Niecodzienne zjawisko na rynku. To dlatego mieszkania na wynajem są wciąż opłacalne [WYKRES TYGODNIA]

Okazuje się, że mamy do czynienia z coraz bardziej nietypowym i zastanawiającym zjawiskiem. Zwykle bowiem bywa tak, że wzrostowi cen mieszkań towarzyszy równoległy wzrost czynszów najmu - dzięki temu inwestycje w mieszkania na wynajem są, mimo wyższych cen, ciągle opłacalne ze względu na wyższe wpływy od lokatorów.

Tymczasem w ostatnich kwartałach ceny nieruchomości jeszcze mocniej niż wcześniej poszły w górę - głównie pod wpływem rządowych dopłat do kredytów - zaś stawki najmu spadają.

Na wykresie widać najbardziej jaskrawe (ale też w dużym stopniu reprezentatywne dla większości dużych miast) dane dotyczące Warszawy, gdzie średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym była w I kwartale 2024 r. aż o 24 proc. wyższa niż przed rokiem, a średnia stawka najmu niższa o 2,1 proc.

Bez wątpienia rekordowa przepaść między cenami mieszkań a stawkami najmu jest niepokojącym sygnałem, mogącym świadczyć o silnym elemencie spekulacyjnym na rynku nieruchomości. Najwyraźniej mieszkania w coraz większym stopniu kupowane były w ostatnich kwartałach w nadziei na dalszy wzrost cen, a nie na podstawie tzw. fundamentu finansowego, czyli np. kalkulacji dotyczących opłacalności najmu.

Teoretyczna średnia rentowność najmu w sześciu największych miastach spadła w I kwartale bieżącego roku do zaledwie 3,6 proc. - tak wynika z obliczeń Biura Maklerskiego Banku Pekao.

Mówienie o bańce spekulacyjnej w nieruchomościach staje się zatem coraz bardziej uzasadnione, ale jakie są scenariusze wyjścia z tego stanu rzeczy? Możliwe, że - tak jak to było w 2021 r. - po najsilniejszym jak dotąd, wywołanym przez pandemię spadku stawek najmu zaczną one na nowo rosnąć, powoli domykając "od dołu" rekordową lukę. Stopniowej normalizacji sytuacji sprzyjałoby też ustabilizowanie cen mieszkań.

Tomasz Hońdo, analityk Quercus TFI