Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie. Dziewięć najważniejszych zasad

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie. Dziewięć najważniejszych zasad

Trzeba uważać, komu udostępnia się lokal, bo można sobie narobić problemów. Fot. PAP/Adam Ciereszko
Trzeba uważać, komu udostępnia się lokal, bo można sobie narobić problemów.

Wynajmowanie mieszkania to dobry sposób na zarobek. Trzeba jednak uważać, komu udostępnia się lokal, bo można sobie narobić problemów.

Każdy właściciel mieszkania chciałby wynajmować swój lokal najemcy, który płaci w terminie, dba o mieszkanie, jest spokojny, kulturalny i podpisuje umowę na wynajem długoterminowy. Kiedy przychodzi czas na znalezienie nowego najemcy, zwykle rodzą się zrozumiałe obawy. Cały proces znalezienia tego właściwego najemcy dla niektórych może wiązać się z dużym stresem. Analitycy WGN radzą, jak podejść do tematu, aby cały proces wynajmu mieszkania przeprowadzić komfortowo i być maksymalnie zabezpieczonym.

O co więc należy zadbać szczególnie? W tym krótkim poradniku zebrane są w pigułce najważniejsze zasady, na które warto zwrócić uwagę przy wynajmie swojego lokalu na cele mieszkaniowe.

1. Na wstępie szczera rozmowa o wynajmie mieszkania: jasne i klarowne oczekiwania

Od tego warto zacząć. Najlepiej już w trakcie pierwszego kontaktu z zainteresowanymi wynajmem, czy to podczas rozmowy telefonicznej, czy przy prezentowaniu mieszkania, warto szczerze porozmawiać, jakie są oczekiwania co do warunków najmu obu stron. Właściciel powinien się zadeklarować w kwestii wysokości kaucji, liczby osób, trzymania zwierząt, palenia papierosów w lokalu itp.

2. Rozmowy o pieniądzach - sprawdzanie rzetelności potencjalnego najemcy

Nie należy bać się rozmów, które pozwolą zorientować się w sytuacji finansowej potencjalnego najemcy. Kto będzie płacił za najem, czy np. w przypadku studentów pierwszych lat będą to rodzice? Czy potencjalny najemca pracuje gdzieś na stałe? Czasami takie rozmowy mogą budzić lekki opór - w końcu wiadomo, dżentelmeni o pieniądzach nie rozmawiają - ale biznesmeni już tak - a wynajmowanie mieszkania w celach zarobkowych jest formą biznesu.

Wynajmujący powinien mieć komfort, że przyszły lokator jest rzetelny i wypłacalny. Warto więc zorientować się, czy osoba, której chcemy powierzyć nasze mieszkanie, jest odpowiedzialna, godna zaufania i będzie regularnie płacić zobowiązania czynszowe, bo ma zapewnione na to środki. A może nawet sam zainteresowany będzie chciał nas skontaktować z właścicielem poprzedniego wynajmowanego mieszkania, który udzieli mu referencji i poświadczy o rzetelności współpracy?

Weryfikacja rzetelności potencjalnego najemny jest bardzo ważnym krokiem i nie warto jej pomijać. Również współpraca z dobrym biurem nieruchomości może wesprzeć właścicieli w tym procesie. Sam fakt prowadzenia oferty przez biuro zwykle eliminuje tych potencjalnych zainteresowanych, którzy mogliby mieć nieuczciwe zamiary.

3. Dobra umowa wynajmu mieszkania

Umowę o wynajęcie mieszkania powinno się zawierać wyłącznie pisemnie! Stanowi ona zabezpieczenie dla obu stron, formułuje jasne i klarowne zasady współpracy. Umowa pisemna w razie potrzeby działa psychologicznie na tych, którzy próbują unikać odpowiedzialności i wynajmować mieszkanie "na słowo". W razie jakichkolwiek problemów - bez umowy trudno dojść swoich praw.

