Kup apartament i zarabiaj do końca życia - tak inwestorów kuszą w ostatnich miesiącach deweloperzy. Zysk? W obietnicach coraz wyższy. Tysiące Polaków mogą naciąć się na hotelarski kit.
"Zostań właścicielem nadmorskiego apartamentu i zarabiaj od zaraz". "To inwestycja dla ciebie z gwarantowanym zyskiem". "Lepiej niż na lokacie, pewniej niż w banku". Wystarczy kilka minut w sieci, by oglądać dziesiątki mniej więcej tak napisanych ogłoszeń. Takie same wiszą też w turystycznych kurortach, największych miastach. I trafiają na podatny grunt. Mizerne oprocentowanie na bankowych lokatach i skarbowych obligacjach powoduje, że niektórzy szukają innych okazji.
Jedna z nich - inwestycje w apartamenty i mieszkania na wynajem. Bum widać gołym okiem. Już teraz co trzecia sprzedana nieruchomość jest kupowana właśnie przez inwestora, a nie potencjalnego mieszkańca. Coraz więcej nieruchomości buduje się bez wsparcia bankowego. Jak to możliwe? Ano właśnie dzięki inwestorom.
Moda na condo
To dla nich są oferty inwestycji w condohotele. Czyli w zasadzie w co? Condohotel to standardowy hotel, ale z małą różnicą - właścicielami poszczególnych pokojów są osoby prywatne. To inwestorzy, którzy kupili kilkadziesiąt metrów hotelowej przestrzeni jeszcze przed budową. Taki właściciel nie jest udziałowcem hotelu, a właścicielem części przestrzeni, którą wynajmuje. W przypadku aparthoteli, równie modnych w ostatnich miesiącach, układ jest identyczny, ale mowa o apartamentach, czyli "prawie mieszkaniach" z kuchnią.
W obu przypadkach inwestor decyduje o tym, kiedy jego własność jest wynajmowana, a kiedy on sam z niej korzysta. Zwykle układ jest taki, że pokój i mieszkanie na rynku są przez niemal cały rok, a przez dwa - cztery tygodnie korzysta z nich właściciel. Z jednej strony sam ma gdzie wypoczywać, z drugiej strony zarabia.
Wysokie stopy zwrotu. Jedno "ale"
Ile można wyciągnąć? - Zwykle średnioroczny zysk z takiej inwestycji nie przekracza 5, może 6 proc. zainwestowanych pieniędzy w przypadku najbardziej udanych realizacji. Oczywiście mówimy o kwocie brutto, więc przed opodatkowaniem. To oznacza, że potencjalny zwrot oscyluje w granicach 20, może 25 tys. zł brutto w ciągu roku - mówi money.pl Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości.
A poziom takiej inwestycji to przynajmniej 250 - 300 tys. zł na start. Wystarczy na nieruchomość i wyposażenie. To oznacza, że całość zwróci się dopiero po około 15 latach. Później będzie zarabiać dla właściciela. Jak podkreśla Turek, zwykle umowy zakładają kilka lat gwarantowanej stawki, później zysk zależy od tego, jak dobrze działa condohotel.
Coraz częściej jednak pojawiają się oferty z coraz wyższą stopą zwrotu. Obiecywanie 10 proc. to nic nadzwyczajnego w tej branży. I łatwo to przedstawić na liczbach. 10 proc. z 250 tys. zł (a to w tej chwili najtańsze inwestycje na rynku) to 25 tys. zł brutto w ciągu roku. To mniej więcej 2 tys. zł miesięcznie. Czyli podobnie, ile można dostać za wynajmowanie całego mieszkania w mieście.
Jest jedno "ale". Takie zarobki opierają się na pięknym założeniu, że hotel - i wszystkie pokoje - są cały czas wynajęte. A przecież to niemożliwe. Polska, choć piękna, dotrze do kresu swoich możliwości przyciągania turystów z zagranicy. A bogacący się Polacy wybierają coraz chętniej wycieczki poza kraj. Do tego konkurencja na rynku się zaostrza - przez ostatnie lata baza hotelowaw Polsce nieustannie rośnie. Niektórych to jednak nie zraża.
W tej chwili w budowie jest około 2 tys. takich obiektów - szacuje Turek. Od gór do morza. Piękne wizualizacje, szumne zapowiedzi. Za budowę condo i aparthoteli wzięli się wszyscy. I w branży już słychać, że za kilka lat inwestorzy będą mieć ogromne problemy.
Przypadkowi budowlańcy
Wśród właścicieli firm budujących condohotele od lat cały czas robi się żarty z tak zwanych „pewnych inwestycji”. Jedna z firm buduje apartamenty z widokiem na jezioro. Tak przynajmniej przekonuje w materiałach reklamowych. W rzeczywistości jednak przed budynkiem jest zbiornik zaopatrujący pobliskie miasteczka w wodę pitną. Kąpieliska nie będzie w nim nigdy, bo być nie może. A obok nie powstanie piękna plaża z leżaczkami. Ściągnięcie gości do takiego hotelu będzie niezwykle trudne, o ile wręcz niemożliwe. A kiedy inwestycja stanie - właściciele zostaną sami z apartamentami z widokiem.
Inny z inwestorów chwali się doskonałą lokalizacją, tuż obok biznesowego centrum nadmorskiego kurortu. Problem w tym, że drogi dojazdowe są fatalne, a budynek w zasadzie stanie w lesie. Obok nie ma zupełnie nic. Ale wizualizacje były imponujące. I choć wielu doradców będzie przekonywać, że powtórzy sukces Arłamowa, czyli spokojnego i osamotnionego kompleksu w Bieszczadach, to wcale nie jest to takie łatwe.
