Problemy z mieszkaniowymi kredytami hipotecznymi pojawiły się w całej Europie. Były one udzielane nieodpowiedzialnie, reklamy wprowadzały klienta w błąd, a konsumenci otrzymywali informacje nie tylko niepełne, ale również zbyt skomplikowane, żeby móc świadomie podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.
W 2014 roku Parlament i Komisja Europejska wydały dyrektywę, żeby lepiej zabezpieczyć kredytobiorców. Teraz, żeby wdrożyć te przepisy, Ministerstwo Finansów opracowało projekt ustawy o kredycie hipotecznym. W sobotę 4 czerwca pojawił on się na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Co się zmieni, jeśli nowe przepisy wejdą w życie?
Zakaz udzielania kredytów walutowych
Projekt ustawy całkowicie zakazuje udzielania kredytów walutowych. Wyjątkiem są kredytobiorcy, którzy większość swoich dochodów osiągają w walucie, w której kredyt będzie udzielony, bądź mają w niej większość aktywów. Dotyczy to także kredytobiorców z bardzo wysokimi zarobkami.
W praktyce nie jest to wielka zmiana, bowiem już wcześniej taką rekomendację wydała Komisja Nadzoru Finansowego. Co prawda rekomendacje KNF nie są aktami prawa powszechnie obowiązującego, jednak banki dostosowały się do Rekomendacji S, która te ograniczenia wprowadziła od 1 lipca 2015 roku i w praktyce niemal zaprzestały już udzielania kredytów walutowych.
Projekt Ministerstwa Finansów przewiduje również, że jeśli taki kredyt walutowy zostanie udzielony, środki wypłacone kredytobiorcy muszą być przeliczone po średnim kursie NBP ogłoszonym ostatniego dnia kwartału, który poprzedza dzień zawarcia umowy kredytowej.
Zakaz sprzedaży wiązanej
Ministerstwo chce rozprawić się również z tzw. sprzedażą wiązaną. Projekt ustawy zabrania bowiem sprzedaży kredytu hipotecznego tylko wraz z innym produktem finansowym. Wyjątkiem jest sprzedaż rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowego, ale tylko jeśli są bezpłatne i służą jedynie do gromadzenia środków przeznaczonych na spłatę kredytu, albo mają być zabezpieczeniem dla kredytodawcy na wypadek, gdyby w spłacie kredytu pojawiły się zaległości.
Jednocześnie kredytodawca nadal będzie mógł wymagać od konsumenta zawarcia umowy ubezpieczenia wraz z przelewem wierzytelności. Jednak musi poinformować go, że ma prawo wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela, jeśli ten spełnia wymogi minimalnego zakresu ubezpieczenia. Projektodawca zakłada, że kredytodawca może obowiązkowo wymagać jedynie ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Kredyt hipoteczny w 21 dni
Ustawa mówi również, że kredytodawca zobowiązany jest przedstawić klientowi wiążącą ofertę w ciągu 7dni od dnia otrzymania od niego wniosku kredytowego. To teoretycznie oznaczałoby, że udzielający kredytu miałby tydzień na ocenę zdolności kredytowej potencjalnego klienta.
Co jednak ciekawsze, ustawa mówi, że klient nie mógłby od razu tej oferty zaakceptować i podpisać umowy kredytowej. Ministerstwo Finansów chce, aby minęło co najmniej 14 dni. Oferta mogłaby być przyjęta przez konsumenta wcześniej tylko pod warunkiem, że złoży w tej sprawie pisemny wniosek.
Po podpisaniu umowy kredytobiorca ma mieć 14 dni na odstąpienie od umowy.
Prowizja niezależna od sprzedaży
Projektodawca chce zakazać uzależniania wynagrodzenia pracowników banku lub innej instytucji udzielającej kredytu, który dokonuje oceny zdolności kredytowej konsumenta, od ilości zaakceptowanych przez niego wniosków.
Ma to spowodować większą rzetelność ocen i zapobiegać sytuacji, w której pracownik świadomie zwiększa zdolność kredytową klienta tylko po to, żeby więcej zarobić.
Ocena zdolności kredytowej
Projekt zakłada, że w przypadku, kiedy ocena zdolności kredytowej zostanie wykonana nieprawidłowo, bank nie będzie mógł z tego powodu rozwiązać umowy o kredyt hipoteczny, chyba że konsument sam się na to zgodzi.
Również nie będzie można rozwiązać umowy, jeśli po fakcie okaże się, że konsument podał niekompletne dane do oceny jego zdolności kredytowej. Projektodawca zakłada, że kredytobiorca nie ma wystarczającej wiedzy na temat dokumentów do tego niezbędnych i jeśli nie dostarczył jakichś danych, to dlatego, że bank mu o tym nie powiedział lub tego nie dopilnował.
Jeśli zaś kredytodawca odmówi kredytobiorcy udzielenia kredytu ze względu na ocenę zdolności kredytowej, będzie musiał wskazać, z jakiej bazy danych korzystał, dokonując takiej oceny.
Wakacje kredytowe dla każdego
Nowa ustawa ma też ułatwić kredytobiorcom, którzy znaleźli się w kłopotach, restrukturyzację zadłużenia. Udzielający kredytu, zanim podejmie działania egzekucyjne będzie musiał przedstawić kredytobiorcy propozycję restrukturyzacji jego długu, w tym możliwość czasowego zawieszenia spłaty kredytu, czy wydłużenie okresu kredytowania.
Spłata kredytu przed terminem
Jeśli natomiast klient ma nadwyżki finansowe i będzie chciał spłacić swój kredyt przed terminem, bank nie będzie mógł naliczyć prowizji wyższej niż wysokość rocznych odsetek, które klient musiałby zapłacić, gdyby spłacał kredyt w normalnym terminie. Do tego bank może doliczyć jedynie bezpośrednie koszty związane z wcześniejszą spłatą.
Więcej rzetelnych informacji w reklamach
Informacje reklamowe i marketingowe mają być rzetelne, jasne i precyzyjne oraz nie mogą wprowadzać konsumenta w błąd, a więc nie mogą być dwuznaczne, co do dostępności lub kosztu kredytu hipotecznego. Muszą zawierać informacje, czy stopa oprocentowania jest stała czy zmienna. Jeśli stopa jest zmienna, kredytodawca musi jasno poinformować o ryzyku zmiany stopy procentowej.
Dodatkowo rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) powinna być materiałach reklamowych co najmniej tak samo widoczna jak informacje na temat stopy oprocentowania.
Wszelkie informacje na temat parametrów reklamowanego kredytu muszą być prezentowane na podstawie reprezentatywnego przykładu. Co to znaczy? Przykład ten ma zawierać warunki umowy, na który kredytodawca spodziewa się zawrzeć co najmniej 2/3 umów. Powinien przy tym uwzględnić średni okres kredytowania, całkowitą kwotę kredytu i częstotliwość występowania takich umów na rynku. Żeby ustalić parametry takiego reprezentatywnego przykładu, kredytodawcy będą musieli zbierać tego rodzaju dane z rynku.
Co więcej, przy wyliczaniu RRSO kredytodawca miałby obowiązek wliczania również kosztów prowadzenia rachunku, z którego klient będzie spłacał kredyt, chyba, że otwarcie takiego rachunku nie będzie obowiązkowe, a jego ewentualne koszty będą jasno opisane w umowie o kredyt hipoteczny.
Jakich kredytów ustawa nie dotyczy?
Projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Finansów nie dotyczy pewnych szczególnych rodzajów kredytów. Są to:
- umowy o kredyt hipoteczny udzielany pracownikom przez pracodawcę, o ile jest nieoprocentowany lub jest oprocentowany według RRSO niższej od powszechnie stosowanej na rynku i nie jest oferowany ogółowi społeczeństwa;
- umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku której kredyt udzielany jest bez oprocentowania i opłat, z wyjątkiem opłat przeznaczonych na pokrycie kosztów bezpośrednio związanych z zabezpieczeniem kredytu,
- umowy o kredyt hipoteczny w rachunku bieżącym, który musi być spłacony w ciągu jednego miesiąca;
- umowy o kredyt hipoteczny zawieranej w wyniku ugody zatwierdzonej przez sąd;
- umowy o kredyt hipoteczny dotyczącej odroczonej spłaty istniejącego zadłużenia,
- umowy o odwrócony kredyt hipoteczny
- umowy o kredyt niezabezpieczony hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością, przeznaczony na remont nieruchomości mieszkalnej.
Projekt opracowany przez MF został przedstawiony do konsultacji publicznych, jest zatem w początkowej fazie procesu legislacyjnego.