Mieszkanie bez wkładu własnego spóźnione. "Sytuacja się zmieniła"

Mateusz Gąsiorowski, money.pl: Z ostatnich danych wynika, że mieszkania drożeją o 15 proc. rok do roku. To dużo?

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments: Jest to więcej, niż wynosi inflacja. Ci, którzy mają mieszkania, mogą się cieszyć. Powodów do radości nie mają za to ci, którzy chcieliby kupić.

Mieszkania drożeją szybciej, niż w ostatnim czasie rosły wynagrodzenia. Warto podkreślić, że dane, które podał NBP, podane są za pierwszy kwartał, ale liczone do lutego. Dopiero przy następnej publikacji poznamy dane za marzec, który jednak był ważny z punktu widzenia rynku.

Mieszkania, w dłuższym terminie, przeważnie drożeją szybciej niż inflacja. Badałem ostatnio sytuację na kilkunastu rynkach za okres kilkudziesięciu lat wstecz, i okazało się, że jeśli kupilibyśmy mieszkanie na 10 lat to co do zasady zyskujemy, czyli pokonujemy inflację. A jeśli dodatkowo wynajmiemy takie mieszkanie, to mamy właściwie gwarancję, że zarobimy więcej, niż wyniesie inflacja.

Gdyby to, że mieszkania bardzo mocno zdrożały w ostatnim czasie, rozważać w kontekście stóp procentowych, to faktycznie można taki gwałtowny wzrost uznać za zaskoczenie. Wysokie stopy oznaczają droższe kredyty, ale i wyższe oprocentowanie lokat, które mogą być dla wielu osób alternatywą dla inwestycji w mieszkanie.

Wydawać by się zatem mogło, że przy bardzo wysokich stopach procentowych mieszkania powinny drożeć wolniej. Ale to nie jest jedyny argument, bo mamy dwucyfrową inflację, rosnące koszty budowy, oraz bezprecedensową sytuację na rynku najmu, gdzie stawki bardzo mocno rosną, brakuje mieszkań, i to też ma wpływ na decyzje inwestorów indywidualnych, którzy chcą kupować mieszkania na wynajem.

To kupować, czy czekać? W jaki sposób ceny będą się kształtować w ciągu roku, czy dwóch?

Co do zasady, przez wiele lat zawsze można było powiedzieć, że najem jest droższy niż kredyt. W ostatnim czasie ten parytet się odwrócił. Jeśli chcielibyśmy wynająć przeciętne, dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, musielibyśmy zapłacić ponad 3000 złotych miesięcznie. Jeśli chcielibyśmy takie mieszkanie kupić, musielibyśmy dołożyć do tej kwoty około 500 złotych.

Niedawno liczyłem sobie, co by było, gdybyśmy 10 lat temu porównali budżety domowe osoby, która wynajmuje mieszkanie, i takiej, która takie samo mieszkanie kupiła na kredyt. Okazało się, że ta, która wynajmowała, wydawała miesięcznie średnio o 1600 złotych więcej.

Od 3 kwartału 2006 roku było tylko kilka kwartałów, które pozwalały zaoszczędzić na wstrzymaniu się z zakupem mieszkania. W dłuższym terminie taki zakup na pewno opłaca się bardziej.

Wiele osób zastanawia się nad wynajmem mieszkania, ale często okazuje się, że tych nieruchomości po prostu na rynku nie ma. To przez napływ uchodźców, czy są inne powody?

To nie jest jedyny powód, przed wojną spodziewałem się, że czynsze pójdą w górę przynajmniej o 10 proc. ze względu na inflację, bo rosną koszty utrzymania nieruchomości, dlatego właściciele mają powód, żeby podnosić czynsze.

Ale to nie wszystko, bo mamy jeszcze wysokie stopy procentowe. Przez to przeciętna rata kredytu mieszkania wzrosła o ¾. Zdolność kredytowa potencjalnego nabywcy spadła o 40 proc., więc część osób nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania, bo straciła zdolność kredytową.

Jest jeszcze kolejny argument. Część osób, inwestująca w mieszkania na wynajem, korzystała z kredytów hipotecznych. Jeśli ich rata wzrosła o 70–80 proc., to naturalne jest, że część tego wzrostu chcą przerzucić na najemcę.

Ostatnio w mediach pojawiła się informacja o wprowadzeniu dodatkowego opodatkowania dla osób, które posiadają więcej mieszkań, niż potrzebują. Te informacje zostały szybko zdementowane, ale może przydałby się taki podatek?

Jakaś forma daniny mogłaby się przydać, przy czym ja nie wierzę w to, ze wprowadzony zostanie podatek katastralny. Jakakolwiek partia, która by taki podatek wprowadziła, musiałaby się ostatecznie pożegnać z władzą.

To może jakiś inny podatek?

To już jest lepsze rozwiązanie, tym bardziej, że mamy kilka podatków, które można trochę zmienić, żeby bardziej pasowały do rynku. Na przykład podatek od osiąganych dochodów ze sprzedaży nieruchomości. Kupiliśmy taniej, sprzedaliśmy drożej, 19 proc. nadwyżki musimy oddać.

Gdyby podwyższyć tę stawkę w przypadku osób dokonujących flippingu, czyli kupują taniej, sprzedają drożej, bardzo szybko dokonują transakcji. Gdyby stawki ustalić tak, że w pierwszych dwóch latach od zakupu one są dużo wyższe, to by ograniczyło taką praktykę.

Można też podwyższyć podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku osób, które kupują dużo nieruchomości.

Jeżeli chodzi o fundusze, to mam wrażenie, że należałoby ucywilizować rynek. Zagraniczne fundusze kupują w Polsce bardzo dużo mieszkań, a czasem nawet całe firmy deweloperskie. Jeżeli za dużo kapitału płynie na rynek mieszkaniowy to powoduje to wzrost cen mieszkań.

Jeżeli ceny mieszkań są coraz wyższe, to coraz więcej osób nie stać na zakup, więc stają się najemcami. A im więcej jest na rynku najemców, tym bardziej rosną czynsze najmu.

Gdyby wprowadzić ulgi dla funduszy budujących na wynajem, ale z opcją dojścia do własności, to mam wrażenie, że rozwiązalibyśmy problem.

26 maja wchodzi w życie program "mieszkanie bez wkładu własnego". Czy on jest trafiony?

Ja mam wrażenie, że gdy ten program powstawał, to był dobrze skierowany na potrzeby Polaków. Ale teraz to się trochę zmieniło.

Do niedawna największym problemem dla osób chcących kupić mieszkanie było to, czy mają wkład własny. Tak teraz ważniejsze jest to, czy posiadają zdolność kredytową. Należałoby zastanowić się, czy zdolność kredytowa osób kupujących pierwsze, relatywnie tanie mieszkanie, nie powinna być oceniane trochę łagodniej.