Już nie wspominając o tym, że im bardziej „dzikie” miejsce, tym trudniej znaleźć firmę, która hotel wybuduje.
Tylko rozsądek
- Przy wyborze inwestycji można radzić tylko jedno: rozsądek. Jeżeli ktoś oferuje 7 proc. zwrotu i więcej, to warto sobie zadać pytanie, dlaczego tak robi? Kredyt mógłby uzyskać o wiele tańszym kosztem, a jednak chce rozdawać pieniądze? Może bank nie zaakceptował biznesplanu, bo był nierealistyczny, a partner niewiarygodny? To powinna być lampka ostrzegawcza dla każdego. Condohotele to branża turystyczna, nie budowlana. Przy wyborze inwestycji warto więc dokładnie sprawdzić, jakie doświadczenie w tym zakresie ma inwestor. Ale żadne porady nie zastąpią zdrowego rozsądku i zimnej kalkulacji, czy obiecywane zyski są w ogóle realne - mówi Jan Wróblewski, twórca firmy Zdrojowa Invest & Hotels.
To jeden z najbogatszych Polaków, jest na liście stu najbardziej majętnych osób w kraju. A jego firma budowała podwaliny rynku condohoteli w Polsce. W portfolio ma kilkanaście takich udanych inwestycji, głównie w rejonach turystycznych.
- Należy pamiętać, że nie każdy obiekt noclegowy generuje zyski. Do tego niezbędna jest bardzo dobra lokalizacja, odpowiednia kadra i wiedza oraz zawsze intuicja. I to należy wziąć pod uwagę, gdy ktoś ma ochotę zainwestować pieniądze. Oferty z siedmioprocentowym i wyższym kilkunastoprocentowym obiecywanym zyskiem to mrzonka i trzeba to sobie powiedzieć otwarcie - dodaje.
Co to oznacza? Że hotel w fatalnym miejscu będzie tak długo wypłacał środki inwestorom, jak długo będzie w stanie rozpoczynać kolejne inwestycje i ściągać od następnych inwestorów pieniądze. Skojarzenia z piramidą finansową? Całkiem słuszne. Kiedy rynek się nasyci i kluczowe stanie się operowanie tym, co już się wybudowało, będzie problem. Zamiast zysków, będą pustki w kasie. Inwestorom zostanie przynajmniej mieszkanie.
Trzykrotna przebitka? Naciągacze już się czają
Ale w branży condo już są też głosy, że na wzrostach chcą zarobić najzwyklejsi naciągacze. Przyciągają dużym oprocentowaniem. Mało kto zwraca uwagę, że często takie firmy sztucznie podbijają cenę metra kwadratowego. Efekt? Tak naprawdę to pierwsze zyski wypłacają sobie sami inwestorzy. To „działka”, którą nadpłacili. Bartosz Turek przyznaje, że metr condohotelu musi być droższy niż zwykła nieruchomość w danej lokalizacji - bo całość jest wykończona, bo obok powstaną restauracje, pewnie sale bankietowe lub centra konferencyjne. Ale trzykrotna przebitka, która się zdarza na rynku, to już przesada. I sygnał, że ktoś szuka okazji do naciągania.
Inne sztuczki cwaniaków? Po wybudowaniu hotelu właściciel dostają informację, że ich pokoje... zawsze są puste. Pieniędzy nie ma. Tak jak i dostępu do systemu rezerwacyjnego. - Niestety, tylko niektórzy inwestorzy są tak dociekliwi, że sami próbują zarezerwować pokój, albo po prostu jadą na miejsce. Inni się denerwują, ale nic z tym nie robią - opowiada Turek. I znów pieniądze trafiają do cwaniaków. To sztuczka tych, którzy nie gwarantują żadnych pieniędzy, a od początku wypłaty uzależniają od obłożenia.
Jest jeszcze inny model wyciągania pieniędzy. Hotel buduje jedna spółka i to ona zbiera pieniądze od inwestorów. To do niej wędruje cała marża. Z kolei zarządzaniem zajmie się druga, niepowiązana w żaden sposób. To ona weźmie na siebie zobowiązanie wypłacania konkretnych zysków. A jak się nie uda, bo biznes będzie klapą? To się zawinie. Całe pieniądze zabrała ta firma, która rozpoczynała budowę. I to wcale nie jest tak rzadki scenariusz.
Jak nie dać się wkręcić?
Na co zwracać uwagę? Prześwietlać firmę, której chce się powierzyć pieniądze. Najłatwiej sprawdzić, czy ma doświadczenie w zarządzaniu hotelami. Jeżeli nie ma – to ryzykujemy. Inna możliwość prześwietlenia firmy? Zbadanie kapitału zakładowego. Jeżeli wart jest nie więcej niż 5 tys. zł, to powinno dać inwestorowi do myślenia. - Model, w którym i deweloper, i operator należą do tej samej grupy kapitałowej jest o wiele bardziej bezpieczny - zaznacza Turek.
Szczęśliwi ci inwestorzy, którzy stracą dopiero po wybudowaniu budynku. Najwięksi pechowcy zostaną bez pieniędzy i z dziurą w ziemi. I już są takie przypadki. Przykładem są 4 Kolory we Władysławowie. Inwestycja nie została ukończona. "Szansa powodzenia inwestycji jest oczywista” – reklamował się deweloper. Kilkaset osób wyłożyło po 250 tys. zł, by ruszyć z projektem. Inwestycja nie została dokończona, hotel niszczeje, spółka od wielu lat jest za to w likwidacji. Ludzie o pieniądze walczą w sądach.
Bartosz Turek ostrzega, że dopiero za kilka lat na wierzch zaczną wychodzić afery z dziś. O ile budowa będzie się posuwać, nikt nie nabierze podejrzeń, że siedzi na minie.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl