Niższa dostępność kredytów to wyższe czynsze mieszkań na wynajem - ostrzegają analitycy

We wtorek firma Heritage Real Estate (HRE) przedstawiła swoją prognozę dotyczącą długofalowych skutków ograniczenia dostępności kredytów. W ocenie analityków podwyżki stóp procentowych "zniweczyły" nadzieje pokładane w rządowym programie mieszkania bez wkładu własnego.

Chodzi o zalecenia UKNF (Urząd Komisji Nadzoru Finansowego - red.), w ramach których m.in. podniesiony został bufor na podwyżki stóp procentowych z minimum na poziomie 2,5 pkt. proc. do 5 pkt. proc. To znaczy, że badając zdolność kredytową banki do aktualnej stawki WIBOR i marży dodawać muszą co najmniej wspomniane wyżej 5 pkt. proc. - wskazało HRE.

"W praktyce w lipcu 2022 roku oznacza to badanie zdolności kredytowej przy założeniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego na poziomie 13-15 proc." - dodali analitycy.

Eksperci wyliczyli, że chcąc zaciągnąć kredyt z rządową gwarancją na sfinansowanie zakupu dwupokojowego mieszkania w mieście wojewódzkim należy dysponować dochodem na poziomie od ponad 6 tys. do prawie 11 tys. złotych netto miesięcznie.

Jak zauważyli analitycy HRE, młodych ludzi nie stać na wzięcie kredytu, co w konsekwencji skazuje ich na alternatywę w postaci życia u rodziców lub wynajęcia mieszkania. Tym samym zasilają oni popyt na rynku wynajmu, który "po masowym napływie migrantów i tak jest bardzo mocno wykupiony" - ocenili.

Stawki za wynajem mieszkania są "wyraźnie wyższe" niż przed 24 lutego 2022 r., co podnosi atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem z punktu widzenia inwestorów, zarówno indywidualnych jak i instytucjonalnych - dodali.

W ocenie HRE Polskę może czekać scenariusz amerykański. Od lat 70. XX wieku czynsze najmu rosną w USA mocniej niż raty kredytów w konsekwencji podwyżek stóp procentowych. "Historia uczy nas, że najem - w odróżnieniu od zakupu - nie chronił naszego majątku przed inflacją. A gdyby i tego było mało, to wydając co miesiąc pieniądze na najem, nie budujemy naszego majątku tak, jak stopniowo spłacając kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania" - podkreślili eksperci.

Brak możliwości wzięcia kredytu nie oznacza, że osoby chcące kupić mieszkanie znikają.

Możemy spodziewać się, że co najmniej dziesiątki, jeśli nie setki tysięcy Polaków w związku z tym nie zrealizują w 2022 r. swoich marzeń o własnym mieszkaniu - wskazało HRE.

"Ci, którzy nieruchomości nie mogą dziś kupić, będą czekali na bardziej sprzyjające okoliczności. Grono tych potencjalnych kupujących rośnie z każdym tygodniem, miesiącem czy kwartałem. Jest to o tyle niepokojące, że im dekoniunktura trwać będzie dłużej, tym większy popyt wyleje się na rynek, gdy otoczenie się poprawi" - zaznaczyli eksperci, dodając, że jeśli sytuacja ta utrzyma się zbyt długo, wiele osób może rozważyć emigrację.

HRE zwróciło uwagę, że przy rosnącej liczbie osób odkładających decyzję o kredycie hipotecznym, deweloperzy ograniczają liczbę inwestycji. To także konsekwencja zalecenia UKNF o podwyższeniu buforu na podwyżki stóp procentowych. Deweloperzy "widząc wyraźne osłabienie popytu, a w związku z tym sami mając problemy z uzyskaniem kredytu na budowę nowych lokali (banki wymagają przedsprzedaży), ograniczają liczbę nowych inwestycji" - wyjaśnia HRE.

Jeśli dziś wiele osób straciło możliwość zakupu mieszkania, to ich niezaspokojone potrzeby się kumulują. Za kilka miesięcy czy kwartałów, gdy koniunktura prawdopodobnie się poprawi, bo np. stopy procentowe zaczną spadać, to oznaczać to będzie gwałtowny wzrost popytu na mieszkania przy bardzo ograniczonej podaży mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia - podsumowali analitycy HRE.

Według think-tanku wymienione czynniki mogą sprzyjać także realizacji "scenariusza berlińskiego" czyli sytuacji, w której fundusze inwestycyjne kupują mieszkania na wynajem.

"Szczególnie zagraniczne podmioty stymulowane są do zawierania transakcji bardzo niskim kosztem kapitału" - wskazało HRE. "Doświadczenia wielu zachodnich rynków pokazują, że pozostawienie tego rynku (mieszkań na wynajem - red.) bez żadnych regulacji może prowadzić do nienaturalnego wzrostu cen mieszkań, ograniczenia produkcji nowych lokali, pogłębiania się braków mieszkaniowych i w konsekwencji też – podwyżek czynszów najmu" - zaznaczyli eksperci.