Nieruchomości. Deweloperzy wracają do formy. Pytanie, czy znajdą nabywców

W lipcu deweloperzy oddali do użytkowania 14,3 tys. mieszkań, czyli o 38 proc. więcej niż w lipcu ubiegłego roku - wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego. Można śmiało stwierdzić, że nie tylko lipiec, lecz również pierwsze siedem miesięcy tego roku było pod tym względem udane dla deweloperów. W tym czasie oddali oni do użytkowania 76,7 tys. mieszkań, czyli aż o 11 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu.

Najnowsze statystyki GUS nie są jednak zaskoczeniem. – Te dane są wynikiem budów rozpoczynanych około dwa lata temu. Był to okres szybko rosnącej skali prowadzonych przez deweloperów inwestycji, co dziś obserwujemy w postaci kończonych projektów – ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Więcej o obecnej sytuacji na pierwotnym rynku mieszkaniowym, a także o perspektywach dla tego rynku, mogą powiedzieć najnowsze dane GUS o pozwoleniach na budowę i rozpoczętych budowach. Czy faktycznie deweloperzy wychodzą na prostą po zadyszce spowodowanej zamrożeniem gospodarki?

W lipcu deweloperzy ruszyli z budową 12,3 tys. mieszkań, co jest wynikiem minimalnie lepszym (+1,3 proc.) niż rok temu i aż o 32 proc. lepszym niż w czerwcu. Widać więc ożywienie i powrót liczby rozpoczętych budów do optymalnych poziomów sprzed lockdownu. – Jest to jeden z najlepszych dowodów na to, że sprzedaż deweloperów ma się dobrze – ocenia analityk HRE Investments.

Nie oznacza to jednak, że na rynku nie ma już śladu po pandemicznym osłabieniu statystyk. Jeśli weźmiemy pod uwagę cały okres od stycznia do lipca, okazuje się, że w tym czasie deweloperzy rozpoczęli budowę 65,8 tys. mieszkań. To o 16,4 proc. mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Ważnym wskaźnikiem oceny potencjału rynku mieszkaniowego w przyszłych okresach są też statystyki dotyczące pozwoleń na budowę. – Po silnej zwyżce w czerwcu, lipiec przyniósł wprawdzie korektę, ale do poziomu, który wciąż koresponduje z rekordowymi wartościami z ostatnich lat – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynek Pierwotny.

W lipcu deweloperzy dostali pozwolenia na budowę 14 tys. mieszkań. Liczba wydanych pozwoleń była zbliżona do poziomu sprzed roku i o 15 proc. niższa niż w czerwcu. Natomiast w całym okresie styczeń-lipiec, który obejmował m.in. okres lockdownu, liczba pozwoleń wyniosła 88,2 tys. Oznacza to spadek o prawie 5 proc. w stosunku do analogicznego okresu rok temu. Jest on jednak znacznie mniejszy niż w przypadku rozpoczętych budów w tym okresie.

– W sumie mamy więc obraz wciąż silnej koniunktury inwestycyjnej rynku pierwotnego, który zdaje się zupełnie ignorować zagrożenia związane z pandemią i wysokim prawdopodobieństwem jej eskalacji już w jesiennej perspektywie – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.

Zwraca jednocześnie uwagę, że za wynikami budownictwa mieszkaniowego musi iść sprzedaż mieszkań. A o nią w przewidywalnej przyszłości może być coraz trudniej.

– Tym samym radość z rosnących słupków statystyk GUS zakłóca niepokój o utrzymanie zainteresowania klientów na pożądanym poziomie – dodaje ekspert. Jak tłumaczy, ewentualny nadmiar nowych mieszkań na sprzedaż w czasach gospodarczego spowolnienia jest największą zmorą branży deweloperskiej. To za jego sprawą dochodzi do "efektu domina" i rynkowego załamania.

Zobacz też: Pensja minimalna Polaka zdziwiłaby mieszkańca Luksemburga. Jesteśmy zarobkowym średniakiem

Obawy o popyt mogą być uzasadnione, tym bardziej że deweloperzy raczej nie szykują się na "trudne" czasy. Z lipcowego raportu money.pl i serwisu Rynek Pierwotny wynika, że w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Łodzi ceny znowu rosną. Jedynie we Wrocławiu ceny praktycznie nie drgnęły, a w Gdańsku spadły.

W Warszawie i Krakowie doszło do silnego wybicia stawek nowych mieszkań o blisko 3 proc. W skali jednego miesiąca jest to istotna zwyżka.

Zobacz też: RPP podzielona. O podwyżkach stóp procentowych mogą zdecydować cztery osoby

Mimo wysokich cen rynek nieruchomości jest postrzegany jako bezpieczna przystań dla kapitału. Sprzyjają temu najniższe stopy procentowe w historii i obawy przed inflacją.

– Nie zmienia tego nawet sytuacja na rynku najmu - obiektywnie gorsza niż przed rokiem. Chodzi o to, że ze względu na opuszczenie Polski przez części imigrantów zarobkowych oraz przejście uczelni na nauczanie zdalne, sporo lokali zostało opuszczonych – zauważa analityk HRE Investments.

– I choć imigranci wracają do kraju, to wciąż niepewność odnośnie tego jak będzie wyglądała nauka w przyszłym roku akademickim powoduje, że chętnych na mieszkania jest póki co mniej niż przed rokiem. Trzeba jednak pamiętać, że studenci to tylko część najemców, zajmują około 10-25 proc. mieszkań na wynajem – dodaje analityk.

Podkreśla jednak, że z punktu widzenia inwestorów zakup mieszkania na wynajem wciąż jest ciekawym pomysłem. – Biorąc pod uwagę stawki za wynajem i ceny zakupu lokali, dziś rentowność wynajmu kawalerki w Warszawie można szacować na około 4,2 proc. i to już netto czyli po potrąceniu kosztów, uwzględnieniu tego, że lokal nie jest wynajęty przez cały rok oraz tego, że od przychodów z wynajmu trzeba zapłacić podatek. Jeszcze rok temu było to 4,7 proc. – ocenia analityk.