portali ogłoszeniowych, i czekają na właściwy moment wejścia na rynek - zaznaczył ekspert Metrohouse.
Analitycy zastrzegają, że trudno jest prognozować, jak będzie kształtować się w przyszłym roku sytuacja na rynku, bo jest zbyt wiele zmiennych. Ich zdaniem przynajmniej w najbliższych miesiącach ceny mieszkań powinny się ustabilizować na obecnym poziomie.
- Oceniam, że następne miesiące nie przyniosą szczególnych zwrotów akcji i upłyną pod znakiem kontynuacji pewnej stagnacji cenowej na rynku nieruchomości, czyli mając na uwadze wysoką inflację, realnego spadku cen nieruchomości. Na pewno sytuacja będzie różniła się w zależności od segmentu rynku. Obecnie dużo mniejsze zainteresowanie dotyczy rynku domów i być może tutaj należy spodziewać się obniżek. Kondycja rynku domów w ostatnich latach była doskonała, ale pamiętajmy, że nie jest to zbyt płynny produkt do sprzedaży, a koszty utrzymania takiej nieruchomości mają duży wpływ na decyzje klientów - wskazał Jańczuk.
Od wiosny 2022 r. utrzymuje się stabilizacja, jeśli chodzi o ceny mieszkań i spodziewam się, że pierwsza część roku będzie kontynuacją tego trendu. W okresie stabilizacji kilkuprocentowe wahania na poszczególnych rynkach są normalnym zjawiskiem. Na wartości tracić też będą nieruchomości położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach, drogie w utrzymaniu, ale to normalne zjawisko rynkowe - dodał Krasoń.
To będzie trudny rok. "W trudnym czasie też można sprzedawać"
Jak podkreślił, czeka nas trudny rok, co po wielu latach dobrobytu jest zjawiskiem oczywistym. Wskazał przy tym, że w trudnym czasie też można sprzedawać - z danych Otodom Analytics wynika, że czwarty kwartał 2022 r. był w wielu miastach sprzedażowo lepszy i od drugiego, i od trzeciego.
- Rynek wciąż jest w stanie wyczekiwania na ożywienie w kredytach hipotecznych, impulsem może być program Bezpieczny Kredyt 2 proc., ale on spowoduje kolejne zamieszanie statystyczne. Osoby uprawnione do skorzystania wstrzymają się z zakupami do czasu wejścia programu w życie, co oznacza, że drugi kwartał 2023 r. może znów być słaby, za to w trzecim ten skumulowany popyt wyjrzy na świat. Gdyby do tego czasu KNF zdecydowała się na poluzowanie bufora z rekomendacji, a inflacja zaczęła spadać (kto wie, może jakaś pojedyncza obniżka stóp procentowych), to owa kumulacja popytu niechybnie doprowadzi do wzrostu cen - ocenił Krasoń.
Jańczuk zwrócił uwagę, że w obecnej sytuacji deweloperzy będą ograniczać inwestycje mieszkaniowe i czekać na sygnał pobudzający z rynku. - Takim mogą być informacje dotyczące rozwoju programu dopłat do kredytów. W tym przypadku nie będą obowiązywać limity cen metra kwadratowego, co powinno przyczynić się do zwiększonej popularności programu - stwierdził ekspert.
