Nowy rok 2020. Spotęguje czy złagodzi problemy deweloperów mieszkaniowych?

Chyba głównym problemem, z którym niemal od początku ożywienia koniunktury w coraz to większym stopniu muszą borykać się deweloperzy, jest postępujący niedostatek atrakcyjnych gruntów pod inwestycje. Z kolei tym wystawianym na rynku zazwyczaj towarzyszą zaporowe ceny. Z czego to wynika?

To jak najbardziej normalne zjawisko w czasie hossy, nieważne czy na rynku nieruchomości, jakimkolwiek innym, czy też na giełdzie papierów wartościowych. To nie jest bynajmniej tak, że wszystko co możliwe zostało już zabudowane osiedlami mieszkaniowymi, wskutek czego areał parceli pod inwestycje mieszkaniowe stopniał do zera.

Gruntów pod budowlankę w kraju mamy wciąż pod dostatkiem. Sęk w tym, że strona podażowa ogranicza swoją aktywność w oczekiwaniu na jeszcze wyższe ceny, a im bardziej te ostatnie zwyżkują, tym podaż cofa się jeszcze chętniej. Dopiero gdy rynkowe stawki osiągną swoją górkę, a fakt ten skutecznie dotrze do publicznej świadomości, sytuacja nagle się odwraca, po czym następuje zjazd cen i wysyp nowych ofert, w tym przypadku atrakcyjnych ofert sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Tak było przed dekadą i tak zapewne stanie się za jakiś czas. Pytanie, za jaki czas.

Zobacz: Jawne wynagrodzenia w ofertach pracy? "Zdecydowane nie"

Z pewnością niejeden uczestnik rynku nieruchomości, zarówno ten ze strony podażowej jak i popytowej, dałby wiele, by poznać ów moment przesilenia. Niestety trafne określenie tego ostatniego jest porównywalne do wygranej na loterii, co nie oznacza, że nie należy próbować.

W nowym roku wyjątkową szansą na powstrzymanie hossy na rynku gruntów inwestycyjnych jest zapowiadana przez Ministerstwo Inwestycji inicjatywa włączenia do realizacji inwestycji programu Mieszkanie Plus na odpowiednio znaczącą skalę deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i samorządów.

Tymczasem wiadomo tyle, że miałoby to się dokonać na zasadzie udostępniania deweloperom gruntów państwowych z Krajowego Zasobu Nieruchomości w zamian za realizację inwestycji rządowego programu. Gdyby ministerialny pomysł doczekał się szczęśliwego finału, podaż działek pod inwestycje mieszkaniowe, nie tylko tych z banku ziemi KZN, wzrosłaby zapewne w radykalny sposób, a ich trend cenowy uległby odwróceniu. Problem w tym, że trzeba być prawdziwym optymistą, by w świetle dotychczasowych doświadczeń oczekiwać bezproblemowego porozumienia strony rządowej z deweloperami w kwestii ich przystąpienia do Mieszkania Plus.

Kolejnym poważnym wyzwaniem deweloperów jest konieczność windowania stawek sprzedawanych lokali w efekcie wzrostów kosztów budowy, jednak przy braku rosnącej presji popytowej. Od blisko dwóch lat wolumen zakontraktowanych lokali z rynku pierwotnego poddaje się umiarkowanej, acz wyraźnej korekcie, a co gorsza, bez większych szans na szybkie odwrócenie tendencji. W efekcie utrwala się dość niebezpieczna dywergencja cen i wolumenu sprzedaży nowych mieszkań, która prędzej czy później może, a nawet powinna doprowadzić do mniejszego bądź większego tąpnięcia koniunktury. Czy nastąpi to już w nowym 2020 roku?

Na razie nie widać niestety perspektyw na korektę cenników deweloperów mieszkaniowych, dającą szansę na utrzymanie popytu w ramach pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki na stałym, wysokim poziomie.

Po pierwsze, przewidywane wzrosty cen energii pociągną za sobą w górę ceny materiałów budowlanych, co w żadnym wypadku nie może pozostać obojętne dla budowlanki. Po drugie, od stycznia, na razie na trudną do oceny skalę, może zacząć ubywać wykwalifikowanych pracowników ze Wschodu na budowach. Na dziś dzień stanowią oni już większość budowlańców zatrudnionych na inwestycjach deweloperskich, a otwarcie granicy niemieckiej spowoduje zapewne jakiś ich odpływ. Jeśli okaże się znaczący, zmusi firmy wykonawcze do rywalizowania o pracowników płacami, co byłoby kolejnym czynnikiem windującym koszty budowy mieszkań. Do tego dochodzi raczej już przesądzona kwestia uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli kolejny argument za wzrostem cen mieszkaniowego rynku pierwotnego.

Z drugiej strony trudno przewidywać jakieś nadzwyczajne odwrócenie trendu spadkowego deweloperskiej kontraktacji. W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań ale przede wszystkim kosztów utrzymania w Polsce, optymizm konsumencki prawdopodobnie ulegnie odczuwalnemu osłabieniu także na rynku mieszkaniowym. Kwestią jest tylko jego skala i skutki dla parametrów sprzedaży nowych lokali.

Jak już powszechnie wiadomo, jedną z największych bolączek deweloperów mieszkaniowych od lat pozostają przeciągające się w nieskończoność procedury administracyjne, biurokracja i urzędnicza opieszałość. W efekcie przygotowanie inwestycji mieszkaniowej trwa często dwa razy dłużej niż sama budowa, co winduje jej koszty i skutecznie wyklucza ich przewidywalność, ale przede wszystkim efektywnie tłamsi potencjał produkcyjny branży deweloperskiej.

Za stan taki odpowiada przestarzałe i nieefektywne prawo i procedury administracyjne, w żadnym wypadku nie nadążające za rozwojem i potrzebami rodzimej mieszkaniówki. Czy w nowym roku można liczyć na naprawę jej środowiska legislacyjnego?

Gruntownej nowelizacji wymaga przede wszystkim prawo budowlane i zagospodarowania przestrzennego. Z czynionych w 2019 roku szeregu przymiarek do zmian w przedmiotowych przepisach jak wiadomo nic nie wyszło, czyli przedsiębiorcom nie pozostaje nic innego, jak dalsze czekanie w nadziei na lepsze czasy.

Czy doczekają się w nowym roku niezbędnej korekty słynnej specustawy mieszkaniowej, która miała zrewolucjonizować wręcz procedurę uruchamiania inwestycji mieszkaniowych, a w istocie stała się źródłem rynkowego zamieszania i konsternacji przedsiębiorców? Raczej trudno przewidzieć.

Za to jedynym aktem prawnym z rynku nieruchomości, jaki ma niemal stuprocentowe szanse na nowelizację w nowym roku jest ustawa deweloperska. Za jej sprawą jednak nie ubędzie problemów deweloperom, a wręcz przeciwnie, dojdzie kolejny. Będzie to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli swoista polisa ubezpieczeniowa nabywcy nowego mieszkania, wkalkulowana w jego cenę.

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl