Na rynek nieruchomości powrócił optymizm. "Liczenie na obniżki jest złudne"

Wzrost stóp procentowych i wejście w życie nowych rekomendacji KNF miało wpływ na ograniczenie w 2022 r. dostępności kredytów, zmniejszając jednocześnie popyt na mieszkania. Przełożyło się to także na ceny. Pod koniec 2022 r. ceny nowych lokali trzymały się mocno, za to mieszkania z rynku wtórnego taniały. W tym roku sytuacja jest odwrotna.

Dodatkowo rynek mieszkaniowy wyraźnie się ożywił. W efekcie zarówno w biurach sprzedaży firm deweloperskich, jak i w agencjach pośrednictwa nieruchomościami, pojawiło się więcej chętnych. W praktyce to może oznaczać, że sprzedający mieszkania nie będą mieć presji do obniżania cen.

Z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów Metrohouse i RynekPierwotny.pl wynika, że w ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym spadły w większości dużych miast, z wyjątkiem Warszawy i Gdańska. Największe spadki zanotowano jednocześnie w Łodzi, gdzie mieszkania były tańsze średnio o ponad 9 proc. Co ciekawe, jeśli porównamy ceny w tym mieście rok do roku, wówczas okazuje się, że doszło w nim do największego wzrostu cen, bo aż o 7,7 proc. w porównaniu z innymi miastami.

Jaki był główny powód spadków cen na rynku wtórnym pod koniec 2022 r.? – W ostatnim czasie szczególnym powodzeniem cieszyły się mieszkania o gorszym standardzie, z niższej półki cenowej, co mogło mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen – tłumaczy Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Tymczasem na rynku nowych mieszkań w ostatnich miesiącach 2022 r. ceny w dalszym ciągu rosły. Do największych wzrostów doszło w Gdańsku (3,5 proc.) i we Wrocławiu (3,1 proc.), gdzie za m kw. mieszkania od dewelopera trzeba było zapłacić średnio 11 883 zł oraz 11 908 zł. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie ceny lokali spadły o prawie 2 proc.

Ten wynik może nieco zaskakiwać, bo tak wyraźnego spadku średniej ceny ofertowej nowych lokali nie było w stolicy od dawna. Jednak według autorów raportu ten spadek był związany głównie z wyprzedażą drogich lokali kosztujących średnio ponad 15 tys. zł za mkw.

Tymczasem w tym roku rynek mieszkaniowy wyraźnie się ożywił, a wraz z nim powrócił ostrożny optymizm. – Więcej chętnych osób na zakup mieszkania pojawiło się nie tylko w biurach sprzedaży firm deweloperskich, ale także w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – zauważa Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Dodatkowo ustabilizowała się średnia cena metra kwadratowego mieszkań w największych miastach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jednocześnie pojawiły się pierwsze przypadki spadków cen lokali oferowanych przez deweloperów.

Do najbardziej znaczących spadków doszło m.in. w Poznaniu, gdzie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania jest niższa aż o 3 proc. Z kolei w Gdańsku i Katowicach ceny spadły o 1 proc. Natomiast w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu ceny nowych lokali nie zmieniły się od grudnia.

O dziwo w Łodzi ceny nowych lokali wzrosły aż o 3 proc. Jak do tego doszło?

Ze wzrostem średniej ceny na rynku nowych mieszkań mamy zwykle do czynienia wtedy, gdy w ogólnej ofercie ubywa mieszkań najtańszych, a równocześnie przybywa drogich. Tymczasem jeden z łódzkich deweloperów wprowadził do sprzedaży 325 mieszkań ze średnią ceną ok. 11 tys. zł za m kw., a więc znacznie powyżej średniej w tym mieście, która wynosiła w grudniu nieco ponad 9,5 tys. zł za metr – wyjaśnia Marek Wielgo.

Jego zdaniem podobna sytuacja wystąpiła we wszystkich większych metropoliach, gdzie mimo zapaści na rynku kredytowym i spadku popytu na mieszkania, ceny mieszkań w 2022 r. nie przestawały rosnąć.

