Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
Katarzyna Bartman
|

Koronawirus. Sąd obniżył czynsz za wynajmowany lokal o ponad 6 tys. zł miesięcznie

325
Podziel się:

Właścicielka małego sklepu odzieżowego przy promenadzie w Świnoujściu straciła klientów i dochody. Przez pandemię nie była w stanie płacić wysokiego czynszu. Właściciel lokalu nie zgadzał się na obniżkę. Złożyła więc pozew do sądu, by ten zmienił niekorzystną dla niej umowę. Czynsz został obniżony z 9 tys. do ponad 2 tys. zł miesięcznie. Taki wyrok to wyjątkowa rzadkość w polskich sądach.

Koronawirus. Sąd obniżył czynsz za wynajmowany lokal o ponad 6 tys. zł miesięcznie
Sklep pani Magdaleny mieści się przy promenadzie w Świnoujściu. (archiwum prywatne)
bEUwrzAR

Czy utrata dochodów wywołana pandemią wystarczy, aby nie musieć dotrzymywać zawartych umów? W pewnych, wyjątkowych okolicznościach - wystarczy. Przekonała się o tym Magdalena Ossowska – właścicielka małego sklepiku odzieżowego przy promenadzie w Świnoujściu.

Lokal przy nadmorskiej promenadzie jest niewielki, liczy 30 m2. Do czasu lockdownu Ossowskiej wiodło się jednak nieźle. Klientkami sklepu z odzieżą i galanterią były głównie niemieckie turystki.

Problemy zaczęły się od 16 marca 2020 r. - Wówczas wszyscy Niemcy wsiedli w samochody i autokary i posłusznie wrócili do siebie. Świnoujście, które żyje głównie z zagranicznych turystów, całkowicie się wyludniło. Musiałam zamknąć sklep i tak było aż do maja ubiegłego roku – opowiada pani Magdalena.

bEUwrzAT
Zobacz także: Będzie kaucja na butelki, a zwrot możliwy bez paragonu. Przedsiębiorcy komentują

Płacz i płać! Umowa rzecz święta!

Właścicielka sklepu poinformowała najmującego (osoba fizyczna), że nie jest w stanie płacić blisko 12 tys. zł miesięcznie (9 tys. zł czynsz plus opłaty za media i podatki). Ten nie chciał słyszeć o obniżeniu opłat i zaproponował rozłożenie ich w czasie.

To nie rozwiązywało jednak problemu pani Magdaleny, gdyż nie miała praktycznie żadnych dochodów. Musiała zwolnić cały personel, a ją samą utrzymywała rodzina.

bEUwrzAZ

Pani Magdalena twierdzi, że płaciła, ile mogła, czyli po 2 tys. zł miesięcznie plus VAT, ale nie było to wystarczające dla właściciela nieruchomości. Wysyłał jej kolejne faktury, monity, wezwania, aż w końcu, gdy tylko sądy wznowiły działalność, zaczął ściągać dług przy pomocy komornika.

Z konta bankowego pani Magdaleny komornik pobrał ok. 21 tys. zł, w tym ok. 15 tys. zł z tarczy antykryzysowej i następnie jeszcze 3,7 tys. zł.

Sąd nie wtrąca się do umów

Pani Magdalena wniosła pozew do sądu o zmianę umowy najmu. Pozew dotyczył trzech pierwszych miesięcy pandemii.

Jako punkt wyjścia posłużył art. 357 par. 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że sąd może zmienić warunki umowy, jeśli zaszły nadzwyczajne zmiany w stosunkach pomiędzy stronami spowodowane niezwykłymi okolicznościami, które rzadko się zdarzają. Są wyjątkowe.

bEUwrzBa

Za takie właśnie zdarzenie sąd uznał pandemię koronawirusa i w konsekwencji utratę dochodów pani Magdaleny.

Podczas ustnego odczytywania wyroku sąd podkreślił, że zawierając umowę (co nastąpiło w 2012 r.) strony nie mogły przewidzieć takiej nadzwyczajnej sytuacji, jaką jest pandemia, w związku z tym żadna ze stron nie zawiniła, nie dochowując warunków umowy.

Sąd obniżył w miesiącach wskazanych przez panią Magdalenę w pozwie czynsz z 9 tys. zł do 2 tys. zł za jeden miesiąc najmu oraz do 2,9 tys. zł w dwóch kolejnych miesiącach.

Wyrok w Szczecinie zapadł dopiero w ostatnim czasie, nie jest prawomocny. Druga strona już wystąpiła do sądu o uzasadnienie, zatem będzie się od niego najpewniej odwoływała.

bEUwrzBb

Kiedy można sądownie zmieć umowę?

Przekonanie sądu, by zmienił warunki zawartej dobrowolnie umowy wbrew woli drugiej strony, nie jest takie łatwe. Wyrok ze Szczecina jest wyjątkowy. Sądy bardzo rzadko ingerują w swobodę kształtowania umów. W przypadku umów cywilnych obowiązuje zasada: pacta sunt servanda - z łac. umów należy dotrzymywać.

Co musi się stać, by sąd zmienił, zawiesił lub unieważnił umowę?

Adwokat Marek Jarosiewicz, wspólnik w Kancelarii Wódkiewicz- Sosnowski, Adwokaci i Radcowie Prawni, który reprezentował panią Ossowską w sądzie, wymienia kilka istotnych warunków, jakie muszą być spełnione.

bEUwrzBc

- Na art. 357 K.c. można się skutecznie powołać, wówczas gdy nadzwyczajna zmiana stosunków pomiędzy stronami umowy (wywołana np. pandemią) nastąpiła już po zawarciu tej umowy. Drugi warunek jest taki, że umowa musi wciąż obowiązywać w dacie złożenia pozwu – informuje adwokat.

Przykładowo: na pandemię, jako nadzwyczajną okoliczność, trudno będzie powołać się komuś, kto zawarł umowę już wtedy, gdy ona trwała i znane były jej konsekwencje.

To nie wszystko. Nawet jeśli umowa była zawarta przed pandemią i trwa nadal, będzie ją trudno zmienić sądownie, jeśli istnieją inne, bardziej szczegółowe uregulowania prawne w tej kwestii.

Przykładem mogą być tarcze antykryzysowe. Jeden z przepisów zawartych w tarczy zawieszał czasowo stosowanie umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych powyżej 2 tys. m2, inna tarcza z kolei wydłuża czas trwania umów na usługi turystyczne aż do 180 dni (zatem przed upływem takiego czasu biura nie musiały np. zwracać pieniędzy za odwołaną wycieczkę).

Z kolei adwokat Katarzyna Ulma-Raszkowska z Grabowski i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych zwraca uwagę, że zmiana stosunków pomiędzy stronami umowy musi być też nieprzemijająca i głęboka. Może przejawiać się ona np. załamaniem gospodarczym, hiperinflacją, bardzo dużym wzrostem bezrobocia, masowym ogłaszaniem upadłości przez przedsiębiorstwa itp.

Gdy stracę pracę, mogę nie płacić?

Zapytaliśmy prawników wprost: czy niezawiniona utrata pracy, a w konsekwencji i dochodów z powodu pandemii, jest wystarczającą przesłanką, by sąd obniżył nam czynsz za wynajmowane mieszkanie, jeśli przestało nas być na nie stać?

Mecenas Michał Żmijewski, Lubasz i Wspólnicy – Kancelaria Radców Prawnych, uważa, że będzie to bardzo trudne.

- Najemca żądający przed sądem obniżenia czynszu w zawartej umowie najmu na podstawie klauzuli rebus sic stantibus (dosł. z łac. "ponieważ sprawy przybrały taki obrót") nie może w praktyce skutecznie powołać się np. na utratę przez siebie pracy, nawet jeżeli nastąpiła ona w bezpośrednim następstwie pandemii COVID-19. Utrata pracy nie stanowi okoliczności, której strony nie mogły przewidzieć, zawierając stosunek najmu – wyjaśnia adwokat Żmijewski.

Dodaje, że przepis art. 357 K.c. z zasady nie przewiduje możliwości jednostronnego przerzucania na wynajmującego ryzyka najemcy związanego z trudnościami w realizacji umów zawieranych z podmiotami trzecimi (np. z pracodawcą czy kredytodawcą).

Kiedy stosuje się ten przepis? Jak podkreśla adwokat Ulma-Raszkowska, będzie on miał zastosowanie naprawdę w bardzo wyjątkowych sytuacjach. Przewidziano go dla takich sytuacji jak wybuch wojny czy kataklizm. Sąd zwolni nas z umowy np. gdy spełnienie świadczenia będzie grozić utratą naszego zdrowia czy życia, lub gdy nastąpił znaczny wzrost kosztów niezbędnych do wykonania danej umowy.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
bEUwrzBu
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(325)
Yaa
9 miesięcy temu
Super sprawa. Kupię sobie luksusowe auto za pół bańki, a później znajomy sędzia obniży kwotę z umowy kupna o 80% i zmusi aktualnego posiadacza do sprzedaży. Czy tylko mi się wydaje że zmierzamy w złym kierunku?
oko
9 miesięcy temu
Moj lokal i moge rzadac za niego tyle ile bede chcial. KOMUNIZM. Jak panstwo i sad sa tace laskawi toniech placa za czynsz
Demokracja
9 miesięcy temu
hahaha Dobre ! Teraz czekam na Pozwy przeciwko Bankom ! Hiper Marketom które wynajmują małe boksy handlowe ! Liczę na masowe Pozwy mieszkańców przeciwko firmom które dostarczają : Energię , Wodę , Gaz , Internet i Spółdzielniom Mieszkaniowym za podniesienie czynszów w czasie pandemii ! Sklepom które w czasie pandemii podniosły ceny ! Pozywać ich Masowo ! Ciekawe jakie Wyroki wydadzą sądy dotyczące tych firm ?
bEUwrzBv
QuQu
9 miesięcy temu
Ta cała sprawa i piszczenie o niespodziewanych oolicznościach to jest ryzyko biznesowe wyłącznie handlującego, a nie właściciela lokalu. Jak handel nie idzie można zwinąć frmę, przenieśc w inne miejsce i lokal zwolnić, a nie mieć ciastko i zjeść ciastko bo fajna lokalizacja i na niej będę siedzieć za pół darmo. Znamienne, że pani nie skorzystała na propozycję właściciela lokalu rozłożenia należności w czasie, bo to pachnie czysto tym, że jak wróci ruch i sezon to chciała by mieć kasiorę dla siebie, a jak jest sucho to przerzucać koszt na wlaściciela, aby tylko lokal utrzymać dla siebie bez kosztów do powrotu koniunktury, a póżniej znowu golić kokosy z giga przebitką na Niemcach za fatałaszki dolce stadioni.Właściciel równie dobrze może tam od jutra wynająć lokal firmie pogrzegobwej, dla agenta ubezpieczeń albo sprzedawcy talizmanów piątego księżyca po lewej stronie i lokal będzie dla niego zarabiał na branży nie związanej niby z covid. Nie ma obowiązku utrzymywania najemcy, umów trzeba dotrzymywać.
majka
9 miesięcy temu
czyli, że mogę przestać płacić kredyt za mieszkanie? Może jeszcze mercedesa kupię, skoro sądy takie wyrozumiałe i ratę obniżają o 80%?
...
Następna strona