Odwrócona hipoteka to martwe prawo. Żaden bank nie jest zainteresowany

Od dziś banki mają możliwość oferowania odwróconych kredytów hipotecznych. Z możliwego dotąd rozwiązania, czyli renty dożywotniej od funduszy hipotecznych, skorzystało zaledwie około 400 osób. Potencjał rynku to blisko 2 miliony mieszkań, ale banki nie są nimi zainteresowane.

Nowa ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym miała zdaniem pomysłodawców z Ministerstwa Finansów i Ministerstwa Sprawiedliwości lepiej zabezpieczyć interes seniorów, którzy zdecydują się wymienić prawo do domu albo mieszkania na dodatkowe pieniądze. Odwrócona hipoteka polega bowiem właśnie na tym, że bank albo instytucja finansowa płaci klientowi świadczenie, a po jego śmierci przejmuje prawo do lokalu. Do tej pory możliwe było analogiczne rozwiązanie, które pod nazwą dożywotniej renty świadczyły fundusze hipoteczne, ale różnica polegała na tym, że prawo własności przechodziło na nie od razu.

Teraz ustawa daje też właścicielowi mieszkania prawo do zrezygnowania z umowy do 30 dni od jej podpisania i możliwość spłaty kredytu z zachowaniem całkowitego prawa własności. Prawo własności przechodzi na bank dopiero po dwunastu miesiącach od śmierci kredytobiorcy. Jeśli nie wykorzystał całej kwoty ustalonej w umowie, to jej pozostałość zostanie wypłacona spadkobiercy. Ustawa daje też rodzinie możliwość spłaty zobowiązania i odzyskanie prawa własności._ _

_ - Dzięki ustawie odwrócona hipoteka będzie lepiej kontrolowanym produktem, niż dożywotnia renta - _ przewiduje Michał Koksztys ze Związku Banków Polskich_ . - Do tej pory, jeśli ktoś został oszukany po przepisaniu prawa własności, to mógł jedynie dochodzić swoich praw na drodze sądowej, bo umowy były podpisywane jedynie na mocy kodeksu cywilnego. _

Wszystko wskazuje jednak na to, że regulacje są dla banków zbyt restrykcyjne. Nie są więc zainteresowane wprowadzeniem odwróconej hipoteki do oferty. Dziesięć największych banków (od względem wielkości aktywów), deklaruje, że w najbliższym czasie w ogóle nie bierze tego pod uwagę.

_ - Skupiamy się na innych produktach. W zakresie hipotek bank rozwija się w klasyczny sposób. Niewykluczone, że kiedyś możemy zmienić zdanie _ - tłumaczy Money.pl Krzysztof Olszewski, rzecznik mBanku.

Sławomir Czajkowski z Raiffeisen Polbanku precyzuje, że bank nie ma planów wprowadzenia odwróconej hipoteki, ze względu na koszty wprowadzenia i monitoringu takiego produktu. - _ Osoby, które mogłyby być zainteresowane takim produktem, najprawdopodobniej nie są grupą docelową banku. Plany mogą jednak ulec zmianie, gdy zmieni się rynek - _wyjaśnia.

Citi Handlowy odpowiada w podobny sposób: _ decyzja o niewprowadzeniu odwróconej hipoteki do oferty wynika ze strategii banku. Nasza oferta skierowana jest do klientów zamożnych - _dowiedzieliśmy się w biurze prasowym. Podobnie odpowiedziały nam: Bank Millennium, Getin Noble Bank i Bank BGŻ.

Jak ustalił Money.pl, jedynie trzy banki - ING Bank, Bank Zachodni WBK i PKO BP - sprawdzają opłacalność nowego produktu. Na pewno jednak w ofercie szybko się nie pojawi.

_ - Bank Polski w najbliższym czasie nie planuje wdrożenia odwróconego kredytu hipotecznego. Bank weryfikuje potencjał przedsięwzięcia oraz analizuje ryzyko związane z jego wprowadzeniem _ - przyznaje Iwona Radomska z PKO BP. Jednak ani termin zakończenia tych analiz, ani perspektywy na 2015 rok nie są jeszcze znane.

Jedynym bankiem, który realnie określa ramy czasowe prac nad tworzeniem oferty odwróconego kredytu hipotecznego jest Bank Polskiej Spółdzielczości. Na ich analizy trzeba będzie poczekać przynajmniej do września 2015 roku.

Niewielkie zainteresowanie banków może oznaczać, że nowa ustawa będzie martwym prawem. Urzędnicy w Ministerstwie Finansów są jednak przekonani, że zainteresowanie banków to tylko kwestia czasu.

_ Obserwując zainteresowanie potencjalnych beneficjentów nową usługą finansową, jak również reakcje przedstawicieli sektora bankowego należy uzbroić się w cierpliwość - _ odpowiedziało nam biuro prasowe resortu w oficjalnym piśmie._ W ocenie Ministerstwa Finansów należy się spodziewać, że rozwój rynku odwróconych kredytów hipotecznych będzie następował stopniowo i podobnie jak w innych krajach nie będzie kredytem powszechnym _.