Czytaj też: Władze Turcji: od teraz za nieruchomości płacimy tylko w lirach

Dobrze jest stworzyć sprawdzoną i dostosowaną do swoich potrzeb umowę najmu mieszkania. Można zlecić zajęcie się tym doświadczonemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub kancelarii prawnej. Poprawnie sporządzona umowa najmu zabezpiecza obie strony i bardzo sprzyja minimalizacji ryzyka najmu oraz udanej współpracy pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że umowa nie może posiadać w treści klauzul niedozwolonych (wg UOKiK).

4. Protokół zdawczo-odbiorczy oraz dokumentacja zdjęciowa wynajmowanego mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy to bardzo ważny dokument - podpisywany w momencie przekazywania mieszkania najemcy. Zawiera opis i stan mieszkania oraz stan liczników mediów na moment przekazania lokalu. Dobrze jest zrobić w tym momencie również dokumentację fotograficzną lokalu i wyposażenia. Zdjęcia powinny być opatrzone datą wykonania, którą będą posiadać zarówno najemcy, jak i właściciel.

Zobacz też: Mieszkanie zamiast lokaty. Polacy inwestują w nieruchomości

 

 

Należy dokładnie sprawdzić i wpisać do protokołu wszystkie uszkodzenia i ubytki - o które później moglibyśmy mieć ewentualne pretensje. Uszkodzone kafelki, porysowane panele, stan techniczny sprzętu AGD - to wszystko będzie kiedyś wymagało naprawy, ubytki mogą postępować i warto wpisać je do protokołu, a każdy punkt zilustrować dokładnym zdjęciem.

Pamiętajmy, że po zakończeniu najmu właściciel musi zwrócić kaucję, jeżeli w mieszkaniu nie ma żadnych zniszczeń ponad te, wynikające z normalnego zużycia. Wtedy właśnie pamięć lubi najbardziej zawodzić, łatwo o nieporozumienia i pomyłki. Dlatego w gestii obu stron powinno być dopilnowanie dokładności przeprowadzania dokumentacji stanu początkowego.

5. Wynajęcie mieszkania a kaucja zwrotna

Jest to kwota zabezpieczająca, pobierana od najemcy w momencie przekazania mieszkania i deponowana na koncie właściciela. Jest zwracana w całości po zakończeniu najmu, w przypadku, gdy lokal jest zwracany w stanie nieuszkodzonym. Zgodnie z kodeksem cywilnym właściciel ma na zwrot 30 dni.

Wysokość kaucji jest do ustalenia, najczęściej pobierana jest jedno- lub dwukrotność miesięcznego czynszu najmu wraz ze średnimi opłatami za media. Czasem pobierana jest inna kwota ustalona - w zależności od standardu mieszkania i wyposażenia.

Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, według wysokości czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

6. Bezpieczny wynajem mieszkania, z kim i jak podpisywać umowę najmu/najem okazjonalny

Ostatnio coraz częściej umowy wynajmu mieszkań zawierane są w formie umowy najmu okazjonalnego, będącego alternatywą dla zwykłej umowy najmu. Jej zawarcie jest bardziej sformalizowane, gdyż umowa przeprowadzona jest u notariusza, ale niesie za sobą konkretne korzyści dla właścicieli mieszkań na wynajem.

W razie problemów z nieuczciwym najemcą taka forma wynajmu zabezpiecza właściciela, upraszczając procedurę ewentualnej eksmisji. Według prawa obowiązuje w tym przypadku bardzo uproszczony tryb, bez postępowania sądowego, jest tylko tryb egzekucyjny. Najemca w momencie podpisania umowy najmu okazjonalnego musi wskazać lokal zastępczy, do którego może zostać wyeksmitowany, gdyby nie był w stanie wywiązywać się z płatności w ramach umowy najmu.

7. Ustalony sposób wypowiedzenia i zwrotu mieszkania po zakończeniu okresu najmu

Takie informacje powinny być przemyślane i wpisane w umowie najmu. Czy wynajęte mieszkanie ma zostać zwrócone po odświeżeniu i odmalowaniu? Jak zostaną rozliczone koszty ewentualnych zniszczeń? Jak długi ma być okres wypowiedzenia i w jakiej formie wypowiedzenia ma zostać przekazane?

