Osiedle zamknięte czy otwarte. Którą opcję wybrać?

Polska w europejskiej czołówce

Ponoć Polska należy do europejskiej czołówki krajów pod względem liczebności czy też odsetka zamkniętych osiedli mieszkaniowych. Pod tym pojęciem należy rozumieć budynek lub zespół budynków mieszkalnych, zarówno jedno- jak i wielorodzinnych, szczelnie ogrodzonych płotem lub murem, uzupełnionym automatycznie otwieraną pilotem bramą lub szlabanem obsługiwanym przez ochroniarza.

W kraju moda grodzenia osiedli mieszkaniowych została zaaplikowana na powszechną skalę już w początkach transformacji ustrojowej, kiedy to dopiero co powstające firmy deweloperskie już swoje pierwsze inwestycje starannie odgradzały od reszty świata na wszelkie sposoby. Tego typu tendencja bez problemu przetrwała po dziś dzień i co ciekawe, wcale nie dotyczy wyłącznie mieszkaniowego rynku pierwotnego. Od szeregu lat równie popularnym zjawiskiem pozostaje wtórne grodzenie bloków mieszkalnych, nie wyłączając tych wybudowanych w technologii wielkopłytowej w poprzedniej epoce ustrojowej, co od pewnego czasu starają się zastopować za wszelką cenę kolejne gminne samorządy.

Osiedla zamknięte – argumenty za i przeciw

O ogromnej wręcz przewadze osiedli zamkniętych w preferencjach rodzimych amatorów własnego M decydują trzy zasadnicze czynniki: bezpieczeństwo, prywatność oraz kontrola dostępności miejsc parkingowych.

Jeśli chodzi o pierwszy i najważniejszy czynnik, to jak na razie nie istnieją żadne badania potwierdzające, że na osiedlach grodzonych zdarzenia kradzieży, pożarów, rozbojów czy wszelkich innych nieszczęśliwych wypadków przytrafiają się statystycznie rzecz biorąc zdecydowanie rzadziej. Z drugiej strony wykupując polisę na samochód zazwyczaj odpowiadamy na koronne i raczej nieprzypadkowe pytanie ubezpieczyciela o miejsce parkowania auta – w garażu bądź na osiedlowym parkingu zamkniętym, czy wprost na ulicy.

Poczucie bezpieczeństwa osiedla zamkniętego, to przede wszystkim gwarancja zredukowanego do minimum ryzyka przebywania na terenie jego części wspólnych niepożądanych osób obcych, nietrzeźwych, bezdomnych czy wreszcie zachowujących się w sposób skrajnie niewłaściwy, a nawet niebezpieczny z punktu widzenia mieszkańców. Coraz większym zagrożeniem bywają też dzikie zwierzęta, które w ostatnich czasach są coraz częstszymi gośćmi w bezpośrednim sąsiedztwie osiedli położonych na peryferiach miast.

Osiedlowy teren części wspólnych wyposażany jest przez dewelopera na etapie budowy bądź później przez samą wspólnotę, często z poważnym nakładem sił i środków, w mniej lub bardziej liczne atrakcje czy udogodnienia. Poza solidnie wyposażonymi placami zabaw dla dzieci mogą to być boiska, podwórkowe siłownie czy bogato zagospodarowane zielone tereny rekreacji mieszkańców. Trudno sobie wyobrazić zakłócenie prywatności mieszkańców poprzez dostęp do tego typu obiektów osób trzecich spoza grona wspólnoty mieszkaniowej.

I wreszcie kwestia miejsc postojowych. Te zlokalizowane na parkingach naziemnych albo są przypisane do konkretnych lokatorów, albo wręcz nabywane razem z mieszkaniem. Zamknięte osiedle gwarantuje brak ryzyka bezprawnego zajmowania takich miejscówek przez kierowców spoza grona mieszkańców, a co równie ważne, eliminuje możliwość swobodnego przemieszczania się obcych pojazdów na terenie posesji.

Z kolei koronnymi argumentami przeciw grodzeniu osiedli mieszkaniowych jest ryzyko gettoizacji rodzimych metropolii, szerzenie podziałów społecznych czy też sztuczne dzielenie wspólnej przestrzeni życiowej. Natomiast urbaniści podnoszą argument zaburzania estetyki przestrzennej i zakłócania komunikacji zarówno pieszej jak i kołowej.

Osiedla otwarte jeszcze długo w defensywie

Osiedla mieszkaniowe pozbawione płotów, bram i pilotów pozostają w przypadku nowych inwestycji wciąż w zdecydowanej mniejszości i póki co brakuje argumentów za zmianą tej proporcji w przewidywalnej przyszłości. Takie inwestycje powstają przede wszystkim w centrach krajowych metropolii i zazwyczaj dotyczą pojedynczych budynków, głównie inwestycji apartamentowych lub o podwyższonym standardzie.

Zdarzają się jednak nawet dużo większe, wieloetapowe inwestycje deweloperskie z segmentu popularnego, które pozostają w pełni otwarte. Wynika to z ich charakteru czy też założeń architektonicznych wpisujących osiedle w otoczenie. Za modelowy przykład tego typu rozwiązania może posłużyć tu Wilno, inwestycja realizowana od ponad dekady na warszawskim Targówku. W pełni otwarta przestrzeń z wkomponowaną kameralną zabudową mieszkaniowej enklawy stwarza tu niepowtarzalny klimat i może być wzorem estetyki architektonicznej. Trudno jednak oczekiwać, by był to zwiastun nadchodzącej rewolucji w preferencjach amatorów lokali z pierwszej ręki, którzy w przeważającej większości jeszcze długo będą uznawać szczelny płot dookoła osiedla za duży plus i zaletę oferty deweloperskiej.

Zamknięte czy otwarte, czyli którą opcję wybrać?

Tego typu kwestia zależy oczywiście od indywidualnych preferencji i żadna z opcji nie powinna być uznawana za lepszą czy gorszą, czy też bardziej racjonalną. W krajowych warunkach pierwszorzędnym czynnikiem wyboru w mieszkaniówce pozostaje cena lokum skorelowana z lokalizacją oraz standardem inwestycji. Zagadnienie obecności czy też braku ogrodzenia dookoła osiedla na pewno ma swoje znaczenie, jednak najlepiej nie przypisywać mu pierwszorzędnej i decydującej roli.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.