W koalicji kręcą bat na flipperów. Podatek spadnie na kupujących? "I właśnie o to chodzi!" [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Lewica chce zawalczyć z wysokimi cenami mieszkań m.in. przez zmniejszenie opłacalności tzw. flippingu. W jaki sposób? Ugrupowanie zgłosiło projekt ustawy nakładający wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) na mieszkania sprzedawane przez flipperów. Obecnie wynosi on 2 proc. Jeśli proponowane rozwiązania weszłyby w życie, w przypadku mieszkania nabywanego od kogoś, kto ten sam lokal kupił mniej niż rok wcześniej, podatek wynosiłby 10 proc. W przypadku mieszkań "odkupowanych" do dwóch lat podatek wynosiłby 6 proc. W "okienku" dwa-trzy lata danina byłaby ustanowiona na poziomie 4 proc.

Kolejnym pomysłem jest nałożenie podatku na samych flipperów. Osoba, która kupowałaby trzecie mieszkanie w okresie pięciu lat, płaciłaby 3 proc. PCC. Za czwarte lokum danina rosłaby do 4 proc., a w przypadku piątego i kolejnych - do 5 proc.

Jednym z argumentów przeciwko takiemu rozwiązaniu jest fakt, że nie wszystkie osoby kupujące trzy mieszkania w ciągu pięciu lat są tymi, które zarabiają na szybkiej sprzedaży nieruchomości.

"Ten przepis (...) dotknie nie tylko flipperów, ale także zwykłych Kowalskich, np. rodziców nabywających lokale dla swoich dzieci" - mówił dla "Rzeczpospolitej" Wojciech Jasiński, doradca podatkowy w ATA Finance. Trudno jednak taki argument traktować poważnie. Zwykłych Kowalskich nie stać na wydawanie 2 mln zł w ciągu pięciu lat. Takie gospodarstwa domowe się zdarzają, jednak ich liczba - po pierwsze - jest bardzo niewielka. Po drugie, są to osoby, które z zapłaceniem nieco wyższego podatku sobie poradzą.

No dobrze, ale kim właściwie są wspomniani flipperzy? To osoby albo firmy, które okazyjnie kupują mieszkania, żeby sprzedać je z zyskiem. Istnieje kilka sposobów na taki zarobek. Zazwyczaj jest to jednak nabywanie lokali albo ze skomplikowanym stanem prawnym (np. z toczącą się procedurą spadkową), albo takich, które wymagają generalnego remontu, albo domów, których realnej wartości obecni właściciele nie są w pełni świadomi. W ostatnim przypadku mamy więc do czynienia z klasycznym wykorzystywaniem asymetrii informacji.

Po zakupie flipperzy dokonują remontu i dzięki sprawnemu marketingowi sprzedają mieszkania z 15-20 proc. zyskiem. Optymalny czas odsprzedania mieszkania to kilka-kilkanaście tygodni. Według opracowania Adama Czerniaka, Hanny Milewskiej-Wilk i Tomasza Bojęcia mediana różnicy w cenie zakupu oraz sprzedaży flippowanych mieszkań w największych polskich miastach w latach 2017-2020 wynosiła ponad 30 proc. pierwotnej ceny nabycia nieruchomości.

Najbardziej kontrowersyjnymi praktykami flipperskimi są te, które ograniczają się niemal wyłącznie do znalezienia okazji (np. starszej osoby potrzebującej pieniędzy), odkupienia od niej mieszkania za cenę poniżej rynkowej i możliwie szybkiego odsprzedania nieruchomości z premią sięgającą kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Flipperzy ściągają z rynku najtańsze lokale i przerzucają je do kategorii "droższe". Mówiąc wprost: ograniczają dostęp do relatywnie niedrogich M. Flipperzy więc z istotnego dobra, jakim jest mieszkanie, tworzą instrument inwestycyjny. Zwykły, pracujący w korporacji Kowalski, chcąc kupić własne M, nie konkuruje na rynku nieruchomości z innymi podobnymi sobie osobami zarabiającymi niewiele powyżej średniej krajowej. Konkuruje również z zamożnymi osobami nabywającymi lokale pod wynajem oraz z flipperami, którzy sprzątają mu sprzed nosa najlepsze oferty.

Właśnie ograniczenia tego procederu spodziewa się Lewica, proponując podwyższenie podatku. 10 proc. PCC miałby obniżyć atrakcyjność całej flipperskiej branży. Część ekspertów mówi, że podatek zostanie przerzucony na kupujących. I właśnie o to chodzi!

- Rozsądni flipperzy chcą być albo lekko poniżej rynku, albo w cenach rynkowych - mówił Jan Dziekoński, ekspert Fltr.pl dla "Rzeczpospolitej". Podwyższenie podatku powodowałoby więc, że działalność "wyskakiwałaby" ostateczną, sumaryczną ceną powyżej tego, co oferuje rynek.

Pojawia się jednak argument, według którego wielu rozglądających się za własnymi czterema kątami dopiero finalizując kupno mieszkania, dowiaduje się o konieczności zapłacenia podatku od czynności cywilno-prawnych. Jeżeli jednak prawo weszłoby w życie, to prawdopodobnie dość szybko również po rynku rozeszłaby się fama, że trzeba uważać na mieszkania od fliperów właśnie z uwagi na dodatkowe koszty.