8. Regularne monitorowanie płatności czynszu i za media

Warto regularnie sprawdzać, czy najemca systematycznie opłaca zobowiązania za mieszkanie. Zwłaszcza, jeżeli ustalone jest, że to najemca samodzielnie ma dokonywać płatności za media i opłaty dodatkowe. Najlepiej, jeżeli w umowie najmu wpiszemy punkt o przesyłaniu na maila skanów comiesięcznych dowodów wpłaty. Unikniemy wtedy ewentualnych niespodzianek.

9. Podatek od wynajmu mieszkania

Nie warto próbować oszczędzać na podatku od wynajmu mieszkania. Dla przykładu, stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc. Z reguły nie są to duże kwoty – a unikniemy problemów, chociażby w przypadku ewentualnego nieporozumienia z najemcą, można skutecznie reagować, nie obawiając się, że narazimy się na szantaż ze skonfliktowanym najemcą, próbującym wykorzystać fakt niepłacenia podatku jako haczyk na właściciela.

Prawdziwy boom na rynku nieruchomości komercyjnych. "Jest najlepiej w historii"

Ważne, by w umowie najmu zapis o czynszu najmu i opłatach dodatkowych był odpowiednio skonstruowany. Jeżeli na najemcy ciąży obowiązek opłaty rachunków za media i czynsz do administracji, to należy te kwoty rozdzielić od czynszu najmu, który jest zarobkiem właściciela i od niego jest liczona wysokość podatku.

Z doświadczenia WGN wynika, że im bardziej zawczasu właściciel mieszkania zatroszczy się o aspekty bezpieczeństwa wynajmu, tym mniej zostaje obszarów, które mogłyby generować ewentualne nieporozumienia pomiędzy najemcą a właścicielem wynajmowanego mieszkania. Oczywiście nie da się przewidzieć wszystkiego, ale można zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć się na większość ewentualności, bo jak wiadomo - przezorny zawsze ubezpieczony. Przy okazji, może warto też rozejrzeć się za dobrą polisą ubezpieczającą mieszkanie?

Autor: Paulina Michniak, Analityk WGN

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

nieruchomości, wynajem mieszkania
WGB
Czytaj także
Polecane galerie
rty
2018-09-16 21:40
Dlaczego artykuł nie jest oznaczony jako sponsorowany i reklama WGN?
gość
2018-09-16 19:54
Redaktor niech doczyta o czym pisze. Umowa najmu okazjonalnego nie jest zawierana u notariusza, a jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia lokalu jest w formie notarialnej. Wynajmujący nie ma kontaktu z notariuszem, jedynie najemca ma.
programista
2018-09-16 12:37
Co za bzdura, ten co pisał artykuł pojęcia nie ma o wynajmie mieszkań. Jak by mnie jakiś właściciel zaczął wypytywać o historie płatności za poprzedni lokal albo chciał kontakt do poprzedniego właściciela, to już na pewno bym od takiego kogoś nie wynajął, bo widać że trzęsie portkami na samą myśl o wynajęciu tego mieszkania, boi sie wynajmować i na bank będą z tego problemy - np. po 5 miesiącach sie rozmyśli że on (częściej ona) jednak nie chce tego mieszkania wynajmować. Już tak kiedyś miałem, dziekuje postoje. Musi być zaufanie z obu stron, a nie tylko prześwietlenie mnie na wylot, a moja opinia o właścicielu sie nie liczy? Też chce mieć bezproblemowy pobyt, tak jak właściciel chce żeby nie było problemów z płatnościami, czy żeby nic nie zniszczyć. Ja jestem spokojnym człowiekiem, chce wynająć i mieć spokój, a nie żeby mi właścicielka co tydzień przyjeżdżała i zawracała głowe, jak sie tak boi to nie powinna tego mieszkania wynajmować, może przekazać je dorastającej córce, bratanicy, wnuczce
Pokaż wszystkie komentarze (4)