- Ustawodawca nie wsłuchał się w głosy praktyków. Przygotował akt, który jest bardzo korzystny z punktu widzenia osób fizycznych - właścicieli mieszkań położonych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale dla deweloperów może okazać się "pocałunkiem śmierci", który wielu doprowadzi nawet do bankructwa – mówi mec. Emilia Górska- Krysztofowicz z warszawskiej kancelarii prawnej Kols.
1 stycznia 2019 r. właściciele mieszkań w blokach oraz domów jednorodzinnych, które stoją na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, staną się z mocy prawa właścicielami gruntu. Z ich punktu widzenia zmiany są bardzo korzystne. Co innego deweloperzy, którzy rozpoczynając inwestycje kilkanaście miesięcy temu nie wiedzieli, jak będą wyglądać przepisy, które zaczną obowiązywać z początkiem najbliższego roku.
Czytaj więcej: 7 pytań o użytkowanie wieczyste. Ile kosztuje, czy są bonifikaty? A może da się w ogóle uniknąć kosztów?
A zmienia się naprawdę wiele - przede wszystkim w związku z przepisem, zgodnie z którym w odniesieniu do przedsiębiorców przekształcenie będzie stanowiło pomoc publiczną. Jak to możliwe? Ustawodawca jest zdania, że skoro nabywają oni własność w zamian za uiszczenie tzw. opłaty przekształceniowej (20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie obowiązującej w dniu przekształcenia), to uzyskują od państwa korzyść.
Przepis ten należy połączyć z unijnymi regulacjami dotyczącymi pomocy publicznej (tzw. de minimis). Stanowią one, że w okresie 3 lat pomoc jaką, państwo może udzielić przedsiębiorcy, nie może przekroczyć kwoty 200 tys. euro. Jeśli więc wartość pomocy publicznej udzielonej deweloperowi w związku z uwłaszczeniem przekroczy górny próg 200 tys. euro, będzie on zobowiązany do dopłaty do wysokości wartości rynkowej nieruchomości.
Płatność dwa razy za to samo
Przepisy określają, w jaki sposób ją obliczyć (różnica między wartością nieruchomości określoną w operacie szacunkowym a sumą rocznych opłat przekształceniowych, jakie inwestor ponosi przez 20 lat), ale w praktyce nie jest to jednak oczywiste.
- Spróbowałam policzyć, o jakiego rzędu kwotach dopłat możemy w tym wypadku mówić. Przepis ten można interpretować na wiele sposobów i w zależności od tego, jaką kwotę uznamy za kwotę pomocy publicznej, jaką wartość nieruchomości przyjmiemy do ustalenia wysokości pomocy i wreszcie jaki przyjmiemy sposób liczenia dopłaty, jej kwota będzie inna, a w niektórych przypadkach może okazać się, że dopłaty nie trzeba będzie płacić – wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z krakowskiej kancelarii Kania Stachura Toś.
Czytaj też: Jeśli chcesz zaoszczędzić na uwłaszczeniu, zapłać w pierwszym roku. Później przestaje się opłacać
W rezultacie przepisy mogą doprowadzić do tego, że deweloperzy dwa razy zapłacą za tę samą działkę. Jak to możliwe?
- Może dojść do sytuacji, w której deweloper zapłacił za nabycie prawa użytkowania nieruchomości, natomiast po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność zobowiązany będzie do zapłaty kwoty dopłaty. Konsekwencją jest nijako płatność dwa razy za tę samą nieruchomość; raz za prawo użytkowania oraz raz za własność. Nie mówiąc już o wypadkach, gdzie przedsiębiorca w międzyczasie dodatkowo poniósł opłatę związaną ze zmianą celu użytkowania – wyjaśnia mec. Emilia Górska- Krysztofowicz.
Przywilej, który może zniszczyć firmę
Deweloperzy ostrzegali, że nie wszyscy będą w stanie udźwignąć te koszty, tym bardziej że rozpoczynając inwestycje, nie wiedzieli o konieczności dopłat. Podpisali umowy z klientami i nie mogą podnieść ceny, więc sami muszą sfinansować zwrot.
Lobbując za zmianą przepisów uwłaszczeniowych, straszyli falą bankructw. Ich nastroju nie poprawiła opinia UOKiK, który na prośbę BGK Nieruchomości wyliczył przykładową wysokość zwrotu.
W analizowanym przykładzie eksperci przyjęli, że gdyby biegły oszacował wartość nieruchomości w użytkowaniu wieczystym na 6 mln zł, to po odliczeniu opłat za 20 lat i limitu pomocy deweloper musiałby zwrócić Skarbowi Państwa 4 mln zł. W rezultacie taka działka kosztowałaby go nie 6 mln zł, a 10 mln zł.
- Skala problemu byłaby ogromna. Mamy klientów, którzy musieliby dopłacić nawet kilka milionów złotych. Nie dotyczy to wyłącznie dużych firm: ze względu na niejasny sposób obliczeń, niewykluczone, że zdecydowana większość inwestorów musiałaby liczyć się z obowiązkiem zwrotu – wyjaśnia mecenas Grabowska-Toś.
Przy dłuższej spłacie nie ma pomocy
Ministerstwo zauważyło problem i proponuje zmianę przepisów.
Za pięć dwunasta, a konkretnie na 27 dni przed terminem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zrozumiało skalę problemu, który samo stworzyło i przedstawiło projekt nowelizacji przepisów o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Gwoli ścisłości warto zaznaczyć, że w połowie listopada wyszła pierwsza propozycja nowelizacji, ale nie rozwiązywała ona wszystkich problemów.
Projekt z 4 grudnia zmienia zasady uiszczania opłat przekształceniowych tak, aby przekształcenie nie mogło być traktowane jako pomoc publiczna.
- Deweloper będzie mógł w terminie 3 miesięcy od daty przekształcenia złożyć do urzędu oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłat przez okres dłuższy niż 20 lat. Projekt przewiduje, że przy stawce opłaty przekształceniowej wynoszącej 1 proc. ten okres będzie wynosił 99 lat, przy stawce 2 proc. – 50 lat, przy stawce 3 proc. – 33 lata – wyjaśnia mechanizm mec. Grabowska-Toś.
W jaki sposób może to wpłynąć na sytuację deweloperów? Mecenas wyjaśnia, że złożenie takiego oświadczenia będzie oznaczało, że deweloper nabywa prawo własności de facto po cenie rynkowej, a zatem brak będzie podstaw do uznania, że w wyniku przekształcenia doszło do udzielenia mu pomocy publicznej. Jeśli deweloper nie złoży takiego oświadczenia, będzie to oznaczało, że została mu udzielona pomoc publiczna.
Przyspieszenie wydawania zaświadczeń
Projekt nowelizacji eliminuje jeszcze jedno zagrożenie, które mogła spowodować ustawa: paraliż w obrocie nieruchomościami przekształconymi po 1 stycznia. To dlatego, że do ich sprzedania konieczne będzie otrzymanie zaświadczenia o przekształceniu. Bez niego notariusz nie sporządzi umowy, gdyż po przekształceniu w księdze wieczystej nadal będzie widniało prawo użytkowania wieczystego, a nie własność.
Ustawa przewiduje, że na wydanie zaświadczenia organ samorządowy będzie miał nawet 12 miesięcy. Nowelizacja skraca ten czas do 30 dni od daty złożenia wniosku, ale pod warunkiem, że właściciel gruntu dowiedzie, że zaświadczenie jest niezbędne do dokonania czynności związanej z lokalem, czyli na przykład sprzedaży.
Ekspertki pozytywnie oceniają projekt zmian. Są zdania, że zapobiegnie on różnym negatywnym konsekwencjom, których nie wziął pod uwagę ustawodawca, który dał sobie mało czasu na analizę skutków ustawy.
- W rezultacie wejścia w życie ustawy, która zawiera wiele luk prawnych o praktycznym znaczeniu, sądy miałby wątpliwości, jak dokonywać wpisów do ksiąg, notariusze byliby zagubieni, urzędy - sparaliżowane wystawianiem zaświadczeń o przekształceniu. Ustawodawca za mało wsłuchiwał się w głos praktyków rynku nieruchomości, ale na szczęście w porę się zreflektował – podsumowuje mec. Emilia Górska- Krysztofowicz.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl