Na jakie mieszkanie stać Polaków?Porównali singla, parę i rodzinę z dzieckiem

Dwie tegoroczne obniżki stóp procentowych pobudziły rynek kredytów mieszkaniowych - w lipcu banki udzieliły ich aż o 15 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Jak zwracają uwagę eksperci portali RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl, za rosnącymi statystykami kryją się jednak wyraźne różnice: pary zyskują na zdolności kredytowej, podczas gdy singielki i single muszą liczyć się z mniejszą hojnością banków. Czy to chwilowa anomalia wakacyjna, czy początek nowego trendu na rynku finansowania mieszkań?

Na rynku kredytowym widoczne są już skutki dwóch tegorocznych decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżkach stóp procentowych. Wyraźnie wzrosło bowiem nie tylko zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi. Co ważniejsze, wzrosła też liczba pozytywnych decyzji banków. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podaje, że w lipcu udzieliły one 22,4 tys. kredytów mieszkaniowych.

- Nie wiadomo jeszcze, czy ten wzrostowy trend utrzymał się także w sierpniu. Zmniejszyła się bowiem liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Można to tłumaczyć tym, że jest to okres urlopowy. Po drugie, część potencjalnych kredytobiorców prawdopodobnie wstrzymała się ze złożeniem wniosku o kredyt w oczekiwaniu na spodziewany we wrześniu spadek oprocentowania. W przypadku kredytu o przejściowo stałym oprocentowaniu opłaca się czekać, bo po zawarciu umowy z bankiem oprocentowanie nie zmieni się przez pięć lat - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Równocześnie zwraca uwagę, że o ile lipiec przyniósł poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych, to w sierpniu banki nieco mniej łaskawym wzrokiem spoglądały na singielki i singli.

W ich przypadku za przeciętne uznaliśmy zarobki na poziomie 6 tys. zł netto. Jak wynika z analizy Rankomat.pl, przykładowa singielka i singiel mogli w sierpniu liczyć na średnio ok. 421,4 tys. zł kredytu na zakup mieszkania. To kwota o blisko 3,5 tys. zł mniejsza niż miesiąc wcześniej.

Z kolei przeciętna zdolność kredytowa bezdzietnej pary z zarobkami na poziomie 8 tys. zł netto wzrosła w sierpniu do ok. 538,7 tys. zł (o ok. 5,1 tys. zł w porównaniu z lipcem), natomiast pary z dzieckiem (10 tys. zł "na rękę") – do ok. 620,4 tys. zł (o ok. 1,9 tys. zł).

Oczywiście poszczególne banki różnie oceniają zdolność kredytową. Na przykład w przypadku singielki czy singla, różnica między najbardziej i najmniej hojnym bankiem w zestawieniu wynosiła w sierpniu przeszło 123 tys. zł, a w przypadku rodziny z dzieckiem sięgała 152 tys. zł. Przy czym trzeba też wziąć pod uwagę, że banki oferujące największe kwoty nie zawsze są jednocześnie najtańszymi. Dlatego bardzo duże znaczenie ma właściwe rozpoznanie rynku i dobór właściwej oferty.

Należy się też wyjaśnienie, że przykładowi kredytobiorcy mają umowę o pracę na czas nieokreślony oraz wkład własny na pokrycie 20 proc. kosztów zakupu mieszkania, a zdolności kredytowej nie obniżały inne zobowiązania kredytowe. Mając takie możliwości finansowe, można już myśleć o zakupie własnego M za kredyt. Tym bardziej, że dzięki 20-proc. wkładowi własnemu, kwota na zakup mieszkania jest większa.

W sierpniu rodzina 2+1 mogła sobie pozwolić na wydatek blisko 775,6 tys. zł, a bezdzietna para - ok. 673,4 tys. zł. Z kolei przeciętnie zarabiająca singielka i singiel na zakup nowego mieszkania za kredyt wraz z wkładem własnym (105,4 tys. zł) mogli przeznaczyć ok. 526,8 tys. zł. Pytanie, jak duży miały wybór nowych mieszkań "przeciętne" gospodarstwa domowe? I czy w sierpniu zwiększył się czy… skurczył?

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że spadek zdolności kredytowej singielek i singli, zawęził im pole poszukiwań. Szczególnie w Trójmieście i Warszawie, gdzie pula mieszkań w cenie do 526,8 tys. zł skurczyła się odpowiednio aż o 11 proc. i 10 proc.. Wyjątkiem był Kraków, bo takich lokali deweloperzy więcej "dosypali" w sierpniu do oferty niż sprzedali. Mimo to wybór wciąż jest tam najmniejszy (niespełna 750 lokali). Największy był natomiast w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (blisko 4,6 tys. lokali z ujawnioną ceną) oraz w Łodzi (ponad 4,1 tys.). Dodatkowo, są to metropolie, w których ceny mieszkań są najniższe. Niestety, w obu pula mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających singli i singielek kredytobiorców skurczyła się w ciągu ostatniego miesiąca o 1 proc. Z kolei o 4 proc. zmniejszyła się w Poznaniu (do ok. 2,1 tys. lokali) oraz we Wrocławiu (do niespełna 1,4 tys.).

W większości największych metropolii singielki i single mogli sobie pozwolić co najwyżej na dwupokojowe mieszkanie, choć w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) znaleźliby też i trzypokojowe.

Zdaniem Marka Wielgo, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, w lepszej sytuacji są bezdzietne pary, bo w sierpniu mogły liczyć na nieco wyższy kredyt w porównaniu z lipcem. W efekcie zwiększył się też wybór mieszkań. Największy wzrost liczby lokali z ujawnioną ceną poniżej 673,4 tys. zł miał miejsce w Warszawie.

Pod koniec sierpnia było ich tam w ofercie firm deweloperskich przeszło 4,1 tys. (+14 proc.). O 11proc. zwiększyła się ona w Krakowie (do ok. 3,1 tys. lokali), choć wciąż jest najmniejsza wśród największych metropolii. W pozostałych poprawa dostępności mieszkań nie była tak spektakularna. We Wrocławiu gospodarstwa dwuosobowe mogły przebierać w blisko 4,4 tys. mieszkań (+3 proc.), w Poznaniu – ok. 4,6 tys. (+3 proc.). Tradycyjnie najwięcej było ich w GZM (blisko 7,6 tys.) oraz w Łodzi (przeszło 6,6 tys.), gdzie oferta firm deweloperskich wzrosła o odpowiednio 2 proc. i 1 proc. Niestety, także w tym przypadku "czarną owcą" okazało się Trójmiasto. Ta metropolia była jedyną, w której oferta skurczyła się do niespełna 3,1 tys. mieszkań (-5 proc.).

Jakie mieszkania są w zasięgu tej grupy nabywców? Dysponując kwotą 673,4 tys. zł, mogą pokusić się o zakup mieszkania trzypokojowego, a w Łodzi i GZM nawet czteropokojowego. Przy czym w Krakowie i Warszawie w ofercie przeważały w sierpniu mieszkania dwupokojowe. Było ich tam zdecydowanie więcej niż kawalerek.

W najlepszej sytuacji są przeciętnie zarabiające rodziny z dzieckiem, bo przy ich zdolności kredytowej (blisko 620,5 tys. zł) powiększonej o wkład własny (ok. 155,1 tys. zł) w każdej z metropolii można przebierać w tysiącach oferowanych mieszkań. W sierpniu ich liczba wzrosła o 8 proc. w Warszawie (do ponad 6,7 tys.), o 6 proc. w Krakowie (do ok. 5,1 tys.) oraz o 1 proc. - w Poznaniu (do 6 tys.), Łodzi (do niespełna 7,6 tys.) i GZM (ponad 8,9 tys. mieszkań). I znów niechlubnym wyjątkiem było Trójmiasto, gdzie oferta mieszkań z ujawnioną ceną poniżej 775,6 tys. zł skurczyła się o 5 proc. (do niespełna 4,2 tys.). 1 proc. spadek liczby mieszkań w tym przedziale cenowym miał miejsce we Wrocławiu (do niespełna 6,6 tys.).

Warto wiedzieć, że w zasięgu przeciętnie zarabiającej rodziny z dzieckiem są nawet mieszkania czteropokojowe. W sierpniu wyjątkiem był Kraków (zaledwie 18 takich mieszkań) i Warszawa (40). Najwięcej tak dużych metraży było w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (529 mieszkań z ujawnioną ceną) i Łodzi (344). Można je było znaleźć także w ofercie deweloperów w Poznaniu (109 mieszkań), Trójmieście (115) i Wrocławiu (156). W praktyce wybór mieszkań może być nieco większy, gdyż wielu deweloperów jest skłonnych dać opust od ceny ofertowej.

Czy podobnie będzie w kolejnych miesiącach? Na początku września Rada Polityki Pieniężnej po raz trzeci w tym roku obniżyła stopy procentowe. Ekspert portalu RynekPierwotny.pl.ocenia, że popyt na mieszkania najpewniej nie pozostanie obojętny na poprawiającą się dostępność kredytów mieszkaniowych. Do ożywienia sprzedaży mieszkań może się też przyczynić jawność cen, bo ułatwi kupującym wybór z bogatej oferty firm deweloperskich.

"Ci, którzy szukają mieszkania dla siebie, mogą spokojne szukać optymalnej oferty. Powinni mieć jednak świadomość, że - co widać na przykładzie Trójmiasta - z rynku w pierwszej kolejności zaczną znikać najtańsze mieszkania - podsumowuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.