Z analizy popularności zagranicznych produktów equity release, podobnych do naszych odwróconych hipotek, dokonanej przez Ministerstwo Finansów we wrześniu 2013 wynika, że_ na rynkach światowych produkt ten jest z powodzeniem oferowany od kilkudziesięciu lat. Najbardziej rozwiniętym rynkiem jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale produkt ten oferowany jest również w innych krajach Europy i świata. _

Michał Koksztys ze Związku Banków Polskich również nie przekreśla rozwoju nowych rozwiązań w Polsce. - _ Monitoring nowego produktu to bardzo długi proces, do którego banki dopiero się przygotowują. Dodatkowo, jest to produkt skierowany do specyficznej grupy klientów, a skala jego użycia jest niewielka nawet za granicą. Dlatego banki nie będą _ go _ masowo wprowadzać _ - przewiduje. _ - Na początku mogą to być trzy lub dwa banki, ale nawet w takiej sytuacji to dobrze, że ta ustawa powstała. _

Tymczasem, jak pokazuje analiza opracowana przez Fundusz Hipoteczny Dom, rynek w naszym kraju ma wielkie perspektywy. Mowa jest nawet o 2,5 milionach mieszkań, należących do seniorów, którzy mogą być potencjalnymi klientami. Do tego dochodzą prognozy Głównego Urzędu Statystycznego, które wskazują na coraz szybsze starzenie się naszego społeczeństwa.

_ _

_ - Można byłoby pokusić się o szacowanie wartości rynku hipoteki odwróconej, jednak w polskiej rzeczywistości mało jest seniorów, którzy nie chcą przekazać swoich nieruchomości dzieciom lub innym spadkobiercom - _ zastrzega jednak w oficjalnym komunikacie Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM, największego gracza na rynku rent dożywotnich.

Potencjał rynku jak dotąd na zainteresowanie rozwiązaniami equity release nie przełożył się jednak zupełnie. Z ubiegłorocznego raportu UOKiK _ _wynika, że od początku funkcjonowania funduszy hipotecznych (czyli od około 6 lat) do końca ubiegłego roku zawarto w Polsce jedynie 381 umów świadczeń dożywotnich. Z danych udostępnionych przez fundusze hipoteczne wynika z kolei, że średnia wartość umowy to około 220 tysięcy złotych. Łatwo wyliczyć więc, że wartość nieruchomości w portfelu według wyceny rynkowej to około 70-80 milionów złotych.

Jak jednak tłumaczy Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes zarządu Funduszu Hipotecznego Familia, niewielka liczba zrealizowanych transakcji nie jest równoznaczna z tym, że Polacy nie są zainteresowani dodatkowym dochodem w postaci dożywotniej renty.

- _ Kilka tysięcy zainteresowanych umowami świadczeń dożywotnich czeka w bazie na odpowiednie regulacje, które zabezpieczą ich interes - _ przekonuje Brzeska-Miksa, zarzucając nowym przepisom oderwanie od potrzeb rynku._ - Parlamentarzyści chyba zajęli się niewłaściwą ustawą. Może należało rozpocząć prace od wdrożenia zmian proponowanych przez Ministerstwo Gospodarki. Nasi klienci czekają na ustawę regulującą umowy świadczeń dożywotnich, bo potrzebują rozwiązań dożywotnich, a nie tymczasowych. Warto podkreślić, że w innych krajach zarówno odwrócony kredyt hipoteczny, jak i świadczenia dożywotnie oferowane są równolegle _.

Bo trzeba wiedzieć, że jest jeszcze jeden projekt na uregulowanie tego rynku. Ministerstwo Gospodarki przygotowało propozycje zmiany w świadczeniach na prawach dożywocia, które pozwalają przejąć prawa do lokalu przed śmiercią świadczeniobiorcy, ale nie pozwalają instytucji finansowej sprzedać takiego domu lub mieszkania wcześniej. Nie ma też jednak możliwości zerwania takiej umowy, ani spłaty zobowiązania przez spadkobierców.

Najważniejsze propozycje Ministerstwa Gospodarki to: możliwość ustanowienia hipoteki na nieruchomości, jako zabezpieczenie wypłaty świadczeń, wieloetapowy proces podpisywania umowy, który ma ochronić osoby starsze przed pochopnym podpisywaniem dokumentów oraz wprowadzenie obowiązku uzyskania pozwolenia Komisji Nadzoru Finansowego przez firmy oferujące rentę dożywotnią. Pojawi się również możliwość rezygnacji z umowy, bez dodatkowych kosztów, w czasie trzydziestu dni od jej zawarcia.

_ - Wejście w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym daje nadzieję, że prace nad drugą ustawą, regulującą naszą działalność, czyli rentę dożywotnią, zostaną przyspieszone - _ kwituje Robert Majkowski. _ - Zwłaszcza, że niektórzy posłowie i eksperci zwracają uwagę na fakt, że obie regulacje powinny wejść w życie tym samym czasie _.

Czytaj więcej w Money.pl

• Rekomendacja ws. odwróconej hipoteki?
• Odwrócona hipoteka. Oto ostateczna forma
• Przełom w sprawie odwróconej hipoteki?
• KNF będzie kontrolować dożywotnie renty?