No dobrze, ale czy nie jest tak, że flippowanie to po prostu zwykły kapitalistyczny proces? - Złota zasada inwestowania "kup taniej - sprzedaj drożej" nie jest niczym nowym i funkcjonuje od lat praktycznie w każdym segmencie gospodarki. Flippuje się np. na truskawkach, grzybach czy na samochodach i jest to czasem bardzo zyskowna metoda inwestowania - mówił Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości portalowi Prawo.pl. Trudno odmówić temu spostrzeżeniu słuszności. Z tą interpretacją jest jednak kilka problemów.

Mieszkania nie są jak grzyby, truskawki czy nawet samochody. Stanowią one dobro, które zaspokaja nasze fundamentalne potrzeby i jako takie nie ma dostępnych i rozsądnych substytutów. Zamiast jeść truskawki, można jeść maliny, zamiast grzybów - tofu, zamiast jazdy samochodem można wybrać transport publiczny, rower, motocykl, nogi lub taksówkę. Ale zamiast mieszkania nie da się wybrać namiotu.

Mieszkania cechuje również inna dynamika wzrostu cen niż w przypadku truskawek, grzybów czy samochodów: w długim terminie wzrost cen mieszkań jest zbliżony do wzrostu średnich pensji. Oznacza to, że w ich przypadku nie jest zauważalne zjawisko, które widać w przypadku niemal wszystkich innych dóbr - te tanieją w porównaniu z naszymi zarobkami.

Za średnią pensję możemy więc kupić znacznie więcej chleba, masła, paliwa, a za roczną pensję - również lepszy niż ćwierć wieku temu samochód. W przypadku mieszkań taka zależność nie występuje. Między innymi z tych powodów mieszkań nie powinniśmy traktować jako zwykłego dobra inwestycyjnego.

Uczciwie trzeba jednak powiedzieć, że nie wiadomo jednak, jak dokładnie działalność flipperów przekłada się na średnie ceny mieszkań. Lewica również nie podaje w swoim projekcie konkretnych wyliczeń. Można jednak wnosić, że efekt pompowania cen występuje, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie istnieje największy popyt na lokale. W Polsce zresztą temat nie jest dobrze zmapowany.

Jak wspominają w swoim opracowaniu wspomniani eksperci Adam Czerniak, Hanna Milewska-Wilk i Tomasz Bojęć, flipping jest raczej domeną praktyków niż akademickich opracowań. Ich pochodząca z 2021 r. analiza wskazuje, że udział transakcji flipperskich w największych miasta wyniósł średnio 6 proc. W Katowicach i Bydgoszczy było to jednak aż po kilkanaście procent.

Mało tego, od 2017 do 2020 r. widać było gwałtowny rozwój rynku flipperskiego. Nie mamy jednak świeższych danych. Jeżeli jednak trend wzrostowy by się utrzymał, to dzisiaj transakcje flipperskie stanowiłyby jeszcze większą część rynku. Z drugiej strony należy pamiętać, że flipping w jakiejś części opiera się również na kredycie. Osoby kupują mieszkania, zadłużając się w nadziei, że zysk zrekompensuje koszta kredytu. Wyższe stopy procentowe mogły jednak zniechęcić część flipperów do działalności.

Wspomniani eksperci przywołują w powyższym kontekście niezwykle istotne wyniki badań z innych rozwiniętych krajów.

Wzrost udziału transakcji flippingowych ponad stabilny długookresowy poziom 2-4 proc. może prowadzić do samonapędzającego się wzrostu cen mieszkań powyżej ich wartości fundamentalnej. Flipperzy działający w ograniczonej skali pełnią funkcję arbitrażową na rynku nieruchomości, ponieważ wynajdują mieszkania oferowane poniżej ich ceny fundamentalnej, a następnie tę cenę korygują. Gdy ich aktywność jest nadmierna, zaczynają wpływać na percepcję wartości mieszkań, a publikowane przez nich oferty pełnią funkcję performatywną, cenotwórczą - czytamy w opracowaniu.

Czy projekt Lewicy jest więc sposobem na obniżenie cen mieszkań? Z pewnością ustawa antyflipperowa nie jest magicznym "pociskiem", który spowoduje, że mieszkania w Polsce staną się z dnia na dzień tańsze. Jest to jednak jedno z rozwiązań, które warto wprowadzić, żeby zapobiegać pompowaniu cen nieruchomości.

Oczywiście powinien to być tylko jeden z mechanizmów, które regulowałyby rynek. Innymi mogłyby być choćby progresywny podatek katastralny od trzeciego bądź czwartego mieszkania czy podatek od pustostanów. Te ostatnie przez spadek opłacalności mieszkań jako instrumentów inwestycyjnych mogłyby "uwolnić" część lokali, które dzięki temu trafiłyby na rynek, pobudzając podaż.

Wiemy natomiast, czego politycy nie powinni robić: nie powinni dopłacać do kredytów hipotecznych. Rezultaty takie propopytowego działania (przy niezmiennej podaży) widzieliśmy w ostatnim roku. Eksperci są zgodni, że "Bezpieczny kredyt 2 proc." był jednym z ważniejszych powodów kilkudziesięcioprocentowych wzrostów cen mieszkań w ostatnich kilkunastu miesiącach. Być może więc warto wypróbować regulacji, które tym razem zmniejszałyby popyt. Zwłaszcza ze strony tych, którzy mieszkania traktują jako inwestycję, a nie - jako miejsce do życia.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o ekonomii, gospodarce i kulturze, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"