Ponadto według niego deweloperzy, dopóki mogli, starali się przerzucać na klientów rosnące koszty budowy. Tymi klientami byli zaś zwykle zamożni inwestorzy, którzy kupowali mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie. Dodatkowo deweloperzy wprowadzali do sprzedaży mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie.

Tymczasem w ostatnim czasie nastąpiły także zmiany w strukturze cen mieszkań oferowanych przez deweloperów. Na przykład w Poznaniu odsetek mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. zmniejszył się z 20 proc. do 5 proc., a w Łodzi – z 50 proc. do 25 proc. Równocześnie wzrósł w tym mieście odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za metr.

Jednocześnie ceny transakcyjne nowych mieszkań są obecnie niższe niż ofertowe, ponieważ wiele firm deweloperskich proponuje kupującym różne rabaty i bonusy. Jednak zdaniem eksperta GetHome.pl, na razie nie ma to większego wpływu na wysokość średniej ceny metra kwadratowego w całej ofercie nowych mieszkań.

Tymczasem na rynku wtórnym ceny mieszkań w styczniu nie zmieniły się. Z danych GetHome.pl wynika, że tylko w Łodzi średnia cena metra kwadratowego wzrosła symbolicznie o 1 proc. Jednocześnie w ogólnej strukturze mieszkań oferowanych na rynku wtórnym również wystąpiły zmiany.

Najbardziej widoczne to było we Wrocławiu. W styczniu ubiegłego roku 37 proc. mieszkań w ofercie agencji pośrednictwa w tym mieście kosztowało ponad 10 tys. zł za m kw. Z kolei w styczniu tego roku udział takich lokali wynosił 56 proc. Za to odsetek mieszkań z ceną ofertową poniżej 7 tys. zł za metr. zmalał z 6 do 2 proc.

– W ostatnim roku we wszystkich analizowanych miastach średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym rosła wolniej niż na rynku pierwotnym – zauważa Marek Wielgo.

Czy w obecnej sytuacji można spodziewać się spadków cen mieszkań, zarówno nowych, jak i na wtórnym rynku? Zdaniem ekspertów oczekiwanie na obniżki może okazać się złudne.

Od kilku miesięcy wiele osób zadaje sobie to pytanie, licząc, że zapaść na rynku kredytów hipotecznych i w konsekwencji pogorszenie koniunktury na rynku mieszkaniowym, będzie skutkować wyraźną korektą średniej ceny mieszkań. Taki scenariusz wydaje się jednak coraz mniej prawdopodobny – ocenia Marek Wielgo.

Z kolei Marcin Jańczuk uważa, że obecna sytuacja jest dość skomplikowana, z uwagi na różnice występujące na obu rynkach nieruchomości.

Jego zdaniem na rynku wtórnym jest obecnie wiele ofert, które długo się sprzedają, ponieważ ich cena jest przeszacowana, dlatego nie mogą znaleźć nabywcy. W pewnym momencie właściciele takich nieruchomości decydują się jednak na obniżenie ceny, aby znaleźć kupca.

Na wtórnym rynku wiele transakcji zawieranych jest pod presją czasu, bo na przykład właściciel chce szybko sprzedać nieruchomość. Z kolei na rynku deweloperskim deweloperzy dość długo utrzymują ceny na niezmienionym poziomie, ale jednocześnie kuszą klientów bonusami i promocjami. Na rynku pierwotnym sytuacja jest dodatkowo o tyle ciekawa, że nowych mieszkań jest coraz mniej. Podaż nowych mieszkań rośnie wolno, co nie zachęca również deweloperów do obniżek – zauważa Marcin Jańczuk.

Ekspert przyznaje, że na rynku nieruchomości w tym roku nie widać zastoju. – Z naszego raportu wynika, że niemal połowa mieszkań nabywanych jest w tej chwili w celach inwestycyjnych z myślą m.in. o wynajmie. Większość nabywców poszukuje mieszkań o metrażu maksymalnie 50 m kw. najchętniej w nowym budownictwie gotowych do zamieszkania lub niewielkiego remontu. Większość tego typu nabywców to klienci gotówkowi, tylko część z nich posiłkuje się kredytem, ale zazwyczaj w niewielkim stopniu – podsumowuje.