Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na

Odwrócona hipoteka to martwe prawo. Żaden bank nie jest zainteresowany

1
Podziel się:

Z podobnej opcji, oferowanej przez fundusze hipoteczne, skorzystało zaledwie 400 osób. Nowe przepisy rozwiną rynek?

Odwrócona hipoteka to martwe prawo. Żaden bank nie jest zainteresowany
(Donat Brykczyński/Reporter)

Od dziś banki mają możliwość oferowania odwróconych kredytów hipotecznych. Z możliwego dotąd rozwiązania, czyli renty dożywotniej od funduszy hipotecznych, skorzystało zaledwie około 400 osób. Potencjał rynku to blisko 2 miliony mieszkań, ale banki nie są nimi zainteresowane.

Nowa ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym miała zdaniem pomysłodawców z Ministerstwa Finansów i Ministerstwa Sprawiedliwości lepiej zabezpieczyć interes seniorów, którzy zdecydują się wymienić prawo do domu albo mieszkania na dodatkowe pieniądze. Odwrócona hipoteka polega bowiem właśnie na tym, że bank albo instytucja finansowa płaci klientowi świadczenie, a po jego śmierci przejmuje prawo do lokalu. Do tej pory możliwe było analogiczne rozwiązanie, które pod nazwą dożywotniej renty świadczyły fundusze hipoteczne, ale różnica polegała na tym, że prawo własności przechodziło na nie od razu.

Teraz ustawa daje też właścicielowi mieszkania prawo do zrezygnowania z umowy do 30 dni od jej podpisania i możliwość spłaty kredytu z zachowaniem całkowitego prawa własności. Prawo własności przechodzi na bank dopiero po dwunastu miesiącach od śmierci kredytobiorcy. Jeśli nie wykorzystał całej kwoty ustalonej w umowie, to jej pozostałość zostanie wypłacona spadkobiercy. Ustawa daje też rodzinie możliwość spłaty zobowiązania i odzyskanie prawa własności._ _

_ - Dzięki ustawie odwrócona hipoteka będzie lepiej kontrolowanym produktem, niż dożywotnia renta - _ przewiduje Michał Koksztys ze Związku Banków Polskich_ . - Do tej pory, jeśli ktoś został oszukany po przepisaniu prawa własności, to mógł jedynie dochodzić swoich praw na drodze sądowej, bo umowy były podpisywane jedynie na mocy kodeksu cywilnego. _

Wszystko wskazuje jednak na to, że regulacje są dla banków zbyt restrykcyjne. Nie są więc zainteresowane wprowadzeniem odwróconej hipoteki do oferty. Dziesięć największych banków (od względem wielkości aktywów), deklaruje, że w najbliższym czasie w ogóle nie bierze tego pod uwagę.

_ - Skupiamy się na innych produktach. W zakresie hipotek bank rozwija się w klasyczny sposób. Niewykluczone, że kiedyś możemy zmienić zdanie _ - tłumaczy Money.pl Krzysztof Olszewski, rzecznik mBanku.

Sławomir Czajkowski z Raiffeisen Polbanku precyzuje, że bank nie ma planów wprowadzenia odwróconej hipoteki, ze względu na koszty wprowadzenia i monitoringu takiego produktu. - _ Osoby, które mogłyby być zainteresowane takim produktem, najprawdopodobniej nie są grupą docelową banku. Plany mogą jednak ulec zmianie, gdy zmieni się rynek - _wyjaśnia.

Citi Handlowy odpowiada w podobny sposób: _ decyzja o niewprowadzeniu odwróconej hipoteki do oferty wynika ze strategii banku. Nasza oferta skierowana jest do klientów zamożnych - _dowiedzieliśmy się w biurze prasowym. Podobnie odpowiedziały nam: Bank Millennium, Getin Noble Bank i Bank BGŻ.

Jak ustalił Money.pl, jedynie trzy banki - ING Bank, Bank Zachodni WBK i PKO BP - sprawdzają opłacalność nowego produktu. Na pewno jednak w ofercie szybko się nie pojawi.

_ - Bank Polski w najbliższym czasie nie planuje wdrożenia odwróconego kredytu hipotecznego. Bank weryfikuje potencjał przedsięwzięcia oraz analizuje ryzyko związane z jego wprowadzeniem _ - przyznaje Iwona Radomska z PKO BP. Jednak ani termin zakończenia tych analiz, ani perspektywy na 2015 rok nie są jeszcze znane.

Jedynym bankiem, który realnie określa ramy czasowe prac nad tworzeniem oferty odwróconego kredytu hipotecznego jest Bank Polskiej Spółdzielczości. Na ich analizy trzeba będzie poczekać przynajmniej do września 2015 roku.

Martwe prawo czy kwestia czasu? Chętnych dotąd nie było

Niewielkie zainteresowanie banków może oznaczać, że nowa ustawa będzie martwym prawem. Urzędnicy w Ministerstwie Finansów są jednak przekonani, że zainteresowanie banków to tylko kwestia czasu.

_ Obserwując zainteresowanie potencjalnych beneficjentów nową usługą finansową, jak również reakcje przedstawicieli sektora bankowego należy uzbroić się w cierpliwość - _ odpowiedziało nam biuro prasowe resortu w oficjalnym piśmie._ W ocenie Ministerstwa Finansów należy się spodziewać, że rozwój rynku odwróconych kredytów hipotecznych będzie następował stopniowo i podobnie jak w innych krajach nie będzie kredytem powszechnym _.

Z analizy popularności zagranicznych produktów equity release, podobnych do naszych odwróconych hipotek, dokonanej przez Ministerstwo Finansów we wrześniu 2013 wynika, że_ na rynkach światowych produkt ten jest z powodzeniem oferowany od kilkudziesięciu lat. Najbardziej rozwiniętym rynkiem jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek Wielkiej Brytanii, ale produkt ten oferowany jest również w innych krajach Europy i świata. _

##Ogólna wartość usług equity release (odpowiedników odwróconych hipotek i rent dożywotnich) w krajach UE
Kraj Odpowiednik odwróconej hipoteki Odpowiednik renty dożywotniej
źródło: Ministerstwo Finansów, _ Założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym _, dane za rok 2007
Wartość umów (mln EUR) Średnia wartość umowy (EUR) Liczba umów Wartość umów (mln EUR) Średnia wartość umowy (EUR) Liczba umów
Francja 20 100 000 200 brak danych brak danych brak danych
Niemcy 10 100 000 100 brak danych brak danych 12
Węgry 3,2 brak danych brak danych 214 41 961 5100
Włochy 74,3 247 500 300 brak danych brak danych brak danych
Hiszpania 1 268 352 222 3600 brak danych brak danych brak danych
Szwecja 110 44 000 2 500 brak danych brak danych brak danych
Wielka Brytania 1 825 55 303 33 000 1 131 77 466 14 600

Michał Koksztys ze Związku Banków Polskich również nie przekreśla rozwoju nowych rozwiązań w Polsce. - _ Monitoring nowego produktu to bardzo długi proces, do którego banki dopiero się przygotowują. Dodatkowo, jest to produkt skierowany do specyficznej grupy klientów, a skala jego użycia jest niewielka nawet za granicą. Dlatego banki nie będą _ go _ masowo wprowadzać _ - przewiduje. _ - Na początku mogą to być trzy lub dwa banki, ale nawet w takiej sytuacji to dobrze, że ta ustawa powstała. _

Tymczasem, jak pokazuje analiza opracowana przez Fundusz Hipoteczny Dom, rynek w naszym kraju ma wielkie perspektywy. Mowa jest nawet o 2,5 milionach mieszkań, należących do seniorów, którzy mogą być potencjalnymi klientami. Do tego dochodzą prognozy Głównego Urzędu Statystycznego, które wskazują na coraz szybsze starzenie się naszego społeczeństwa.

##Prognoza liczby ludności w wieku emerytalnym (w tysiącach)
2005 2008 2010 2015 2020 2025 2030 2035
źródło: Główny Urząd Statystyczny
5888,2 6186,3 6413,9 7380,3 8367,9 8996,7 9289,1 9621,7

_ _

_ - Można byłoby pokusić się o szacowanie wartości rynku hipoteki odwróconej, jednak w polskiej rzeczywistości mało jest seniorów, którzy nie chcą przekazać swoich nieruchomości dzieciom lub innym spadkobiercom - _ zastrzega jednak w oficjalnym komunikacie Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM, największego gracza na rynku rent dożywotnich.

Potencjał rynku jak dotąd na zainteresowanie rozwiązaniami equity release nie przełożył się jednak zupełnie. Z ubiegłorocznego raportu UOKiK _ _wynika, że od początku funkcjonowania funduszy hipotecznych (czyli od około 6 lat) do końca ubiegłego roku zawarto w Polsce jedynie 381 umów świadczeń dożywotnich. Z danych udostępnionych przez fundusze hipoteczne wynika z kolei, że średnia wartość umowy to około 220 tysięcy złotych. Łatwo wyliczyć więc, że wartość nieruchomości w portfelu według wyceny rynkowej to około 70-80 milionów złotych.

Kolejne zmiany już czekają w kolejce

Jak jednak tłumaczy Katarzyna Brzeska-Miksa, prezes zarządu Funduszu Hipotecznego Familia, niewielka liczba zrealizowanych transakcji nie jest równoznaczna z tym, że Polacy nie są zainteresowani dodatkowym dochodem w postaci dożywotniej renty.

- _ Kilka tysięcy zainteresowanych umowami świadczeń dożywotnich czeka w bazie na odpowiednie regulacje, które zabezpieczą ich interes - _ przekonuje Brzeska-Miksa, zarzucając nowym przepisom oderwanie od potrzeb rynku._ - Parlamentarzyści chyba zajęli się niewłaściwą ustawą. Może należało rozpocząć prace od wdrożenia zmian proponowanych przez Ministerstwo Gospodarki. Nasi klienci czekają na ustawę regulującą umowy świadczeń dożywotnich, bo potrzebują rozwiązań dożywotnich, a nie tymczasowych. Warto podkreślić, że w innych krajach zarówno odwrócony kredyt hipoteczny, jak i świadczenia dożywotnie oferowane są równolegle _.

Bo trzeba wiedzieć, że jest jeszcze jeden projekt na uregulowanie tego rynku. Ministerstwo Gospodarki przygotowało propozycje zmiany w świadczeniach na prawach dożywocia, które pozwalają przejąć prawa do lokalu przed śmiercią świadczeniobiorcy, ale nie pozwalają instytucji finansowej sprzedać takiego domu lub mieszkania wcześniej. Nie ma też jednak możliwości zerwania takiej umowy, ani spłaty zobowiązania przez spadkobierców.

##Zestawienie poszczególnych rozwiązań prawnych
Założenia ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym Aktualne zasady otrzymywania renty dożywotniej na zasadach umowy sprzedażowej opartej o kodeks cywilny Świadczenia na prawach dożywocia, proponowane przez Ministerstwo Gospodarki (prace nad tymi regulacjami nadal trwają)
źródło: odwroconahipoteka.pl
Podmiot oferujący Banki, w przyszłości ubezpieczyciele Ubezpieczyciele, spółki prywatne - fundusze hipoteczne Spółki kapitałowe prawa polskiego, europejskie spółki akcyjne, podmioty oferujące odwróconą hipotekę
Właściciel nieruchomości po podpisaniu umowy Kredytobiorca do końca życia Fundusz (od chwili podpisania umowy) Spółka (od chwili podpisania umowy)
Status prawny beneficjenta Właściciel nieruchomości do końca życia Użytkownik z prawem do zamieszkania Użytkownik z prawem do zamieszkania
Wiek beneficjenta Bez ograniczeń Minimalny 65 lat Minimalny 65 lat
Możliwość rezygnacji z usługi bez dodatkowych kosztów 30 dni od podpisania umowy Brak 30 dni od podpisania projektu umowy
Gwarancja przedterminowej spłaty z zachowaniem prawa do nieruchomości Obligatoryjnie z mocy ustawy Nie ma takiej możliwości Nie ma takiej możliwości
Określenie okresu wypłat świadczenia Konieczne Brak możliwości Brak możliwości
Opodatkowanie wypłaconych kwot Bez podatku Opodatkowane Umowne
Rekapitalizacja kwoty świadczenia Możliwa Brak Brak
Wycena nieruchomości objętej umową Przez niezależnego rzeczoznawcę Przez spółkę Przez niezależnego rzeczoznawcę
Możliwość otwarcia nowej linii kredytowej Istnieje Nie istnieje Nie istnieje
Wymagalność roszczenia 12 miesięcy po śmierci kredytobiorcy Natychmiast po podpisaniu umowy Natychmiast po podpisaniu umowy
Wypłata niewykorzystanej kwoty spadkobiercom Gwarantowana ustawą Nie ma możliwości Nie ma możliwości
Umożliwienie spadkobiercom spłaty zobowiązania po śmierci kredytobiorcy z przekazaniem prawa do nieruchomości Gwarantowane ustawą Brak możliwości Brak możliwości
Sprzedanie nieruchomości z beneficjentem Nie ma takiej możliwości Możliwe Ograniczone

Najważniejsze propozycje Ministerstwa Gospodarki to: możliwość ustanowienia hipoteki na nieruchomości, jako zabezpieczenie wypłaty świadczeń, wieloetapowy proces podpisywania umowy, który ma ochronić osoby starsze przed pochopnym podpisywaniem dokumentów oraz wprowadzenie obowiązku uzyskania pozwolenia Komisji Nadzoru Finansowego przez firmy oferujące rentę dożywotnią. Pojawi się również możliwość rezygnacji z umowy, bez dodatkowych kosztów, w czasie trzydziestu dni od jej zawarcia.

_ - Wejście w życie ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym daje nadzieję, że prace nad drugą ustawą, regulującą naszą działalność, czyli rentę dożywotnią, zostaną przyspieszone - _ kwituje Robert Majkowski. _ - Zwłaszcza, że niektórzy posłowie i eksperci zwracają uwagę na fakt, że obie regulacje powinny wejść w życie tym samym czasie _.

Czytaj więcej w Money.pl

giełda
kraj
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(1)
abcdef
3 lata temu
Banki są zainteresowane jedynie lichwą.